广州卖地，火了！
白云三宗地，都拍出了不错的成绩：
·衡器厂地块，吸引了越秀、中海、金茂、绿城、国贸、中铁、龙湖、建发、保利置业9家房企厮杀，竞价26轮，溢价21%，最终越秀胜出，成交总价14.15亿，楼面价33624元/平，可售3.8万/平；
·嘉禾望岗两宗，吸引了国贸、越秀、龙湖、保利4家房企参拍，最终都由越秀拿下。
其中：
上午的039地块，国贸、越秀、龙湖，竞价13轮，最终越秀拿下，溢价16%，总价4.8亿，楼面价1.34万/平，可售2.6万/平；
下午的050地块，保利也加入了战局，竞争更为激烈，拍了21轮，越秀成功抢地，溢价18%，总价6.49亿，楼面价1.87万/平，可售2.3万/平+。
溢价率高，是好事。
这代表开发商对后市的预期和看好。
这说明，在地价调整，容积率调整之后，开发商还是坚定看好后市。
市场需求和购买力是有的，但是缺一个价格到位，让人上头的项目。
随着今天地块的火热成交，低调的白云，这回彻底藏不住了。
白云的火热，在我看来，有一个关键原因：
白云，挺缺货的。
一方面，是地卖得不多。
2023-2024年，一共也就6宗，还包含安置房、共有产权房等在内，这也导致了全新盘的缺位。
白云，今年到现在就只出了一个全新项目，设计之都的中建·白云之星，还是由旧改孵化而来的。往前追溯，是云悦，再往前追溯，是国贸云上。
供应的主力，还是存量项目居多。
所以一有靓地，连中海都能炸出来。
另一方面，是房子卖得不少。
2024年，白云新房成交面积高达87.5万平，位列中心区第一，也超过了黄埔。
去化周期也在不断缩短，2024年底，是14.2个月，到了今年3月底，缩短到了13.6个月，卖得比海珠还快。
相比其他区域，白云市场确实是内生，但作为广州第一人口大区，产业也足够强劲，又有大力度的旧改推进，并不缺购买力。
而这次捧出的两宗地，一个足够靠近天河，一个在设计之都，板块能级都比较高，且有学铁商、新规加持，质价比高，面向的不仅是区内客户，还有外区，尤其是地铁沿线。
不光是买家，房企也会用脚投票。
接下来，设计之都、齐富路和政通路西侧地块，也陆续要来，白云很快又要迎来下一个高光时刻：
广州设计之都三期AB2603123、087地块，14号线二期鹤南站和2号线黄边站双地铁交汇，且周边有丰富商业、医疗资源，持续引入优质教育资源，如华中师范大学白云学校；
齐富路北侧地块，位于白云新城萧岗片区，近地铁2号线、12号线、14号线，且周边高端配套汇聚，包括白云国际会议中心、儿童公园、广州体育馆等，培英中学云城校区和广东实验中学云城校区仅一路之隔。
政通路西侧地块，即原五羊摩托车厂地块，位于白云和越秀区交界，旁边是11/12号线中医药大学站，按照此前规划，容积率低至1.8-2.0。
但这场土拍的关键，还不仅仅在于溢价率高低，其深层逻辑，是政策端，在地块出让时，就通过“硬性”的参数化调控来引导引导产品迭代，倒逼行业品质跃迁。
说白了，就是要做好房子。
这次成功出让的几块地，都有一个共同特点：
低密度。
容积率，都在3左右。
基本符合5.1要开始施行的《住宅项目规范》。
在这项规范里，广州属于第Ⅳ类建筑气候区划。
住宅用地，高层控制在26层以内，楼高80米以内，建筑容积率3.1以内。
这批地，“提前”对齐了新国标，算是敲响了前奏。
后续挂牌的地块，基本上都要按照这个标准走。
广州已经有预出让的地块，重新被打回去调规了，调好了再回来。
今天挂牌的天河航天奇观、番禺钟村地块，容积率也都在3以下。
这场土拍，严格来说是“划时代”的。
以此为界，往前是一抓一大把的超高层，往后都是低密，板楼。
这些都是足以改写楼市游戏规则的指标。
无论是对于地方出让金收入，以及开发商产品规划输出，购房者的居住体验，都会带来颠覆性的影响。
容积率大小，直接决定了土地的使用效率和开发强度，也是土地财政的核心盈利指标。
一般来说，容积率越高，意味着地价越高（总价），开发量越大，在货值最大化策略的推动下，房企造出来的房子，很多都是30层以上的高楼，尤以市中心为甚。
普通购房者选择空间被严重压缩的同时，也要被迫接受更高的公摊成本，被“吃掉”一部分得房率。
但以前大家都这么干，价值传导链条也没问题，就这么延续下来了，像程序员界流传着那句经典名言一样：
代码能跑就不要动。
住建新政，是强制性工程建设规范，就是要修BUG，打破过去的路径依赖。
