好，今天简单跟大家聊聊房地产后续走势，看看它是否能企稳触底回升。很多朋友关心2025年是不是出手买房的好时机，似乎看到了房地产触底企稳回升的希望。下面我们一起来分析分析房地产后续到底会怎么走。
我们先来看70个大中城市二手房住宅价格的同比走势，这是统计局每个月都会公布的数据，里面有同比和环比数据。大家平时看得最多的其实是环比数据，因为环比数据能更及时地反映房地产市场的趋势和变化。
比如说，市场最惨淡的时候，像9月份，70个大中城市环比价格全部下跌。到了10月、11月、12月和1月，环比下跌的城市数量有所减少，降到了59个或者60个。这主要是因为去年9月份出台了一系列刺激政策，像把首套房和二套房首付比例降到15%，还有降利率、调整公积金政策等等，刺激了一波房地产走势。
刺激政策出台后，一线城市，尤其是一二线的核心城市，明显有企稳回升、反弹的走势，其中成交量放大最为明显。而三四线城市呢，只是量能可能有所回升，但价格基本还是维持在低位，仅仅是企稳，并没有回升。
由此可见，去年9月24号之后的刺激政策，能起作用的城市数量很有限，基本就是那些核心的一二线城市，大概十几个。具体来看，像北京、天津、上海、南京、宁波、厦门、青岛、深圳、成都、苏州和杭州这些核心一二线城市，价格确实有所回升，成交量也大幅增加。
再往后看，到3、4月份以后，房地产还能不能继续上涨呢？
1月份开始，价格上升的势头逐渐走弱，上升速度放缓，甚至有所下滑。从70个大中城市环比下跌的数量来看，减少到60个后就稳住了，没有继续下降。到了2月、3月，尤其是3月以后，就得小心了，下跌城市数量再次增多，这意味着房地产下行趋势又回到了原来的轨道。
为什么会这样呢？主要是因为现在库存不低。2024年的库存已经超过了2015年涨价去库存之前的水平。另外，房地产大的周期拐点其实在2021年就已经出现了。当时18亿平米的销售面积和18万亿的销售金额，那已经是房地产销售的高点。之后2022年、2023年、2024年，新房销售逐年下降。
其实从2022年以来，基本每次想卖房，都得等到刺激政策出台才有流动性，才能卖得出去。想买房子呢，就等市场冰点的时候，比如像某些月份，70个大中城市基本全跌，就像去年9月份或者去年4、5月份，房地产下跌城市数量越来越多，直到全部下跌，那就是房地产非常低迷的时刻。要是你是刚需，房贷压力也不大，那在这种时候确实可以考虑买房。
但从整个房地产大趋势来讲，房地产还处于下行通道或者下行趋势中，而且这个下行趋势可能会持续很多年。从历史经验来看，短的可能需要5年左右，比如2008年次贷危机，从2008年下行到2012年，持续了5年。1997年到2003年，香港房地产下跌了7年。日本更是长达十几年。所以说，一轮大的房地产周期下行，都是以年为单位的，少则5年，多则十几年，这个下行趋势可能还得持续一段时间。
再有，我们可以看到，2024年结婚登记数量比较低，只有610.6万对。这么低的结婚登记数量，可能会影响刚需房需求。另外，随着老龄化加剧，越来越多高龄老人离世，会有空置房屋出现。整体来讲，房地产已经过了之前的稀缺时代，不管在几线城市，都不太可能出现以前那种暴涨的态势。
所以，如果是刚需或者有购房需求，完全可以慢慢等、慢慢找，不用担心房价突然大涨。房地产趋势在3月份之后，可能又会回到之前偏下行的压力态势。要是这一轮没卖出房子，可以等下一轮刺激政策出台后再找机会。
