原创 刘晓博
最近楼市好消息不断。
总理在3天之内，两次谈及房地产，传递了“我国房地产市场仍有很大的发展空间”的积极信号，并要求落实好收购存量商品房用作保障性住房、加力实施城中村和危旧房改造等措施。
真金白银也在快速流入楼市、土地市场。
今天有媒体报道：今年以来，土地储备专项债发行持续推进，成为地方政府调节土地供需、稳定房地产市场、缓解债务压力的重要抓手。数据显示，截至4月初，全国已公告拟通过专项债收购存量土地的金额超1800亿元，北京、广东、湖南等地率先启动发行。
这也可以从央行公布的一季度金融数据看出来。由于各类政府债发行量上升，截至3月末全国社会融资规模存量增速达到了8.4%，连续几个月反弹。（下图）
如果我们把M2（广义货币）的同比增速看做是“狭义印钞速度”，那么社融存量增速则是“广义印钞速度”，从上图可以看出，“广义印钞速度”出现了显著的反弹。
虽然M2的同比增速尚未反弹，但政府发债拿到了钱，把它投入到土地收储、存量房收购以及大基建后，就会带动M2的同比增速反弹，从而带动经济增长。
“土地储备专项债”，顾名思义是地方政府用来筹集资金收储土地的。
根据中国的法律，土地所有权要么归国家（城镇土地），要么归集体（农村土地）。
随着人口增长，城市建成区面积要不断扩张。扩张的过程中，就需要把集体土地转为城市建设用地。这时候，就要投入资金“买下”这些土地，给原住民、村集体以补偿，然后通过招拍挂卖地，政府在这个过程中赚取差价，计入“政府性基金收入”。
在很多城市，卖地收入占比已超过财政总收入的一半。
近年来，土地市场出现了历史性转折。市场低迷，土地很难卖出。一些三四线城市最近几年貌似仍然在大手笔卖地，但其实是左手倒右手，卖给了国有的城投公司。
城投公司未必开发这些土地，但通过贷款拿地，可以给地方财政输血。
但这会带来很多问题，因为土地贷款时间短、利息高，虽然解决了地方的燃眉之急，但带来了中长期利息压力。
所以，国家决定增加“土地储备专项债”的发行量，从开发商（包括城投公司）手里收购限制土地，降低开发商或地方政府的财务压力，同时减少新房供应量。
以前的“土地储备专项债”主要是从村集体手中收购土地，然后卖给开发商，增加市场里的商品房供应量，是做加法。
现在的“土地储备专项债”正好相反，是政府回吐财政收入（通过发债获得的），减少开发商手里的存量土地，从而减少新房供应量、稳定楼市，是做减法。
这些回购的土地，短期内不会再招拍挂，而是等几年之后再说。
这一轮“土地储备专项债”的发行，到底可以给房地产市场注入多少资金？
根据今年政府工作报告的表述，今年拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。
看到了吗，今年地方政府专项债的总盘子是4.4万亿。用途包括了投资建设、消化地方政府拖欠企业账款等，还包括土地收储和收购存量商品房。
我们假设土地收储和收购存量商品房占比在30%左右，则可以达到1.32万亿。
其中用于回购土地的大约一半（6000多亿），用来回购存量商品房做保障房的占一半（6000多亿）。
或许有人会质疑：回购存量土地，也是城投优先、国企优先，民企能拿到多少份额？
下图是惠州市日前公布的回收土地报道，第一批8块土地的确都是城投和当地国企的，但后续公布的也有民企入围。
即便三分之二的土地回购给了城投、国企，对楼市、对经济的拉动作用也是比较明显的。
对城投、国企的土地回购，相当于化债，把短期、高息的政府背书的债务，置换为标准的地方债，期限拉长、利息降息，有利于缓解地方财政的压力，可以释放更多的稳增长资金。
回购民企的土地，则相当于给民企注入流动性，可以避免更多房企促使，也缓解了房企降价、套现的压力。
此外，还有几千亿回购存量房，也可以给房企减负，注入流动性。
也有一些地方的房企吐槽，当地政府开出的回购存量房价格，竟然低到了此前批准备案价的2.8折。如果这些房子位置好，当然不会卖；如果位置差、配套差，未尝不是一个斩仓出局的机会。
总之，有这1万多亿的真金白银注入，楼市的情况会好很多。如果不够，明年还会继续，直到楼市逐步实现新的平衡。
今天公布的4月份LPR没有降息。一般预计，6月20日之前会有一次小幅降息。
公积金贷款利率的降低，也大概率在上半年落地。上半年，或许还会有一次降准。即将在4月末举行的，研究经济工作的政治局会议，是当前市场最大的期待。
