很多人都知道香港中环有一座堪称地标的中银大厦，恒基兆业总部大楼就静悄悄地立在它的旁边，共同映照着维多利亚港的霞光。
这栋建筑由李兆基本人亲自参与设计，亦如设计者本人一样务实而低调，却又不乏锋芒。
人们习惯称李兆基为“四叔”，但是更多人并不真正了解这位从顺德走出来的生意人，他身上藏着太多令人拍案叫绝的商业操作。
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1960年代的香港地产，起初是整栋楼出售的。
普通平民几乎想都不敢想，掏不出全款、银行也不会放贷。
直到经济下行如约而至：1965年楼市出现寒冬，银行开始出现挤兑危机，地产开发商个个为投资兴建的楼盘不能收回资金而殚精竭虑。
李兆基却做出了一个大胆的决定：把房子拆开一层一层卖，买家只需付一成首付，剩下的钱可以分十年慢慢还。
这个如今看似平常的“分期付款”模式，在当时堪称革命性。
新鸿基靠这招在楼市寒冬里逆风翻盘，1967年销售额暴涨300%。
更令人击节称道的是，李兆基还发明了香港最早的“楼花”制度，买房者可以先交钱锁定期房，开发商用这笔钱去盖楼。
这种“用未来的钱盖现在的楼”的模式，后来被整个行业抄作业。
而到了1981年，经济上行，香港股市一片繁荣，地产商们像撒钱似的圈地盖楼。
李兆基却反其道而行之，把公司90%资产装进上市公司套现，坐拥真金白银，在家数钞票。
结果第二年楼市崩盘，他用提前套现的钱抄底买下黄金地段，三年后升值五倍。
这种“别人贪婪我退却”的操作，让他得了个外号：“地产界的反向指标”。
随着新世纪的到来，最近二十年，李兆基又创造了新的地产界玩法。
2019年他把旗下商场打包成REITs上市，相当于把实体商铺变成股票推向市场。
在香港暴乱期间，几乎所有实体店收租生意都受影响，只有恒基兆业的商场租金照收，股东分红一分不少。
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2008年金融危机时，香港土地市场冷得像冰窖。
李兆基悄悄组建了200人侦探队，满大街找“问题地块”。
有一个位于新界的烂尾楼，别人报价只要市价三成，同行都当烫手山芋。
他的团队翻出三十年前的规划图，发现这地块下面藏着一条废弃隧道，改造后能多出三层停车场。
结果这个项目五年后升值四倍，光停车费每年多赚600万。
更夸张的是2014年油价暴跌，全球能源公司都在甩卖资产，李兆基却花了38亿美元买下加拿大天然气田。
他提前五年就判断出美国页岩气技术革命迟早会改变能源格局，加拿大靠近亚洲的地理优势会成为香饽饽。
五年后，这块地的估值翻了三倍，每年光分红就够买下半个北京CBD。
这种思维同样也被他用在家族传承上。
2019年李兆基宣布退休，没按老规矩让长子接班，而是让大儿子李家杰主攻内地市场，二儿子李家诚负责香港市场。
有记者问他是不是分家，他笑着摆手：“内地要和政府打交道，香港得懂本地游戏规则，这俩儿子性格刚好互补。”
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看到这里，如果你认为李兆基只会玩地产和金融，那你就太小看他了。
他办公室里摆着个1980年代的老式收银机，这是当年新鸿基开业时用的。
有记者问他留着干嘛，他摸着机器说：
“你看这按键磨损最厉害的是哪个？就是收定金的位置，这说明客户最关心什么。”
当客户在收银机反复确认定金支付金额时，客户会盯着收银员反复核对金额，甚至要求看存根联，说明他们最在意的是钱去哪儿了，定金收得是否透明。
磨损最严重的其实是"定金退还条款"对应的数字键。
当时香港没有规范的预售制度，客户交钱后若反悔，开发商常以各种理由克扣押金。
客户会反复询问："如果我明天不买了，这钱能拿回多少？"
李兆基注意到这个细节，首创"无理由退定金"制度，允许客户在签约后7天内无条件退款。
这个条款后来成为香港地产行业标准。
值得注意的还有收银机旁边常年备着的三支不同颜色的笔，分别用于签署定金收据、合同附件和付款凭证。
一些文化程度低的客户还会自带放大镜逐字核对条款。
客户这种对书面承诺的执执念，让李兆基意识到地产交易的本质其实是"用法律条文建立信任"。
这个磨损的收银机后来被做成雕塑放在恒基兆业总部大厅，旁边刻着李兆基手写的话：
"客户掏钱时数了三遍，我们就该把合同条款写清楚三遍。"
这种对资金安全感的极致重视，让恒基兆业在1960年代银行信任危机中逆势崛起。
这种“从螺丝钉里找商机”的劲头，让李兆基把地产生意做出了制造业的精度。
更有趣的是他对科技的痴迷。
在别人还在用Excel算账时，他的团队就已经在使用AI进行土地估值了。
有次讨论深圳前海项目，年轻高管提议买块地，李兆基当场打开电脑：“系统显示这里未来人流密度不够，再等等。”
后来那块地果然因为规划调整贬值两成。
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在北京见过李兆基的人都知道，老爷子吃饭只点宫保鸡丁，而且要餐厅提前半小时做，因为他不习惯用公筷。
这种生活上的简单，延续到生意场上就是“不搞花架子”。
恒基兆业的年报永远是黑白两色加宋体字，没有任何花里胡哨的设计。
有一位分析师抱怨看不懂，李兆基直言：“数字不会说谎，包装再漂亮也没用。”
他的这种实在劲儿也体现在慈善上。
别人助学一般都是捐教学楼捐设备，他却建了所“杏林医学院”，并且还要求每个毕业生必须到贫困山区服务三年。
有次去贵州义诊，李兆基发现很多村民不敢用CT机，他当场让工程师开发方言语音操作系统，现在大妈们用粤语喊“拍个片”就能做检查。
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就这样，李兆基成为了香港地产界的“反套路”祖师爷，他的很多商业思维被同行延续至今，现代人依然在用“拆分单元卖房”、“先租后买”、“共享产权”应对高房价。
然而更难能可贵的是，他一直保持与时俱进。
2020年疫情初期，香港楼市冰封，恒基兆业悄悄买下三块郊区的核心地皮，因为他们算准了“居家办公”会催生郊区住宅需求。
不仅如此，他还在试验“地产元宇宙”，把老行业玩出新花样。
客户使用VR看房，还能与虚拟管家聊天。
他说：“卖房子和卖手机一样，得让年轻人觉得酷。”
此外，当你去到香港中环，如果有幸路过恒基兆业总部写字楼，你还能看到几个保安在研究股票行情。
这是李兆基定下的规矩：基层员工每月要听两场投资讲座。
记者问他：“您把商业机密都教给保安了？”
老爷子眨眨眼：“等他们哪天辞职创业，我不是就多了几个合作伙伴啦！”
或许，这种把整个生态都拿来作为生意伙伴的格局，才是李兆基真正的底层商业逻辑。
