春寒料峭的上海楼市，正在上演一场惊心动魄的“心理战”。
从外滩到虹桥，从中环到内环，从杨思到瑞虹新城，核心地段房东们的挂牌价都在蠢蠢欲动。
上海3月的二手房成交火热，是一个有望达到3万套的月份。
整个3月份的带看量也始终维持在高位运行。
这些都是房东的 底气 。
难道上海房东真的到了涨价的时候？
近期上海二手市场中，能够有价格向上变化的就是次新房了。
为了更全面的观察上海次新房的 变化 ，我们对比了大量的数据。
通过同户型近似楼层的成交房源对比，找到真正涨价的房源。
1、蟠龙天地一期，98平，3房2卫，2025年2月份780万，2024年12月708万。
2、仁恒东郊花园，134平，4房2卫，2025年2月1188万，2024年9月1118万。
3、万科天空之城4期，110平，3房2卫，2025年2月808万，2024年12月749万。
4、西郊金茂府，91平，3房2卫，2025年2月660万，2024年7月616万。
5、绿地海珀外滩（一期），94平，2房2卫，高楼层2025年2月1765万，中楼层2024年10月1616万。
6、长宁88金廷，104平，2房1卫，中楼层2025年2月1200万，高楼层2024年6月1088万。
7、联洋第九城市，129平，3房2卫，低楼层2025年2月1365万，中楼层2024年10月1310万。
8、锦绣江南，113平，2房2卫，低楼层2025年2月855万，2024年10月中楼层802万。
9、虹桥河滨花园，124平，3房2卫，低楼层2025年2月1155万，中楼层2024年5月1095万。
在可比条件下，找到的这几套房源相比去年低点是真正涨价成交的。
为什么这些房子能逆市脱颖而出？
有几方面原因：
1、前期超跌板块
大虹桥就是最典型的例子，巅峰时期一度要卖到10万/平。
这两年也是疯狂下跌，被大家踩得最狠的地方。
像蟠龙天地、万科天空之城有价格的回弹也不用过度惊讶。
着急抛盘的卖家6万多就卖，现在无非就是过了最紧张的时候，适度回归理性。
此外像联洋的很多小区也是，过去一年砸盘太狠了。
但是买入需求一直很旺盛，那自然能拉回来一点。
2、户型不能太差
这些成交的房源你点开户型看看，极少有奇形怪状的。
经过这么多年开发商的“教育”，主流的产品审美正在趋同。
如果不是预算格外限制，那些烂户型你带客户去看一次，就被一票否决了。
我们一直说地段觉得下限，产品决定上限在这时候就是比较具体的体现。
有些产品之所以便宜，因为就值那个价，现在是洼地，以后还是洼地。
3、板块配套成熟
这些涨价项目所在的板块基本没有特别差的。
要么是核心稀缺地段，比如董家渡的绿地海珀外滩；
要么是优质学区的，比如联洋的第九城市；
要么是自住非常便利的，比如徐盈路地体上盖万科天空之城、中山公园板块的长宁88金廷、金汇锦绣江南等等。
在这些板块里面，衣食住行的配套绝对非常到位。
相对而言的购房需求也会比其他板块更旺盛。
如果要总结一下，就是：
在前期超跌的优质板块里头部小区的弹性会更好。
次新房有涨的案例，但是不代表整体上海楼市的情况。
根据我们观察全市链家的成交数据：
目前全市200个板块里，只有10%不到的板块是真实成交价上涨的。
当下的房东、买家也都在 博弈 接下来市场是好还是坏。
最直观的就是次新房的成交量在下降。
因为房东的挂牌价明显要比去年四季度高了不少。
更多地次新房想要成交，那成交价相比去年10月也高不了多少。
归根结底还是要看经济基本面的脸色。
2025年一季度的GDP形势确实是一片大好，有可能增速达到5.4%。
但是短期刺激肯定不足以支撑长期趋势。
二季度的GDP增速依然还不好说。
对应到上海楼市的话那就是：
如果二季度经济下行，预期下跌，而且没有出政策的话，可能2025年一季度挂价过高的次新房房东会有下调挂牌价的动作。
对于经济的预判，其实就是对于房东心态的预判。
比如，未来经济大好，那对于买家来说确实可以考虑适当加价买，赶在行情到来前完成。
这种情况下甚至对房源要求可以一般。
如果未来经济情况一般，那就要多找高性价比房源，就算加价也是贴着前期的底价加一点。
从目前的情况看，我们倾向于把2024年底成交价为底部锚点。
现在的市场行情下，锚点价+3%到5%就是极限，以免过高买入。
上海楼市才刚刚有好转的迹象，现在给予过高的期望还为时过早。
我还是建议有卖房需求的房东趁着市场好及时脱手。
非要死磕说多卖3、5万是没有必要的。
对于买家而言也不用被所谓的月成交要3万套了而冲昏头脑。
当你看到这家涨价了，那就去下一家。
市场没有到全面上涨的时候，总有价格便宜的。
现在依然是分化占据主流，市场的复苏并非遍地开花。
最近上层关于降息的口径也变成了“择机降息”。
既然政策态势不明朗了，就要谨慎乐观。
随着刚需市场持续放量，置换链条的齿轮开始转动，这种由下至上的传导效应也许会在未来几个月显现威力。
但一切都需要时间验证。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
