每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺
今年一季度，土地市场升温明显。
中指研究院近日发布的《2025年1—3月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，一季度，全国300城住宅用地成交规划建筑面积虽然同比下降约5%，但出让金额同比增长超过两成。核心城市房地产市场情绪回暖提升房企拿地信心，在供需两端带动下，一季度TOP100房企拿地总额同比增长30.6%至2895.8亿元，增幅较上月扩大3.9个百分点；销售十强房企拿地金额同比增长162%。
“市场集中度进一步分化。”克而瑞在报告中分析指出，头部房企依托资金优势持续强化对高能级城市优质土地资源的战略性增储，重点地块参拍企业数量增加且出价竞争激烈，而中小型房企受制于流动性压力持续收缩投资半径。“这种投资格局预计将驱动优质土地资源持续向头部企业聚集，行业集中度或将进入新一轮提升周期。”
2025年1—3月房企拿地金额TOP10 来源：中指研究院
头部房企拿地热情高涨
今年以来，房地产市场的成交热度正逐步传导至土地市场，头部房企拿地热情持续高涨。
中指研究院数据显示，今年一季度，TOP100房企拿地总额为2895.8亿元，同比增长30.6%，增幅较上月扩大3.9个百分点。其中，中海地产、华润置地和绿城中国分别以273亿元、244亿元和241亿元的拿地金额位列榜单前三位，新增货值则分别为393亿元、456亿元和504亿元。
另据克而瑞监测，一季度，新增土储百强房企的新增货值、总价和建筑面积分别为6220亿元、3171亿元和3356万平方米，分别同比增长17.8%、42.2%和5.1%。上述三个指标均同比回正，表明房企的投资积极性筑底回升。
对于百强房企拿地金额大增的原因，中指研究院研究主管王琳认为，开年以来，核心城市优质地块竞拍热度较高，300城住宅用地出让金额同比增长两成多，而核心城市房地产市场情绪回暖提升了房企的拿地信心，供需两端带动下百强房企拿地总额同比增长约三成。
每经记者注意到，在房企拿地金额增长的同时，行业集中度也在持续走高。克而瑞监测显示，今年一季度，销售百强房企中，TOP10房企新增货值占比为75%，较2024年末增加13个百分点；TOP11—20房企、TOP21—30房企、TOP31—50房企和TOP51—100房企的新增货值占比分别为13%、3%、10%和3%。“未来市场格局进一步集中于头部企业。”
此外，一季度百强房企拿地销售比回升至0.3，较2024年末提升0.13。克而瑞分析指出，“主要受到个别头部房企拿地金额较大的影响，例如中国金茂、滨江集团、绿城中国拿地销售比都远高于百强整体水平”。
央国企依然是拿地主力
虽然百强房企拿地金额整体在增长，但企业投资“头尾分化”加剧。
克而瑞监测显示，一季度全口径销售TOP100房企中，包括万科、中建壹品等近七成房企未有土储入账，投资保持谨慎态势。但另一方面，销售头部房企拿地力度超过去年同期，带动土地市场点状高热。
据每经记者观察，销售TOP10房企拿地最为积极，一季度全口径总计拿地金额近1775亿元，同比增长162%。其中，有8家房企位列拿地金额TOP10，并整体延续了过去两年在核心城市加码优质地块的投资策略。
以绿城中国为例，今年一季度已先后在杭州、苏州、上海等城市高溢价拿地，拿地金额同比去年同期的121亿元增长了99.17%。在3月31日绿城中国举行的2024年度业绩会上，绿城中国管理层表示，今年至今，绿城中国新增货值已超500亿元，相当于去年全年一半的水平。2025年，绿城中国在总体投资策略上除聚焦一二线核心城市外，更加重视对项目自身质地的研判，关注非热点城市优质板块的结构性机会。“今年拿地货值目标与去年基本相当。如果机会好的话，可能超过去年。”
