4年前，“内卷”一词入选《咬文嚼字》十大流行语。
自此，该词陆续在多个行业、群体中被提及。
在地产行业，“卷”字影响下，多个楼盘、房企已经到了巅峰造极的地步了。
从卷折扣、赠送，到卷交付，卷增配，再到卷产品迭代，三代到四代……
到了2025年，很多人已经感受到：有些楼盘，把自己卷到“死胡同”了。
1、痴迷大户型，被迫改规划
这两年，青岛新房市场已经很难寻觅到套二小户型了。有些楼盘，不断把户型做大，奔着200平去了。
其实，市南崂山核心地段，还可以理解。高端群体，大户型，高总价，他们承受得起。
但是，郊区板块，个别楼盘，蜜汁自信，也搞纯大户型。
比如，荣泰雍和东院。这几天，发了一个规划变更公告。要改规划。
为何呢？1号楼原先238㎡、198㎡的户型偏大，不符合市场需求，要改成：165㎡和143㎡。
另外，架空层、邻里坊的面积也要缩水，还多出来11个地上车位。
这个公告，最让大家意外的是，户型调整的细节，从高端大平层到普通改善户型，风向可是真变了。
胶南，走高端路线，难度极大。强如龙湖、绿城、金地，到了胶南，也没有痴迷搞200平以上大平层。基本上就是110—160的改善户型为主。
很明显，雍和东院之前的纯大户型“尝试”不成功。现在临时“往回缩”，不知道是否会被市场接纳。
在高新区，也有楼盘犯过类似错误。为了宣传所谓的无敌河景，把大户型设计成客厅两面看河，而几个卧室却憋在进门口的位置。
重客厅、轻卧室，很“自信”，但市场接受度就是不行。后来，开发商被迫变更户型，改了一些房源。
2、大露台、空中花园，卷土重来！
青岛比较知名的、搞大露台的小区，金水云麓是其中一个。号称“天屿墅”，垂直绿化空中花园。
凭借这个噱头，2020年、2021年，金水云麓卖两万八到三万多一平，名副其实的李沧高房价楼盘。
然而，2022年陆续交付的时候，业主们多次讨说法。一个是精装质量问题，另一个是配套的养老公寓化身“临终关怀医院”。
昔日引以为豪的“大露台”，存在挡室内视线、采光等问题，再也无法支撑小区次新房的高价了。
去年底，南区成交的套三户型，价格已经跌至两万一二了。
今年这三个月，金水云麓成交量屈指可数，市场抗性很大。
没想到，前几天，崂山王家村地王，柏悦府项目释放了一些户型信息。其中，就有空中花园这个基因。
真是不撞南墙不回头啊！“好房子”的要素里面确实有高品质宜居的要求，空中花园、露台也被多次提到。
但很多人忽略了一个因素：有条件的前提下。
青岛，北方城市。高层住宅楼搞大露台，还没有成功案例。尤其是海边，冬天大风，使用率几乎为零。
大露台，采光、通风、保温等BUG根本解决不了。
从去年下半年，“好房子”开始流行，第四代产品陆续登台。青岛市场，敢于搞空中花园的楼盘，真是够勇敢的。
王家村地王，其实根本不用把精力放在大露台、第四代产品上。直接抄作业就行。
崂山前海一线，海信、银丰等都是成功例子，柏悦府跟着学，就不愁卖。
非搞特殊……地王做事，就是不一般。
等到柏悦府开盘，如果热销，那真是自己卷自己的成功案例。
否则，一旦遇冷，就是作死例子了，大小王仨二输了。
3、得房率100%背后的隐患
前几天，房师傅和地产圈内某总监聊天。
对方感慨：住宅产品的更新速度，比新能源车还猛。
是啊！新出的楼盘一个比一个卷。
这边，展示区刚开放，隔壁新盘已经全学会了；交付完，远远落后于其他新项目了。
就拿浮山后来说。去年交付的金茂市北地块和青啤项目，都是投上千万升级的车库星空顶、公区配套等。
在愈演愈烈的卷潮中，曾经的“底气”房企也迷失了。
城阳有几家楼盘，在得房率的赛道卷得天昏地暗。
“灵动空间，享超100%得房率”……
赠送面积多，正好切中需求要害，对抢市场、促成交，有立竿见影的作用。
这些赠送空间，包括哪些呢！比如，电梯厅外走廊、设备空间、飘窗、阳台等。
这些，并不能直接作为套内实用面积写进购房合同，而是由开发商“赠送”给业主的。
如果你查询青岛网上房地产，你会发现，这些楼盘，备案的预测套内面积并不高。和其他盘，相差无几。
但是，他们敢宣传高得房率，以前就是“偷面积”，风险是极大的。
为了规避风险，这些楼盘，不会直接按照“样板间”呈现的高得房率效果来建设房子。
相反，他们的样板间通常会有备注：非实体交付标准。
这都是潜在隐患。那些不在白纸黑字记录、无法写入合同的“赠送面积”，一定要用辩证法看待。
高得房率只是营销噱头，成本和风险都是购房者来承担。
销售时说的很好，交付后业主可以“随心”改造。但等到你随心发挥的时候，纠纷和矛盾可能就找上门了。
4、买房市场，更要清醒！
这两年，楼市正式进入“买方市场”，青岛也不例外。
众多房企，为了争夺购房客群，不断卷。好的一面，有房企卷产品，以高质量高水准的产品来应对市场的考验。
比如，金茂、银丰、青特，不惜花费大量的时间和精力去打磨产品的每一处细节。
但是，也有房企把心思放在卷营销策略、卷噱头上。
比如，假促销，拿出特殊房源当特价房，忽悠购房者；给中介高额佣金比例，让中介去大肆夸大宣传，出了事，就是中介第三方的个人行为……
当前，很多购房者，是幸运的，因为地产难得进入买方市场；也是不幸的，因为各家楼盘的花招越来越多了，眼花缭乱。
这时候，想要买上称心如意的房子，得花心思好好补课。
挨上一刀，三观尽毁。
