岭南论建 | “房票”破局城市更新：从“大拆大建”到精准施策的转型

日前，深圳市住房和建设局印发《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，其中，建立房票制度与严控新增项目等内容引发广泛关注。

事实上，在城市更新的赛道上，广州已先行一步推行房票安置政策，北京、上海部分区也在去年官宣，加上深圳此次发布意见，目前国内四个一线城市均已出台政策要探索房票机制。

从政策背景来看，在此前广州市推出首张房票时，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就指出，在促进房地产止跌回稳的基调下，控制增量、盘活和优化存量的管理思路占据主导。鉴此，广州推行房票安置，将安置需求与存量去化结合，不再新增安置房建设，为深圳提供了思路。深圳也提出通过严控新增城市更新单元计划，除工改普通工业以及建设保障性住房项目外审慎审批，与这一思路相契合，旨在避免盲目扩张，集中资源提升项目质量，实现从“量的增长”向“质的提升”转变。

在房票制度的具体实施上，广州的房票安置政策给被征收人提供了多样化的选择，设置票面金额与政策性奖励，并规定18个月的有效期限，且可在政府指定的“房源超市”自由选择购买房产。而深圳房票限定用于购买政府指定的商品房、保障性住房，能直接引导拆迁补偿资金流入楼市。正如中指研究院华南分院高级分析师孙红梅所说，短期内，该模式可快速消化商办及滞销住宅库存，激活像龙岗、坪山等区域的楼市流动性；长期而言，多元化补偿能提升更新效率，缩短旧改周期，还可减少安置房建设财政支出。

上海易居房地产研究院副院长严跃进提到，在当前房地产市场新形势下，一线城市推进房票政策具有更为重要的意义。对于深圳来说，这意味着房票制度的推行有着良好的市场基础。并且房票制度给了拆迁户更大的住房选择面，充分体现“好房子”工作导向，让被拆迁人从依赖安置房转变为可认购商品房，提升居住品质。

然而，房票机制也面临挑战。有专家指出，房票的法律性质尚需明确，各地法院对相关纠纷裁判标准不一，若开发商资金链断裂或项目烂尾，持票人权益难以保障。此外，补偿标准若不合理，房票面值低于市场价，可能导致拆迁户购房资金不足。对此，也有人提出可以允许房票与货币补偿结合，提升政策接受度。

总体而言，深圳此次发布关于城市更新的意见，无论是从房票制探索抑或是严控新增计划来看，都体现了城市更新要从“大拆大建”到精准施策的转型思路，是一次积极且具有前瞻性的探索，未来也有望在城市更新进程中实现城市空间优化、居民生活改善、房地产市场健康发展的多赢局面。