其实我们不止一次写过关于小三房的话题
从上海郊区小三房的大量供应陷入的同质化困境
到小三房是不是被上海楼市抛弃、是不是还租得出去的数据支撑
还有关于产品端的讨论，小三房到底要不要做两个卫生间等等
关于这些话题的讨论无非就是围绕着，紧凑型小三房是特定时代的特殊产物
当这些紧凑的小三房进入二手市场，现在可能面临着更加严峻的去化困境
从前，关于这个话题，我们大部分都放在上海市场来讨论
（数据根据公开资料整理）
还做过一个数据统计，紧凑型小三房在上海存量可能超过70万套
这是多夸张的数字，不敢想象，仅小三房这一类产品
整个上海居然有70万套的供应
但是如果你仔细想想，上海是小三房最多的城市吗
其实不一定，那些在过去以新房为主要供应的二线城市，最高峰的时候每年能卖出20万套新房
这些城市，才是小三房同质化的重灾区
因此，今天我想把这个话题放到全国市场来看
越来越多城市的小三房，也开始卖不动了
01
上海的小三房，卖得并不理想
这是一个需要数据支撑的话题
为此我特意找了兔博士把上海近几年来小三房的供求情况做了统计
（数据来源：兔博士app）
残酷的现实是，上海100㎡内小三房挂牌量节节高升，目前达到了3.8万套的高位
写到这里，我的同事巧克丽丽提醒我说，你要证明小三房在市场上不好卖，还要找到全市的标尺
于是，我找她把2021-2024年整个上海二手房的挂牌量和小三房产品走势，做了对比
（数据来源：兔博士app）
在上海这几年挂牌房源走势中，小三房的新增挂牌远高于全市
2023年是上海二手挂牌猛增的时候，全市新增了69%，而小三房表现更甚，达到99%，接近1倍
而到了今年2月，全市整体挂牌量有所下滑的同时，小三房房源挂牌又激增了26.7%
新增的大量房源，去化并不可观
这里也是和全市情况做对比，将小三房的供求比拉出来
（数据来源：兔博士app，备注：供求比=总供应量/总成交量；总供应量=年底挂牌存量+年成交量）
这两年的成交量显示，这些小三房每挂出来3套，仅有1套成交，也低于全市水平
整体挂牌价和成交价，同步不断下滑
（数据来源：兔博士app）
尤其在2021年至2022年，小三房房东们心态还比较好，挂牌价大幅上涨，却没换来成交价的同等上浮
市场的反馈并不如房东们的高预期
这两组数据，都可以佐证我们当时文章中的观点
上海郊区正大量供应同质化小三房户型，且越来越不好卖了
我们说的同质化泛滥，不仅仅是挂出来的越来越多
当他们所处的地段，产品的设计也大同小异，那才是最令人担忧的
这是另外一组数据
我们结合网上房地产、链家、兔博士等各平台数据
（数据来源：链家、兔博士等）
上海小三房占比全市挂牌大约17.3%，外环外小三房占比全市大约23.6%
如今上海小三房基本都集中在外环外挂牌，排名前五的板块是
浦东周浦、奉贤南桥、嘉定新城、浦东三林、奉贤金汇
（数据来源：兔博士app）
毫无例外都是外环外，甚至它们的距离还很近
比如周浦就跟三林挨着不远，南桥和金汇连成一片
点开挂牌明细，不用去看户型图，你都能猜到它们的户型应该都是大差不差的
而这样的同质化困境不止出现在上海
上海的新房，尚且相对比较节制
接下来要说的，是比上海房东更加焦虑的一群人
这些城市，因为当初土地供应的不节制，高容积率住宅的大量产生
陷入小三房同质化沉沦和踩踏，更加严重
02
我为什么说其他城市的房东可能会更焦虑
不知道大家有没有去过类似武汉、东莞、昆明这样的二线城市
它们最大的特点是土地容积率无比的高，带来新建商品房的巨量供应
武汉在2019年的新房成交量达到20.9万套、郑州是21.67万套
二线城市楼市最疯狂的那几年，89平小三房，遍布市场
而很多投资客也选择这类产品作为标的，5年限售期过了之后，不免在二手市场形开始越来越多出现这种产品
我在链家平台上，把主要城市目前二手挂牌中小三房成交的占比，做了明细和排序
仅仅统计了链家一个平台，高于上海17.3%占比的城市很多
（来源：链家，统计时间：2025年3月27日）
深圳每挂出3套二手，就有1套是小三房
东莞每挂出4套二手，就有1套是小三房
广州、温州、昆明、苏州、郑州等城市，每挂出5套二手，就有1套是小三房
这些城市不仅小三房多，更盛产“奇葩”小三房
本质上也是因为它们的高容积率带来的
在广州、昆明、南宁等城市，住宅以塔楼点式为主
于是，尺度紧凑不说，户型方正度、朝向、南北通透性不理想，容易出现暗卫等死角
因为塔楼，朝向东西布局的户型很多，比如深圳的这个楼盘，最近成交的都是东西朝向的
而且，紧凑型小三房，总离不开两种鸡肋设计
基于很多高容积率社区的高公摊，普遍户型得房率只有75%左右
所以即便是100平三房的实用面积，也只有75㎡
要在70多平的空间里规划出三个房间，那么剩下的那些面积，在分配上就会出现两种鸡肋的设计
首先，被硬凑出来的第三个卧室，面积大多仅有6-7㎡
在这些小三房产品，甚至只有四点几平的迷你卧室
实际上这个空间，都很难定义其为“卧室”了，我们曾和大家分享过关于卧室尺度的干货文章中，最后的结论是
一个开间为3.3米，进深为3.9米的空间，才能正经称为卧室，详见这篇文章：卧室面宽为什么最好不小于3.3米
放到次卧的功能来说，标准大床为1.8✖2米，至少占了3.6平米左右的空间，再加上衣柜、过道、电视柜、床头柜等等，至少9平米才能满足需求
其次，做了三房，但是只有一个卫生间
在紧凑小三房设计里，最鸡肋的大概是3房1卫的设计
既然规划了三房的空间，目的就是能够让更多人来居住，或者偶尔的家里来客人，或者未来的三代同堂
但因为面积的不足，舍弃了卫生间，主卧做不了套房，失去了私密性不说
家里一旦超过三个人居住，厕所一天忙得停不下来，水龙头估计都没关过
这样的生活场景，基本也违背了当初设计出三房的初衷
更有甚者，70-80多平的小三房，是以上两者皆有
本质上，在2016-2020那个楼市火热，买了房价就会上涨的时代
小三房户型很大一部分被投资客买走了
如今进入存量时代的二手市场后，房东们才发现
原来自己的竞争对手多到吓人，然后面对的客户，却越来越少了...
