万科终于公布了2024年的成绩单了，这是以辛杰为代表的国资全面接管万科后的第一份成绩单。
年度亏损近500亿元，成为A股市场已披露2024年报亏损额最大的上市公司。
在财报的第二节《致股东》里面，万科表示2024年是万科异常艰难的一年，面临多重风险挑战。
但表示在遭遇困难之时，万科获得了多方积极支持，万科相信，在各方支持和政策持续稳定的信号之下，万科一定能够走出低谷，迎来转机。
NO. 1｜壹
2024年是万科成立的40年，也是万科上市的第33年，万科在2024年实现营收入3431.8亿，同比下降了26.32%。
细分来看，主营房地产开发业务，万科营收是3010亿元，物业服务是331亿元，其他业务是90.15亿元。
以上三大业务营收，单拎出来个个都是行业扛把子，但合在一起却是冰火两重天。
归母净利润自2020年达到顶峰的415.2亿之后，几年间持续下滑，2023年还保持了121.6亿，到了2024年，这个数字变成了-494.78亿。
在2018年郁亮喊出那句“活下去”之后，万科在后续的多年中始终稳居拿地行业前列，其中2018-2021四年拿地总金额有三年排行业第一，四年每年拿地花销都在1000亿以上。
直到2022、2023年拿地金额下滑至500亿左右，分别是496亿，463亿。
而拿到的这些地有相当多的是高价获取的，毛利率这些年不断下滑，从2007年巅峰期的毛利率42%到2024年跌到9.53%，再扣掉税费、资金利息、管理费，最终净利润来到负数。
这就好比辛辛苦苦盖了栋豪宅，结果发现面粉比面包还贵。
这里举例万科在天津的一个项目—万科天津翡翠大道，2016年万科大手一挥，以楼面价21000多拿下天津西青伍庄板块2宗地。
项目2018年开盘，当时成交均价在3万+/㎡，到了2021年，项目销售价来到了2万/㎡，而到了2024年，项目售价只有1.2万/㎡。
对比当时的拿地时的楼面价，万科在后面的5年中是越卖越亏！
NO. 2｜贰
新增了计提存货跌价准备和信用减值，2024年计提了存货跌价准备81.4亿，这相当于把未来三年的利润提前“埋了”。
另外信用减值264亿，两者合计335亿，占到总亏损的68%。信用减值损失主要来自于其他应收款，2024年末，万科其他应收款高达2214亿，当年计提减值损失281亿。
为了更快回笼资金，万科对大宗资产交易和股权处置都采取了打折处理，这加大了亏损。
存货在贬值，大众在亏本甩卖，投资又翻车，借出去的钱还收不回来，真是屋漏偏逢连夜雨，船迟又遇打头风。
交付情况方面，去年万科交付了327个项目，合计18.2万套房子，保交楼是底线，但这份底线的背后是万科交付水准及交付质量的直线下降，这也间接影响了万科去库存的压力。
当然，万科并没有躺平，在转型的道路上还是做了大篇幅的介绍。
比如万物云2024年新获取了405个住宅服务项目，实现营业收入363.8亿；
长租公寓管理规模达26万间，出租率95%，有不少大厂的稳定客户；
REITs也玩得很溜，消费REITs募了30多个亿，物流仓储业务、酒店业务都发展很好。
但很可惜，以上这些在主营业务以外的业务看起来都很不错，但实际能给万科贡献的总营收占比加起来还不到15%，这显然与卖房亏出的大窟窿相庭径远。
这好比万科是一艘船，这船现在在漏水，船上的人拼命往外舀水，但船上人舀水的速度始终赶不上漏进来的水。
NO. 3｜叁
万科能不能活下去呢？最大的山，依然是债务问题。
目前万科账上躺着880亿现金，深铁在不久前又通过各种方式输血了70亿。
有了大股东的鼎力支持，万科把一季度到期的公开债务全部兑付了，说明自救措施还是卓有成效的。
截至2024年末，万科总资产12862.6亿元，总负债9474.05亿元，净资产3388.55亿元，资产负债率为73.66%。
债务结构方面，万科以流动负债为主，占总负债比76%，其一年内到期的短期债务合计有1620.19亿，现金短债比为0.54，万科的资金链压力，可想而知。
在万科发布年报之后，万科的股票变现的情绪稳定，亏是意料之中的，老老实实的亏损、认栽，总比之前的同行们粉饰财报要好。
毕竟换人了，一切是非过错都摊开了说，接任者也不需要替前任背锅。
与股价不同，万科美元债价格持续探底，2029年到期的美元债价格已跌至面值的58.7美分，创近两个月新低。
市场对万科长期偿债能力的质疑，折射出投资者对其转型故事的信任危机——
若不能将长租公寓、REITs等新业务转化为真金白银，仅靠国资输血恐难解流动性困局。
在万科公布财报之后，还发出了一则公告：因工作调整原因，刘肖申请辞去公司执行副总裁、首席运营官等职务。刘肖辞去上述职务后，仍在公司工作，联系战略投资业务。
辞去了职务，还留在公司？什么情况？看这里--
NO. 4｜肆
总之，万科这份年报是一份典型的行业转型样本，就模式崩塌，新模式未稳，国资背书能够暂时的续命，但真正破局，还得看长租公寓跟REISs这些新故事能不能变成真金白银。
现在的人也都是很精明的，你光喊口号没用，你的故事讲的再好听也没用，得有真本事，真本事不能独当一面的话，那你还是在泥潭里打滚。
或许正如《致股东》所说：“相信在各方支持下，万科一定能走出低谷。”
但问题是，当行业从“规模竞赛”转向“生存游戏”，这个曾经的地产龙头撞上了中年危机，还能不能找回当时年轻的那股劲呢？
