“自从2017年搬进这个小区，
就没少跟物业斗气，纠缠了近10年，
今天终于可以告一段落了。
法官说得在理，这次我服。”
当事人王大姐边写撤回再审申请书边说道
近日，江门市江海区人民法院在再审审查中主动作为，成功化解某小区历时近10年的物业纠纷，15起物业纠纷案件“一揽子”化解，当事人现场履行完毕给付义务，有效定分止争。
时针回拨至2016年，某润物业公司与开发商签约入驻某小区时，业主们曾对“星级服务”充满期待。随着业主陆续入住，因环境卫生、安全保卫、设施维护等问题，部分业主与物业公司渐生龃龉，形成“服务差—拒缴费—服务降”的恶性循环。直到2021年11月，某润物业管理公司服务合同到期，部分业主也依然不缴纳管理费。2024年7月，某润物业管理公司对长期欠费业主提起诉讼。
原审适用小额诉讼程序一审终审，判决生效后，王大姐等15名业主以“诉讼时效过期”“服务质量不达标”为由申请再审。
再审审查工作交到何岳昌团队手上。“这类纠纷表面是费用争议，实质是基层治理体系不健全的投射。”何法官在向原承办人了解案情并详细查阅卷宗后指出。
原审判决已生效，但业主们依然攥着几十页厚的投诉记录申请再审。他敏锐意识到，若启动再审程序，不仅浪费司法资源，也不利于矛盾的根本性解决，甚至可能引发群体信访、执行难等“次生”问题。
“这些纠纷就像缠在一起的线团，硬扯只会打更多死结。”何法官遂决定先以召开听证会的契机，组织双方坐到一起，直面症结。
考虑到业主平时要上班，这次听证会特意安排在周六的早上。
听证过程中，业主们轮番拿出手写的报修记录、拍摄的服务瑕疵视频。物业公司工作人员也打开存档的照片，指着一张张物业人员在暴雨天抢修配电房、夏天想尽办法消杀蚊虫的照片解释：“不是我们不作为，是因为经费实在捉襟见肘，但我们也在有限的运营资金下尽力提供服务。服务确有欠缺，但业主也不能把气发在物业管理费上。”
此时，何岳昌团队抓住时机展开“靶向调解”。一方面向业主释明诉讼时效的法律规定，从举证责任分配、证据提交、责任划分等方面，告知当事人再审的时间成本和诉讼成本；另一方面拿着业主提交的“垃圾堆满公共区域”“安保缺失”的几十张照片，促使物业公司正视服务瑕疵，建议物业公司适当减免拖欠的管理费。
刚开始，在物业公司同意减免两成管理费之后，业主们也有同意协调的意向，但是业主们聚到一起讨论，过往的种种矛盾又再次浮现，便又不同意。瞬间，调解再次陷入困境。
“现在不是翻旧账的时候，我们要解决的是眼前的账。”何法官乘势以‘算账’的方式向双方当事人逐一释明相关法律问题。一算法律账，用类案判决展示诉讼风险；二算经济账，核算多年欠费资金及滞纳金成本；三算信誉账，公示双方在社区的口碑影响；四算长远账，分析后续执行可能带来的连锁反应。
“我们愿意让一步。”“也该给这场恩怨画个句号了。”随着物业公司工作人员和业主们一个个松口，持续近2个小时的调解最终打破坚冰。
此时，何法官再次掏出计算器，按七成的标准逐一算出业主的物业管理费。最后双方达成一致意见，15名业主按原判决本金的七成再减200元的标准当场支付物管费给物业公司。对于其中一名低保户业主，物业公司同意对其再次降低支付标准。
随着一声声“到账2680元”“到账4656元”……响起，业主拖欠的物业管理费也全部现场结清。“没想到再审审查还能这样解疙瘩！”物业公司工作人员看着陆续进账的物业管理费感慨。
王大姐拿着撤回再审申请书感叹：“这笔近10年的‘糊涂账’，今天终于算清楚了。”
来源：江海区法院
供稿：黄妙姿
排版：谭年安
编辑：古慧琳
审校：何奎
