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北京百亿地王无战事。
4月28日，朝阳区“京土储挂（朝）[2025]011号”地块（简称“11号地”）成交。
北京市规自委网站显示，由“中建智地+中国金茂+越秀地产”联合体，以底价126亿元摘得。
北京市朝阳城市建设综合开发有限责任公司（简称“朝开公司”），藏在兴鼎地产里。
但在中建智地的官微和海报上，却清晰地出现了朝开公司的名字。
11号地由四个地块组成：平房乡2107-01、03两幅住宅、02托幼用地，和上架前“空降”的孙河2902-73商业地块。
它的土拍表现，有点冷。
传闻保利发展、中海地产和招商蛇口也参与了竞拍。但从出价的情况看，实际参拍的，或许只有“中建智地+中国金茂+越秀地产”联合体。
一天前，这场土拍只收到一次网上报价，时间为关门前的最后一分钟。
这让花姐很纳闷，11号地到底有几家开发商参拍报名呢？
2024年6月13日，中建智地、江苏绿建和朝开公司，以112亿元竞得朝阳17号地——酒仙桥地块、孙河地块和中关村朝阳园区地块。
当时的官网上，朝开公司显示在拿地名单中。而不久后，江苏绿建意外撤出了。
令许多人没有想到的是，北京宸园、中建璞园PARK以热销击碎了质疑。
北京宸园2024年9月领证，供应606套，网签458套，成交均价11.05万元/平米，成交金额84.7亿元。
中建璞园PARK2024年10月领证，供应442套，网签226套，成交均价7.34万元/平米，成交金额26.44亿元。
这两块地，已经收回地价成本——住宅地块为91.76亿元。
春风得意马蹄疾。中建智地出击11号地，顺理成章。
在11号地中，平房乡地块是一块好地。
一是，位于北京宸园东南5公里处，中建智地对那边的客户画像摸得比较清楚，客户资源也用得上；二是，西边一个公园之隔，是著名的北京星河湾。
但是，北京星河湾的户型过大，面积从228平米到999平米，共有1418户。
花姐预计，平房乡地块的户型会填补该区域的空白，预计在150平米至200平米之间。
如果卖10万元-11万元/平米之间，会有一大批改善型客户群体。毕竟，现在是好房子时代，产品升级了N个层次。
这或许是中建智地+中国金茂+越秀地产”出手的关键因素。
如果把平房乡两个住宅地块看作一个整体的话，它可能是迄今为止最大的住宅地王，用地规模8.43万平米，地上建面约22万平米，地价119.59亿元。
任何单一房企想吞下，财务压力都是蛮大的，更何况还打包了6.41亿元的孙河商业地块。
去年12月12日，中海丽金府地价为110.54亿，用地规模63672.494平方米，地上建面17.3万平米，稍逊风骚。
即便是去年朝阳区的两宗打包地块，也无法和平房乡地块相提并论。
其中，朝阳17号地的两个住宅地价91.76亿元，朝阳46号地的中海萬吉玖序、中海朝阳ONE、中海时光之境的地价分别为50.22亿元、58.39亿元和23.95亿元。
换句话说，11号地之所以由三家联手，是因为地块太大。否则，房企们必有抢地大战。
中建智地与越秀地产、中国金茂是第一次组合，它们走到一起，各有自己的算盘。
恰好，越秀地产刚刚卖完海淀功德寺双子座，加上昌平星耀时光也卖的不错，需要补仓。
而金茂，很有可能只财务投资者，像在丰台的建发金茂观宸一样。
当然，平房乡2107-01地块往东3.7公里，保利和金茂合资的金茂满曜开盘在即。入局11号地块，至少平房乡项目未来的动态，金茂是可以掌握的。
为了让竞得人有更大的自由度，朝阳区对竞得人成立项目公司的有关要求做了调整，从原来只能在宗地所在地成立一家项目公司，变成“成立能够独立承担责任的项目公司”。
这意味着，11号地的两宗住宅地和1宗商业用地，可能由3个项目公司分别持股，操盘者和股权比例也可能不相同。
有人大胆猜测：平房乡03地块（南）由中建智地操盘，平房乡01地块（北）由越秀地产操盘，孙河乡73商业地块由中建智地操盘——在昌平有过打造山姆会员店经验。
从逻辑上，这个猜测是说得通的。
下面，花姐来聊聊11号地的具体情况。
1、幼儿园调规问题
平房乡02地块是托幼用地，位于01地块东南角，它的用地面积5253平方米，占了六分之一。但土拍文件留下了活话，后期可结合方案与01地块统筹布置。
在幼儿园调规上，中建智地在北京宸园上有过神来之笔。它将原本位于西地块东边的菱形地块，调至最南面，且变成了三角形，让西地块规划住宅有了更好的条件。
平房乡02地块现有的位置不佳。
花姐曾做了一版建议，把幼儿园挪到西北角，一是不让幼儿园的吵闹影响到01和03地块；二是令01地块的前几排房子更完整，与03地块浑然一体；但这样会影响孩子们的采光。
因此，它的幼儿园会不会效仿北京宸园，变成临黄杉木店路的三角形地块呢？令01地块十分方正。
2、街坊路的问题
平房乡03地块蛮大，占地5.43公顷、地上建面14.11万㎡，土拍文件要求建一条南北走向的街坊路，宽11米，会吞噬容积率。
如此来，03地块要分成东西两个组团。
花姐做了一版建议，建议街坊路将地块东西对半分，然后两个组团大门设在街坊路中间，进行呼应。
3、高压线入地问题
在土拍文件中，平房村地块东边50米处，有一条110千伏的高压线，尤其是03地块边上，有四个高压线塔。
这和海淀功德寺和樾玉鸣有点相似——已明确会入地。
平房村地块这些高压线，何时能迁走或入地，是个问题。
4、非地铁盘问题
虽说平房村地块位置不错，地铁6号线就在紧挨着的朝阳北路底下。但距离青年路站有1公里。
花姐还发现，03地块西南角对面，有一处加油站，也不清楚何时会搬走。
不过，好在朝青板块的新房不多，平房乡地块往北2.7公里的御翠园，高层有约400套房源在售，成交均价7.8万/㎡。它紧挨着地铁3号线。
5、持有商业体问题
孙河2902-73商业地块占地5.8万平米，容积率1.0，在北五六环之间，算是个巨无霸商业体。
它的地价就高达6.41亿元，如果加上建安成本，10亿元就砸进去了。
十分有意思的是，朝阳三间房地块土拍时，由于中海地产和招商蛇口杀出，让保利和金茂多付了8亿元代价。
若把两件事放在一起看，保利和金茂应该宽慰了许多。
花姐认为，即便孙河73项目未来用于做山姆会员店，但零售企业给的租金，甚至无法覆盖融资成本。
朝阳区卖地，真的是精透了，肥瘦搭配玩得很溜。
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