年初以来，多地土拍市场火热开局，楼面价屡刷新高。
仅在3月28日一天之内，上海就出现两宗地块刷新板块单价新高，其中，静安区N070302单元111-21地块以溢价率32.31%、楼面价92659元/平方米，刷新大宁板块单价新高；浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块最终成交楼面价71412元/平方米，溢价率40%，刷新浦东北蔡板块单价新高。
3月18日，北京一地块刷新单价历史新高，海淀区树村资金平衡用地统筹项目HD00-0705-0035-1地块以10.23万元/平方米的楼面价，刷新了北京楼面价纪录，由此，北京土拍市场成交楼面价首次突破10万元/平方米。
这一现象不仅出现在一线城市，杭州、成都等地的土拍市场也多次出现备受追捧的高溢价地块。
3月28日，杭州也诞生了刷新楼面价最高记录的新地块，杭州市西湖区蒋村文新单元XH030203-01（3）地块楼面价为88029元/平方米，溢价率高达115.39%，打破了3天前滨江区西兴单元BJ030102-25地块以77409元/m²楼面价刚创下的纪录。
短短一周之内，杭州地块楼面价最高记录者两次“易主”，值得注意的是，这是今年以来杭州第三次刷新楼面价最高纪录。
3月，仅前后半个月时间内，成都市住宅用地楼面价两度刷新纪录。3月27日，成都锦江金融城三期49亩地块以4.12万元/平米的楼面价，刷新3月11日成都高新区64亩地块3.17万元/平米的纪录，也成为成都首个宅地成交楼面价突破4万元/平米的地块。
多地楼面价屡刷新高，楼市回春了吗？
对此，壹合产业发展研究院院长许传明以一句“昨天的旧船票登不上今天的客船”的形象比喻分析道，“高溢价地块的出现，某种程度上可以理解为房地产市场‘抬头’的一个迹象，但不能如此简单化理解。高价地块的出现意味着市场火热，这个观点放在5年前或许可以，但放在现在，要多维度来看待分析，不能简单判断为楼市回春。”
“开发企业敢拿高价地，说明对市场判断还是相对乐观的。另一方面，原因也不止如此，目前多地楼面价屡刷新高的基本逻辑有三条：一是，改善需求比较旺盛，这是一个全国共性问题，这一需求尤其在在全国主要中心城市表现旺盛；二是，前几年受房地产市场下行影响，开发企业普遍土地储备消耗多，经营还算稳健的房企开始拿地补库存；三是，能够出好房子、好产品的地段比较受欢迎。旺盛的改善需求、好地块和房企需求叠加相应之下，才会出现这种情况。”许传明说。
同时必须看到的是，多地楼面价屡创新高的土拍市场，实则隐含着另一现象：高溢价地块多发生在一线城市以及部分二线城市，其余大多数城市土拍市场仍低迷。
克而瑞研究中心数据显示，2025年一季度，供给侧延续三年缩量趋势，土地交易量仍在持续同比下滑，全国300城经营性土地成交建筑面积1亿平方米，同比下降19%，不过由于一二线优质地块成交占比增加，成交金额仍同比上升9%。各能级成交规模同比均降，三四线城市降幅最大，达到20%。
许传明指出，“这是大家形成的一个共识预判。房地产开发从过去‘上规模’为主，转变为现在以‘上质量’为主。所以说，开发规模持续缩量是大势所趋。基于这个判断，改善需求者必然成为主力客群，而此类人群的市场空间就集中在中心城市。”
此外值得注意的是，克而瑞研究中心数据显示，今年前两个月，大多数房企投资仍未启动，相比之下，国央企投资积极性显著突出。今年1-2月，投资金额超过百亿元的企业共有8家，其中7家均为国央企，包括华润置地、中国金茂、保利发展、招商蛇口等；且5家央企投资同比均出现大幅增长。
对此，克而瑞研究中心报告认为，“一方面是止跌回稳过程中改善型需求表现亮眼，央企投资提前‘抢跑’，聚焦核心城市核心地块，一季度拿地并能在年内能形成可售货值，也是央企一贯投资风格；另一面，与核心城市供地节奏、质量密不可分，尤其是部分核心区地块高溢价成交，中小房企想要捡漏难度颇大。”
“其实，比起从企业性质的角度分析，我们应该看到，是经营比较稳健的房企在开发，从这个角度去观察会更合理。现在经营稳健的房企，在资金储备等方面更有实力，进行扩大再生产、继续投入运营。”许传明进一步分析道，“前几年快速扩张的部分房企，现在面临比较大的困难。但包括一些国企央企或地方性公司在内的一些房企，此前本身经营比较稳健，没出什么大问题，所以到现在，这些企业还能继续往前走。”
（大众新闻记者 都亚男）
