马鞍山成功出让了马政储出2025-2号地块（阳湖8号地块），该地块位于阳湖片区，面积为45.03亩，容积率仅1.2，由马鞍山祯源企业管理有限公司（嘉源地产）&温州璟汇置业有限公司竞得，楼面价5621元/㎡，成交总价2.025亿，这也是马鞍山今年首宗住宅地块成交。
2025年，马鞍山经营性用地计划供应1350亩，其中居住用地占比75%、商服用地占比25%。这一数据看似寻常，实则暗藏城市发展的核心逻辑——土地供应与国土空间总体规划的深度绑定。从“生态福地”到“智造名城”，从“长三角白菜心”到“宁马一体化”，马鞍山正通过土地资源的精准投放，构建一座产城融合、生态优先、跨域联动的未来之城。
NO.1|壹
产城融合再升级：工业强市催生“职住平衡”新需求
关键词：产业用地集约化、产城单元布局、职住一体
1.工业强市战略下的空间适配
根据总体规划，马鞍山定位为“长三角智造名城”，重点发展钢铁、智能装备、半导体等产业集群。2025年供地计划中，博望区、市经开区多宗居住用地紧邻产业园区，直接指向职住平衡目标。
以博望镇为例，其规划为“产城融合发展示范区”，2025年计划推出5宗居住地块（合计257亩），均位于工业路、新合路等产业走廊周边，满足江宁—博望新型功能区产业人口居住需求。
2.新型工业用地模式探索
总体规划提出“标准地改革”和“工业用地混合开发”，慈湖高新区、经开区已试点布局“科研+制造+配套”复合型产业社区。2025年高铁南站商服地块的供应，正是为南站枢纽经济区预留产业服务空间，支撑智能制造企业总部落地。
核心观点：产业与居住的“空间黏性”增强，产城单元成土地价值放大器。
NO.2|贰
生态宜居再深化：长江经济带的“绿心”实践
关键词：长江大保护、蓝绿空间、低密开发
1. 生态底线约束下的开发逻辑
总体规划划定362.97平方公里生态保护红线，严控长江岸线1公里内新增建设用地。2025年供地地块中，采石街道蔡村地块位于长江东岸生态廊道外围，容积率或限制在1.5以下，呼应“滨江低密住区”定位。
秀山湖东侧3号、5号地块临近规划中的秀山绿环和慈湖河绿廊，开发需符合“蓝绿网络”管控要求，强化亲水界面与通风廊道建设。
2.市更新与生态修复协同
总体规划将雨山湖周边、金家庄片区列为城市更新重点区域。2025年红星村城市更新地块和原党校地块的供应，需遵循“开敞空间界面优化”原则，补足雨山湖绿环的公共绿地缺口。
核心观点：生态价值正转化为土地溢价资本，低密+绿景成高端项目标配。
NO.3|叁
跨域协同再加速：宁马一体化的“流量入口”争夺
关键词：城际枢纽、边界经济、商服引擎
1.宁马城际的“地铁经济”红利
总体规划明确“构建内联外畅综合交通体系”，宁马城际预计2025年通车，直接激活站点周边土地价值。2025年供地计划中，慈湖高新区3宗商服地块紧邻宁马城际慈湖站，未来或布局TOD商业综合体，承接南京都市圈消费外溢。
高铁南站商服地块作为马鞍山南向门户，规划定位为“产城客厅”，需匹配总部办公、会展服务等高端业态。
2.边界经济引爆点
江宁—博望新型功能区被写入总体规划，2025年博望区推出的新合路、井冈山路地块位于省界3公里范围内，未来或引入南京企业定制化开发，打造“跨省职住社区”。
核心观点：城际枢纽地块是资本必争之地，边界开发红利进入兑现期。
第一房研究院观点：马鞍山土地市场的三大确定性
1.产业人口红利：先进制造业集群（如半导体、新能源）带来稳定购房需求，经开区、博望区刚需地块去化无忧。
2. 生态稀缺性：长江岸线、雨山湖、秀山湖等资源型地块将向“低密改善”倾斜，容积率1.5以下项目溢价空间显著。
3. 跨域投资窗口：宁马城际站点、省界地块的商服项目，短期看规划落地进度，长期看长三角一体化政策加码。
结语：马鞍山的土地供应已超越简单的“放量逻辑”，而是以空间规划为蓝图，精准锚定城市能级跃升的关键节点。对于投资者而言，读懂“规划+土地”的双向赋能逻辑，才能抓住这座“长三角白菜心”的价值爆发机遇！