新标准下，好房子不仅得房率要高，还要低密，层高3m，安全、舒适、绿色、智慧..才能符合城镇化中后期，居民进阶的居住需求。
大胆预测，这会给广州带来几个大的影响：
一、土地供应量下降，土地出让金锐减。
不是所有地块，都能，或者说都合适套上新规范，即使可以，重新调规划方案也需要时间，原先的供应计划，赶不上变化。
即使能上，容积率减小，也会导致土地出让金的下滑。
像之前的“回炉”的世界大观四期，虽然单价涨了，但随着容积率从1.8降到1.1，总价也降了5.9亿。
二、倒逼开发商产品升级。
上半场，大家卷的是得房率，实际上也增加了房企的可售面积，除了设计上要多下功夫，多来点巧思，没带来太多负担，反而是加速去化了；
但下半场，容积率降低，可售减少，政府也不可能无限降地价，为了平衡成本，溢价率肯定要拉上去，也就是房子售价会更高。
怎么让买家心甘情愿为品质买单，是更考验功力的。
三、利好新房买家，二手面临更大危机。
这两年楼市最明显的趋势，就是进入了买方市场，买家有更多的自主权，选择权，随着各种新规的出台，房子越来越显大，品质越来越高，价格比起之前也回调了。
这部分产品，在售的时候抢二手客户，卖完了进入二手市场，有楼龄，得房率，设计等分明的优势，也是辗压级的存在。
这一点，我们可以结合今天三宗地来看。
这两个新项目，会是接下来楼市的新标杆。
越秀·衡器厂地块：云悦2.0。
这是今年到目前，广州最火的一块地。
参拍的企业，一共有9家，中海880、金茂88、绿城696、国贸28、中铁置业909、越秀1、龙湖123、建发6、保利置业676。
在广州活跃的开发商，基本都在名单之内。
今天正式开拍，各家也都出价了。
云悦的火热，已经提前验证了项目和板块的利润率和安全性，很多开发商对板块的量价还是有信心和看多的。
之前我们就说过，越秀拿地的可能性更高，因为近水楼台，可操作性更强，也可以连片开发，开发成本最低。
虽然国贸等企业出价也很积极，但不出所料，最后还是越秀摘的牌。
衡器和云悦两个项目，基本面基本一致。
包括容积率，以及地铁、商业配套等。
不同之处在于：云悦是超新规，阳台率可以做到25%，且学位明牌，配建的24班小学是培英成员校；
衡器阳台率只有20%，学位未定，但体量更大，能比云悦多做一栋楼，也鼓励建地下通道直通地铁，便捷度更高。
20%的阳台率，也够用，关键还是看设计，像保利怡璟湾、龙湖央璟颂，也不是超新规，但做了“零飘窗”，得房率也不低，怎么都能秒杀周边次新。
学位现阶段是还没明牌，但云悦只有300户，还是有余量的，现在也由越秀拿下，确定性更高。
而且，旁边的广州工控京溪广智片区混合改造项目也规划有一所36班小学。
这次衡器厂地块，起拍价格其实比当时云悦还要高，地价涨了1200元/平+，单价也多出了3个亿。
这其实也是好事，地价上涨，也侧面印证了广州的信心。
从我前两天现场航拍情况来看，地面厂房已经拆完了，动起来会很快。
地缘置换，以及3号线、18号线沿线的上班的族来说，如果之前没买到云悦，这里倒是可以多关注。
不过，在面积段上，或许会相较之前更大胆，做更大的户型。
越秀·嘉禾望岗地块：刚改户型，控总价
而两块地，本就是捆绑出让，连片开发，越秀一起拿也是意料之中，虽然过程漫长了点，火药味重了点，但还是拿到了。
随着下午050地块的成交，越秀也正式包圆了今天出让的所有地块。
8月，嘉禾望岗也挂过两宗地，是019和035地块，但最终没卖掉。
有些朋友应该还记得，去年
这次的039和050地块，位置更核心，地铁上盖，地价也更友好，学位确定性也高。
｜地块现状
039地块规划配建的54班九年一贯制学校，白云已经明确，要打造优质教育品牌。
强概念板块，便宜的地价，再搭配不错的学铁商，不错的居住环境，还是很香的。
否则月初开会讨论停车新模式，也不会有30多家去现场。
其客群，其实是比较清晰的。
一是依赖地铁出行人群，嘉禾望岗站的客流，仅次于珠江新城和体育西路站，位列全市第三，2/3/14号线交汇，半小时通勤市中心；
｜工作日非上下班高峰客流实拍
二是本地客户，包括在周边工作生活的，以及新世界“分巢”出来的家庭等。
国贸云上的热销，也证明了嘉禾望岗板块的购买力。
新地块地价更低，又有学位预期，还是新规产品，做刚需-刚改产品，控总价，还是很有吸引力的。
