烟花三月，扬州东关街的青石板路映着春色，游人如织。这条承载几千年运河文化的明清古街，不仅是游客的“打卡圣地”，更藏匿着稀缺的文保级古宅。
近日，一座位于扬州古城内的明清时期四合院悄然挂牌出售，起拍价1314元，经过69轮加价，最终以5401314元成交，溢价率4109.59%。
这场拍卖还吸引了近4万网友关注，24人报名参与。
01.
扬州古城小秦淮河旁
文保古宅拍卖
从拍卖信息来看，这套房产不是我们所理解的法拍房，流转方式是出售，也就是普通的二手房拍卖活动。
拍卖标的物：江苏省扬州市广陵区西营33号
此标的物房产证建筑面积：133.59平方米(占地面积168.70平方)
是否抵押：有抵押（过户前业主方自行解除抵押）
税费：买家承担所有税费
户型：多室一厅（目前没有洗手间，可装修洗手间）
是否出租：无租约（现状交付）
用途：城镇住宅用地/住宅
虽是普通的拍卖，但却在拍卖前吸引了超3万人的关注。
一方面是因为这个老宅位于扬州古城内，紧邻教场和仁丰里，是扬州文保建筑，其历史和文化价值不可估量。
另一方面还因为它的超低起拍价，起拍价仅1314元，吸睛的背后，也让人清醒的认识到，这样的房子，不可能一千多元或者几万元就能捡漏的！果不其然，每轮2万的加价幅度，经过69轮激烈角逐后，价格飙高到了540万元！
这样的房子值得买嘛？
02.
稀缺产品
拥有历史与地理价值双重稀缺性
1.不可复制的文化标签
·这套教场西营33号宅院位于古城核心区，较好的保留“青砖小瓦硬山顶”的明清建筑形制，精湛的木雕门窗随处可见。房屋还是经典四合院的结构，坐西朝东，前后两进。大门东向，有门房一间，两侧厢房，建筑体态完整且丰富。与小秦淮河、仁丰里街区等景点仅百步之遥。
·这套教场西营33号宅院属扬州市文物保护单位，此类房源挂牌量更是稀少。
2.主城顶配生活圈
从地图可以清晰地看到，西营33号民居位于教场西侧，紧邻东关街、仁丰里、皮市街等知名文旅街区。
步行5分钟直达文昌中路、教场，1公里内覆盖汶河小学、育才本部、梅岭中学等名校。
3.文旅+居住的复合价值
· 这几年投资上亿，围绕老城保护，不断更新改造，小秦淮河、皮市街改造等项目落地，片区文旅能级提升，带火周边高端民宿与文化商业。
·去年底主城GZ638原商学院商住地块，成交楼面价10414元/㎡，被【扬州和美投资发展】拿下，1.01容积率，12米的限高，大概率是规划双拼、联排和叠加这类豪宅产品，主城核心资产已成时下的“抗跌硬通货”。
03.
局限性：后期只能修不能拆！
那么这套教场西营33号古建筑值不值得买？
1、后期修缮手续繁琐：
值得注意的是，教场西营33号古建筑是江苏省不可移动文物，也就是说买家购置后，不能拆除，只能修缮。
根据《中华人民共和国文物保护法》和《江苏省文物保护条例》，后期修缮必须遵循“保护第一”原则，任何工程均需报文物行政部门批准，擅自施工导致文物损毁的，需承担民事赔偿、行政处罚甚至刑事责任。
修缮竣工之后，还需要文物保护工程需通过四方验评、初验及省级文物主管部门组织的竣工验收，未通过者需整改直至合格。
总的来说，就是程序非常繁琐！
2、周边在售二手房均价1.8万/㎡起
这套老宅建筑面积约133.59 平方米，成交总价5401314万，单价约4万/㎡。成交后还需要支付软件服务费和佣金。
从安居客看到，在这套老宅附近，有多套二手房在售，均价1.8万/㎡左右。
这套老宅子成交之后，新买家如何能实现快速变现呢？网友给出了新思路：
思路一：搞自媒体，收房、改造等整个过程都拍摄记录下来，标题就是“我在小秦淮河修文物”。
思路二：搞民墅，这个位置周边文旅资源丰富，做民宿确实很不错，但是后期装修还要几十万投入，开民宿回本很慢。
对此，你怎么看，欢迎留言讨论！
