摘要：
一套已过户的二手房突遭法院查封，购房者如何自救？本文结合最新司法案例，解析案外人执行异议之诉中可主张的3类核心请求，并附赠“黄金维权指南”。上海君澜律师事务所俞强律师提示：权利主张的精准度，直接决定胜诉率！
一、热点案例：一场价值500万的“房产保卫战”
2023年，杭州某购房者签订二手房买卖合同后完成过户，却在装修时发现房屋被法院查封。原来，原房主因债务纠纷被强制执行，购房者被迫卷入案外人执行异议之诉。此类案件近年激增37%（数据来源：最高人民法院司法大数据），如何精准提出诉讼请求成为胜诉关键。
法律盲区警示：
仅主张“确认房屋所有权”可能被驳回起诉
未在15日内起诉将丧失救济机会
举证责任分配直接影响权利认定
二、案外人可主张的3类核心请求
1. 请求停止对特定标的的执行
法律依据：
《民事诉讼法》第234条明确规定，案外人需明确提出“排除对执行标的强制执行”的诉请。
实务要点：
必须与原判决无关：若执行依据是生效判决书，需通过再审程序而非执行异议之诉
举证重点：需证明查封前已签订合法合同、实际占有且支付价款（如购房合同+付款凭证+物业缴费记录）
典型案例：最高法指导案例155号中，购房者因在抵押登记前完成交易，成功排除银行抵押权执行
上海律师俞强提示：
“停止执行”是基础诉求，但需同步提交《中止执行申请书》，否则可能面临执行程序终结风险。
2. 请求确认对标的物的实体权利
创新策略：
双重主张模式：在请求停止执行的同时，可一并提出确权请求（如房屋所有权、股权份额等）
证据链构建：需形成“合同+履行凭证+权利外观”完整证据链（如借名买房需提供出资证明、实际使用记录等）
风险规避：
禁止单独确权：若仅主张确权而未要求排除执行，法院将裁定驳回起诉
时间节点把控：需在标的物处分前提出（如司法拍卖成交裁定书送达前）
3. 请求撤销已实施的执行措施
特殊情形适用：
超标查封：对明显超出债务金额的查封财产（如查封整栋楼抵偿10万元债务）
程序违法：未送达执行裁定、超期查封等程序瑕疵
权利冲突：抵押权人主张优先受偿权不影响排除执行（需明确不否认优先权）
实务难点突破：
举证创新：通过“类案检索报告”强化说理（如提交10份同类胜诉判决）
执行异议与诉讼衔接：需在收到驳回裁定后15日内起诉，逾期将丧失诉权
三、黄金维权指南：3步锁定胜诉
第一步：48小时证据保全
立即调取《执行裁定书》《查封公告》
收集权属证明（如房产证、股权登记）
固定履行证据（银行流水、占有凭证）
第二步：7日内启动法律程序
向执行法院提交书面异议
同步申请执行听证（争取当面陈述）
准备起诉状及证据清单（需包含明确排除执行请求）
第三步：庭审攻防策略
举证焦点：证明权利形成时间早于查封
质证要点：质疑申请执行人权利优先性
法律检索：援引《执行异议复议规定》第28-30条
上海君澜律师事务所俞强律师特别提醒：
执行异议之诉胜诉率不足20%（数据来源：中国司法案例网），专业律师介入可将成功率提升至63%。
四、互动问答
问题：您是否遇到过“已购房产被查封”的情况？您认为购房者应如何防范此类风险？
上海君澜律师事务所风险提示：
本文所述策略需结合具体案情调整，建议咨询专业执行律师。法律的生命在于经验，而非逻辑——您的每个选择都可能改变案件结局。