作为近期多个城市“地王”制造者的建发房产，今年一季度新增土地货值381.3亿元，同比去年同期的70.5亿元大幅增长440.85%。建发房产方面此前在接受每经记者微信采访时表示，“今年拿地目标预计比去年有所增加，并在基于自身经营目标及市场情况，总体保持谨慎积极的态度，在维持现金流健康的情况下，寻求合理土地储备及利润目标”。
今年一季度，央企、国企和地方国资依然是拿地的主力。
根据中指研究院数据，截至3月27日，全国22城累计拿地金额中，央国企占比为56%。如华润置地、中海地产和招商蛇口的拿地销售比超过0.6，且金额同比涨幅均较大，分别为92%、1768%和183%。其中，北京、上海、成都、广州的央国企拿地金额占比均超七成；地方国资拿地金额占比为12%，较2024年全年降低20个百分点；民企拿地金额占比为24%，较2024年全年提升7个百分点，主要得益于滨江集团一季度补仓力度较大，从而带动民企整体拿地占比提升。
值得一提的是，一季度，滨江集团以190亿元的拿地金额跻身行业第五，其中在大本营杭州的拿地金额占比达到94%，也是拿地金额TOP10房企中唯一的一家民营房企。
“整体来看，头部企业投资策略趋同。”克而瑞分析指出，第一是选择核心城市核心地块，外围区域地块关注度偏低；第二是偏好区位好、容积率低、小面积地块，注重安全性的同时保障流速。
成交溢价率创近年新高
今年以来，重点城市土拍市场热度飙升，优质宅地高溢价成交愈发频繁。
如北京一季度共出让11宗宅地，海淀东朱房两宗地、树村及朝阳三间房组团地块均溢价成交，且成交总价均超过70亿元。其中，海淀树村地块成交楼面价达102347元/平方米，刷新北京地价单价最高纪录。
再看成都，一季度共出让24宗宅地，有14宗地块溢价成交，其中8宗地块溢价率超30%，两度刷新楼面价纪录。3月11日，高新区桂溪街道铜牌村9组、10组地块成交楼面价31700元/平方米，刷新成都楼面价纪录；3月27日，成都金融城三期H10地块经过213轮竞价，被建发房产以高溢价率106%获取，成交楼面价达41200元/平方米，再次刷新成都楼面价纪录。
而杭州一季度累计出让32宗宅地，有28宗地块溢价成交，其中4宗地块溢价率超70%，多宗地块溢价率超40%。3月25日，滨江集团以楼面价72915元/平方米竞得西兴单元地块，刷新杭州楼面价纪录。3月28日，建发房产以楼面价88029元/平方米、溢价率115.39%拿下西湖蒋村文新单元地块，年内第三次刷新杭州地价纪录。
中指研究院监测显示，去年四季度以来，随着房地产销售端出现阶段性回稳，土地市场也迎来积极变化，核心城市土拍情绪升高。今年一季度，全国300城住宅用地成交规划建筑面积虽然同比下降约5%，但出让金额同比增长超过两成，一二线城市平均溢价率较高。其中，杭州、上海住宅用地平均溢价率分别达43.2%、28.1%，成都、苏州平均溢价率均超过20%。
另据克而瑞研究中心数据，今年一季度，全国300城土地成交平均溢价率达到11.4%，创2021年下半年以来新高。
对于核心城市优质地块土拍升温的主要原因，中指研究院研究副总监李益峰指出，一是房企对核心城市新房市场销售回稳的看好，补仓意愿较高，同时年初拿地能够在当年进入销售阶段，有助于回笼资金，提升周转效率；二是各地政府加大优质地块的供应力度，一季度各地推出了不少位于城市核心区、配套成熟的地块。
不过，在南京、天津、长沙、郑州、沈阳等城市，仅个别优质地块房企举牌意愿较高，整体土地市场的低温情绪仍未改观；福州、武汉、无锡等城市，一季度出让的地块均为底价成交。此外，三四线城市的出让地块仍普遍为底价成交。
“短期来看，预计地方政府将进一步优化土地供应策略，一方面着力提升供地质量，加大核心区域优质地块供应；另一方面通过放宽规划设计条件，如优化容积率计算规则、鼓励立体生态住宅等，给予产品设计更多的灵活性，以此提升房企拿地意愿。”中指研究院分析指出，随着专项债收购闲置土地的政策经验积累，未来各地存量闲置土地的盘活进展有望加快，进而推动房企再投资，实现“以土地存量换发展增量”，促进房地产市场加快“止跌回稳”。
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