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案件梳理
当事人关系
刘畅：购房人（乙方），某置业公司职工
甲公司：某置业公司（甲方），安置合同签约主体
乙公司：某房地产公司（丙方），合同约定的项目开发方
涉案房屋情况
一号房屋：位于海淀区，合同总价410.94 万元
关键事实
合同签订与履行：
2019 年 11 月 28 日，刘畅与甲公司签订《安置合同》，约定乙公司为项目开发方，刘畅向甲公司支付购房款 410.94 万元
合同丙方（乙公司）落款处未盖章，仅有甲公司及刘畅签字盖章
刘畅按约支付全部房款，但房屋至今未动工建设
争议起因：
刘畅以房屋未建设、合同目的无法实现为由，要求解除合同并退还房款
甲公司主张由乙公司承担退款责任，称其仅为代理人
乙公司抗辩称非合同相对方，未收取款项，不承担责任
核心证据：
《安置合同》丙方未盖章，《代理安置确认书》（复印件）显示甲、乙公司存在代理关系
付款凭证显示房款由刘畅支付至甲公司及关联方账户
争议焦点
安置合同是否成立：
合同约定需三方签字盖章，但丙方（乙公司）未盖章，能否认定合同成立？
退款责任主体如何认定：
甲公司主张为代理人，乙公司是否因实际参与项目成为责任方？
合同不成立后的法律后果：
购房款返还及损失赔偿的责任范围如何划分？
案件分析
一、合同成立与否的认定
形式要件的严格性：根据《民法典》第490 条，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或按指印时合同成立。本案《安置合同》明确约定 “经三方法定代表人或委托代理人签字盖章后成立”，但丙方（乙公司）未盖章，合同不满足约定的成立条件
实际履行行为的补正限制：虽《代理安置确认书》显示甲、乙公司存在合作，但该证据为复印件且形成时间晚于《安置合同》，无法证明乙公司对合同内容的追认
二、退款责任的主体划分
甲公司的直接责任：甲公司作为合同签约主体及房款收取方，无论是否为代理人，均需承担合同不成立的法律后果。根据《民法典》第157 条，民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产应返还；不能返还或无必要返还的，应折价补偿。有过错的一方需赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。因此，甲公司应返还购房款并赔偿利息损失
乙公司的关联性排除：乙公司未在《安置合同》盖章，且无证据证明其直接收取房款或参与合同履行，根据合同相对性原则，不承担返还责任
三、损失赔偿的合理性
利息损失的计算依据：刘畅主张按LPR 标准自约定交房次日（2021 年 10 月 31 日）起算利息，符合 “有过错方赔偿损失” 的原则（《民法典》第 157 条）
裁判结果
合同不成立的认定：
因丙方未盖章，《安置合同》未成立，不支持解除合同请求
甲公司的返还责任：
甲公司返还刘畅购房款410.94 万元及利息（自 2021 年 10 月 31 日起按一年期 LPR 计算）
案件启示
合同形式要件的重要性：
多方合同需严格按约定完成签字盖章，缺一不可，否则可能导致合同不成立
代理关系的举证要求：
主张代理责任需提供书面委托协议等直接证据，复印件或事后文件难以被采信
合同相对性的严格适用：
非合同签字方，即使参与项目，若无明确追认行为，不承担合同义务
本案通过严格审查合同成立要件及责任主体，明确了多方合同纠纷中责任认定的基本原则。