03
小三房越挂越多
楼市却以比房东们，想象中更快速度地，进入了大户型时代
客户基本都是卖掉手上的一套房，置换一套更好的
当客户已经有过一套房，他们置换的目标肯定会朝着地段更好，空间更舒适的方向
也因此，当年因为面积和套数控制产生的紧凑型小三房，彻底进入了红海竞争
首先，新房市场中，大户型崛起趋势很明显
上海这两年的新房市场，不少热门盘都是140平左右的四房，房客比更高
（数据来源：新房摇号助手）
在全国新房市场也是，根据中指研究院发布的数据
与2024年1-2月相比，今年1-2月，有20个城市144㎡以上改善户型成交套数占比上升
上海尚且如此，其他城市又如何能够独善其身
比如在某二线城市，房价更低，但是需求空间更大
二线城市的买房需求，更多是一步到位，是三代同堂
伴随着投资客的退场
小三房的天量供应，正在和当下楼市最凶猛的购买力，产生了错配
如今各地好房子的标准陆续出台
新建的商品房，拥有更高的层高，更高的得房率和实用面积，品质改善已经成为主流趋势
已经有很多城市靠着卖四代宅带起来了又一波的楼市热度，持币的购房者在为更好的产品买单
再看看二手市场，同样如此
我在链家某二线城市找了样本，同一小区里三房的平均挂牌价，要比四房的低约20%
(数据来源：链家)
可见如今二线城市那些大量产生小三房的地方
房东们自己心里也没太有底气了，正在降价求出货
上海今年年初二手市场的一个现象也佐证了大户型在二手市场的全面崛起
在对144平以上取消普宅界定后，上海当月144平以上二手房的价格就有明显涨幅
(数据来源：国家统计局)
换房时代的到来
最难受的，就是当年在7090政策下产生的紧凑小三房的房东们
自住的房东们想换房发现卖不掉
投资的房东们看着房价下跌，想着怎么早点卖掉置换现金流，止损的方法可能只有边卖边租，如今的租房市场大家也看到了，下跌的租金价格显示了市场的冷淡
所以，在各地的一二手市场，我们都看到了楼市正在悄然转向大户型时代
04
但是，如果一定要买小三房
大户型时代已经不可逆了，但是刚需预算有限，还是会考虑80-90平的户型
那么同样是小三房，到底应该怎么选
确实，每次推送关于小三房同质化的文章，评论都会出现“何不食肉糜”这样的反问
第一套房子，想拥有三个房间，是很多人朴实的愿望
“它可以不大，但是一定要有。”
那，在有限的预算内，如果一定要买小三房，有没有更好的选择呢
在看完这么多城市的紧凑小三房产品后，我发现也有例外
1、建议买没有严控“偷面积”年份前的小三房
小三房也分年份，有些年份的小三房，还是可以买的
因为那个时间段里产生的产品，偷面积还没有被限制的很严格
开发商可以通过把阳台面积做大，还有各种设备平台等，凑出很多赠送面积
让小三房的实际面积变大，不那么紧凑
我大概浏览了新闻，不同城市开始控制偷面积的节点，还不太一样
比如，上海从2011年开始严格控制超大阳台，而南京是从2012年开始的、浙江是从2018年7月开始的
开发商为了破解7090政策，在合理范围内，会将阳台做大，最终将得房率提升
那个时候，楼市频频出现的“神户型”就是这样做的
那个年代的80平可以送20平，做到25%的赠送
比如，我在杭州链家看到的这个，建于2017年的商品房
89平左右做三房两卫，套内面积大概在83平左右，得房率接近93%，居然还做了个储物间，最小的房间也有8.5平
(来源：链家)
赠送了大概20-30平的空间，基本满足正统三房的基础素质
如果说哪种小三房还值得买的话，我想大概就是在每个城市开始严控偷面积之前的了
大家可以去自己城市的二手平台上看看户型的规划
看房的时候也可以感受感受实际的居住体验，问清楚使用面积
2、步梯楼和洋房的社区里的小三房
在小洋房和步梯楼中，没有大量的公摊，因此小三房的得房率也比一般的高
8层洋房的得房率大概在85%左右，早期六层步梯房得房率能有90%
在这些社区里，如果有小三房户型，使用面积普遍高，可以结合社区情况和个人需求是否匹配选择
当然，我们还是认为，100平内小三房是特殊时代下的特殊产物
并不是说，这样的产品没有人需要
而是它的需求在降低，且这些年供应的已经足够多了
脱离了房价一直上涨的逻辑
小三房在各个城市的二手市场的形成的同质化踩踏，才刚刚开始
我们要做的，就是避免自己也陷入这场激烈的竞争中...
以上为正文，来自乔不丝
这是真叫卢俊公众号的第5984篇原创文章
