房价还能不能涨回去？
很难。央视的一段采访，其实已经给出了明确答案。难在哪里呢？
需求量大幅萎缩
任何商品价格的涨跌，都取决于供求关系。买的人多，价格就上涨；买的人少，价格就下降。这里的需求量得从两个维度来讲。
• 消费基数：现在结婚率、生育率不断下降，老龄化不断加深，需求基数至少是按比例下降的。
• 持有基数：房子持有周期很长，平均在10年左右。十年前，购房普及率不到30%，现在已经60%多了。出生率下降，持有率上升，这就好比泄洪道的两道闸门，左右两边都往中间关，流量就越来越窄，对应的客户需求群体也就越来越少。需求量上不去，商品价格又怎么涨得起来呢？
收入水平受限（房价收入比问题）
十几年前，房价收入比大概是1比1，甚至更低。打个比方，那时收入高一点的人，一个月工资能买个厕所，普通点的一个月工资也能买个便宜点的小地方。但现在呢，绝大部分人半年工资都买不起一个厕所，尤其是新房。就拿成都新房来说，房价收入比越高，房价上行空间就越小。
负债率过高
这几年房价上涨，可不是靠工资涨起来的，而是靠债务杠杆把房价推上去的。就像张三贷款100万买我的房子，李四又贷200万买张三的房子。大家不是靠收入上涨来支撑房价，而是靠房价上涨的预期，大胆借债赌博。现在家庭负债率飙升，都飙到60%多了，早就超过发达国家水平。这几年高位接盘的人，要么跌掉首付，要么债务缠身，只是有些人还在硬扛，扛不住的就断供了。
从各个银行最近发布的20年财报来看，不良率还在上升，断供的人越来越多。债务负担加重，房价预期下降，大家就不敢轻易买房了。以前敢借债，是笃定房价会涨，现在都怕了。所以现在货币供应量（M）很高，但通胀没来，需求大幅减少，供大于求，房价怎么涨回去呢？
就业风险增加
很多35岁的人都找不到工作，我自己就是这样，所以才被迫做别的事。连工作都找不到，还谈什么涨工资、增加收入呢？除了发钱，增加收入就得增加就业岗位。可现在AI加制造业越来越普及，黑灯工厂越来越多，工作岗位怎么增加呢？发钱又没这个先例。
现在全球经济都困难，黄金价格一涨再涨，特朗普发起全球贸易战，开启全球收割模式，必然影响经济。在这种形势下，想提高就业水平和收入水平太难了。别信抖音上年入百万、千万的，很多都是假的，车子是租的，就是做做样子。现在处于通缩状态，大家不敢消费，拼命存钱，这就是通缩的直接表现。现在有人一个月2万块工资，就敢背8000的房贷，胆子可真肥。
租售比不合理
国际上认可的租售比一般在4% - 5%左右，咱们保守点，按3%算。但实际情况呢，租售比只有1.5% - 1.8%，1.8%都算高的了，除了那些老破小房子。这离3%差距很大啊。假设一套房子100万，按1.5%的收益率，一年租金就是1.5万。怎么才能让收益率达到3%呢？要么租金大幅涨到3万一年，要么房屋价值下降。大家觉得哪种可能性更大？
其实现在我们买的房子，不是真实价值，而是泡沫价值。现在就像温水煮青蛙，很多人还盼着房价再翻一倍。我也希望啊，我也有房子，要是房价翻倍，我就赶紧卖了回农村修个大别墅，多舒服。但可能性大吗？
除了上面这些问题，老龄化也在影响房价。随着时间推移，老龄化会进一步加深，社会抚养比越来越高。房价能不能涨回去，得看下一个经济周期了，前提是负债率得降下来，收入和就业情况也得改善。
接下来，该不该买房，要怎么买房，买在哪里，资金杠杆怎么组合，有多套房子的资产该怎么优化，这些问题就有待思考了。今天就说到这儿，再见。
