购物中心成新增长引擎
撰文 | 罗嘉欣
主编 | 付庆荣
图片来源 | 官方渠道
在房地产行业进入深度调整期，中海正在商业赛道劈波斩浪，构建第二增长曲线。
2024年中海商业运营收入71.3亿元，同比增幅12.1%，连续四年保持12.8%年均复合增长率；购物中心板块成了新增长引擎，收入占比从2023年的26%跃升至32%，同比增速高达34.6%，远超行业平均增速。
这个被中海内部称为"明天"业务的战略板块，正以惊人的成长速度引发行业关注，其聚焦"核心城市+优质资产"的布局甚是典型。
数据显示，中海商业储备项目中一、二线城市面积占比高达97%，购物中心一线城市项目面积占比56%，构筑起了独有的资产护城河。
未来几年，中海商业还将在一线城市迎来上海西岸环宇城MAX、北京十八里店环宇城等核心重资产项目，为收益持续增长注入强劲动能。
01
出租率保持高位
中海商业呈现强劲增长曲线
2024年对于中海来说，依然是“稳健发挥”的一年，年度净利润156.4亿元，虽然有所下滑，但净利润规模仍居行业第二。房地产业务年度销售额3106.9亿元，同比增长0.3%，为TOP10房企中唯一正增长企业。
不动产经营业务板块从“培育期”进入“收获期”，成为企业新的利润引擎，利润贡献超过10%。
中海商业2024年实现运营收入71.3亿元，较上年同期增长12.1%，四年年均复合增长率达12.8%。值得关注的是，一线城市项目贡献了45%的营业收入，叠加新一线城市项目后，合计占比攀升至89%，印证了”核心城市深耕战略”的有效性。
具体看，购物中心板块突破性增长，2024年收入达22.6亿元，较2023年的16.8亿元增长34.6%。
把时间拉回到2020年，这一年中海购物中心迎来发展十周年，并开始全面提速，规模持续扩张。四年过去，中海购物中心收入实现惊人跨越——从8.7亿元跃升至22.6亿元，四年按年复合增长率27.1%。
2021-2024年间，中海新开9个零售商业项目（含轻资产模式），涵盖1座环宇城MAX、5座环宇城、1座环宇坊及1座环宇荟，且所有项目均布局于一二线城市，新增商业体量达85.8万平方米。
值得关注的是，这些新入市的购物中心普遍有不错的市场表现，开业率在90%以上。这一成绩不仅为新项目的长期稳健运营奠定了坚实基础，更进一步坚定了中海在商业领域的发展信心。
此外，对比2023年，中海购物中心收入结构持续优化：一线城市项目占比调整为60%（2023年为65%），二线城市项目贡献度提升至40%，这也意味着二线城市环宇商业单项目运营能力在提升。
目前中海购物中心已初步形成“环宇城”“环宇坊”“环宇荟”三大标准产品线，并适时探索“里”、“巷”、“集”三大非标形态产品。
据披露，2024年中海环宇商业整体运营指标表现突出：销售额同比增长30.2%（同店增长8%），客流量提升24.4%（同店增长10%），三年期以上项目出租率保持96.5%高位，展现不错的运营能力。
高出租率和业绩、客流双增长背后，是中海购物中心在城市布局上的前瞻性思考。数据显示，80%落位成熟商圈，多个项目位于城市CBD核心区或占据地铁轨道优势，具有更强的抗周期能力。
作为中海商业“环宇城MAX”系列的首发之作，上海真如环宇城MAX开业首年客流持续位居上海购物中心前列，周末客流破10万人次，登顶大众点评城市购物中心热度榜TOP2。
上海真如环宇城MAX月度日均客流表现 数据来源：赢商大数据-城市商业地图
02
“轻重结合”规模扩张
深化"核心城市+优质资产"战略
锚定集团"聚焦高能级城市"战略导向，手握1241.7亿元现金的中海，无疑是“高明的猎手”。中海集团行政总裁张智超表示：“2025年投资保持‘稳中有进’，聚焦一线及机会型城市，锁定现金流确定性。”
与集团战略布局一致，目前中海商业97%的商业储备项目位于一、二线城市。反映在购物中心板块，一线城市项目面积占比达56%，形成优质资产护城河。
重资产王牌
在中海集团"开发主业+产业生态"的双轮架构中，商业板块始终与千亿开发主航道形成战略共振。
作为"城市运营产业群"的核心板块，中海商业深度嵌入集团"投-建-管"价值链，依托综合体开发模式构建独特竞争优势——70%自持购物中心通过城市综合体整体开发实现，这种"住宅开发反哺商业沉淀"的协同机制，形成商业资产增值的闭环生态。
依托于母公司的重资产开发，中海商业依然在源源不断斩获一二线城市核心地段优质商业储备 ，如广州亚运城广场二期、武汉汉阳项目、上海西岸环宇城MAX、北京中海大吉巷、深圳超级总部基地等项目，为后续发展储备充足动能。
其中上海西岸环宇城MAX，位于上海徐汇区西岸数智中心地块，由中海&上海西岸联合体于2023年以240.16亿元代价竞得，将打造一个涵盖办公、商场、高端住宅、长租公寓复合型业态的综合体项目。商业部分13.5万平方米，预计2028年亮相，这将是中海在上海核心区打造的旗舰型购物中心。
轻资产稳健扩张
在重资产之外，中海商业也在加速发展“轻资产战略”。2022年， 中海首个集中商业轻资产项目——成都铁像寺水街二期开业。此后中海积极拓展商业轻资产项目，尤其是在大湾区市场，以“三年落三子”的速度稳健扩张。
成功开出两座轻资产“环宇城”——中国铁建·南沙环宇城和佛山东基·禅西环宇城后，深圳小梅沙滨海商业目前正在筹备中。
其中，2024年新开的佛山东基·禅西环宇城，是中海商业在佛山布局的第三座环宇城。
非标实验场
今年中海商业有四个非标商业筹备入市，包括“一南一北”——北京中海大吉巷和深圳小梅沙滨海商业，以及佛山汇德里、上海海上和集两个小体量项目。
于商业团队而言，面对非标属性突出的项目，是挑战，也是打磨提升团队应对不同类型项目操盘能力的机会。
北京中海大吉巷：创新打造"四合院商业”
项目位于北京西城区二环内骡马市大街，为4、7号线地铁上盖项目，距离天安门仅2.5公里。在商业形态上，大吉巷是对中海环宇商业现有产品线的升级创新，打造全新顶级商业地标，未来规划配备下沉式广场、楼顶花园、艺术展览馆、高奢品牌旗舰店、米其林餐厅、特色四合院中国餐饮、绿地生态景观公园、大师工作室等多元的沉浸式消费场景。
深圳小梅沙滨海商业
作为今年中海商业的重点项目之一，即将在今年亮相的小梅沙滨海商业，是中海商业与深圳特发集团合作。将通过特发集团在地资源优势与中海商业资管能力的嫁接，深度融合滨海自然资源，依托1.5公里原生海岸线打造沉浸式消费场景，打造大湾区滨海商业新标杆。
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