天天房产4月14日讯，从中国海外发展（0688.HK）公布截至2024年度业绩公告来看，其除了现金流依然保有安全垫外，过去的一年其不但没有拿回“利润王”的称号，营收、毛利、归母净利润、毛利率、净利率——几乎所有核心财务指标同比都在下滑。
（图源：东方财富数据）
毛利出现双位数下降
财报显示，2024年，中海收入约1851.5亿元，同比减少8.58%。其中，商业物业收入为71.3亿元，同比上升12.1%。不过，相较于收入个位数的降幅，毛利则是双位数的下降，同比降20.38%至327.6亿元；毛利率为17.7%，虽然在行业中位于中等水平，但是相比2023年减少2.62个百分点。
（图源：中国海外发展公告）
归母净利润同比下降近四成
具体财报数据显示，2024年，中海集团系列公司合约物业销售额达到3106.9亿元人民币，同比微增0.3%；销售面积为1149万平方米。报告期内，该公司股东应占溢利为156.4亿元人民币，同比下降38.95%；核心股东应占溢利为157.2亿元人民币，每股基本盈利为1.43元人民币。
（图源：中国海外发展公告）
扩大投资一线城市背后是土地成本攀升
房价下滑直接影响毛利下降
客观上讲，中海毛利率下降背后，既有着行业趋势的因素，也与其拿地结构的调整不无关系。财报披露，在土地储备方面，新增土地储备总建筑面积为416万平方米，总地价为806.1亿元人民币，权益地价为696.3亿元人民币。2024年，中海在12个中国内地城市获取22宗地块，新增购地金额行业第一，四个一线城市权益购地金额占比更是提升至约73.5%。
从上述数据看出，中海一线城市拿地金额占比居高，这种精准的投资虽然保证了货值质量，但代价是土地成本攀升。与此同时，从行业角度来看，新房价格普遍遭遇调整，下降趋势明显。这一升一降之下，利润空间被挤压，中海的毛利率势必受到影响。
经营溢利同比下降34.1%
另外，从中海的其他利润指标看，其降幅更大。数据显示，2024年，中海的经营溢利为266.9亿元，同比下降34.13%；年度溢利177.9亿元，同比下降34.23%。
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北部大区业绩溃散
回过头来看物业销售方面，2024年中海集团系列公司合约物业销售额达到3106.9亿元同比微增。实际上，从中海划分各大销售大区来看过去的一年销售业绩出现分化。其中，东部大区以990.4亿元排名第一，占比31.9%；其次是南部大区，592.8亿元，占比19.1%；第三是北部大区，559.4亿元，占比18%。而在上年同期排名第一的则是北部大区，销售额911.2亿元，占比29.4%。变动较大的还有东部大区，销售额426.2亿元，占比13.8%。
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净借贷比率29.2%
总资产减流动负债6434.03亿元
此外，中海集团总借贷为2415.6亿元人民币，持有银行存款及现金为1241.7亿元人民币，经营性现金净流入为464.5亿元人民币。集团净借贷比率为29.2%，平均融资成本为3.1%，公司股东应占权益为3806.1亿元人民币。末期股息每股为港币30仙，全年合计派发股息每股为港币60仙。
期末，中海总资产减流动负债从2023年的6379.04亿元人民币增加至2024年的6434.03亿元人民币，权益总额也从3929.12亿元人民币增加至4018.30亿元人民币。
土地储备总建筑面积合计4255万平
整体土地储备方面，中海集团系列公司（不含中海宏洋）土地储备总建筑面积为2877万平方米，权益建筑面积为2543万平方米。中海宏洋土地储备总建筑面积为1378万平方米，权益建筑面积为1159万平方米。该集团系列公司土地储备总建筑面积合计为4255万平方米，新增商业物业总建筑面积为30万平方米。
现金短债比4.3
流动资产净值为3739.5亿元人民币，流动比率为2.4倍，银行存款及现金为1241.7亿元人民币，总借贷为2415.6亿元人民币，一年内到期的借贷为285.9亿元人民币。现金短债比4.3。
值得一的是，2024年底以来，中海在北京花费近379亿元拿下了丰台万泉寺地块、朝阳酒仙桥组合地块、丰台西南郊冷库地块以及树村地块。其中，树村地块创下了北京土地楼面价新高。这一系列笃定布局的背后是中海对大北京发展的坚定信心与集团总体价值提升的重要棋局，不过相较央企地产“一哥”保利总得体量，当前的中海还有差距。
