房产税对美国房屋产权造成了损害。今天咱们就来聊聊，为什么说美国房子的私有产权不如中国商品房完整？原因就在于美国的房产税。
房产税是西方国家普遍征收的一种资产持有税，甚至有在全世界普及的趋势。房产税堪称房价的“大杀手”，对房价的摧毁能力很强，比遗产税还厉害。在讲美国房产税之前，咱们先探讨一下，该如何比较产权私有程度？
要比较中美房产的私有程度，得先明确产权私有的具体概念。很多网友觉得，产权就是房产证上有自己的名字，这种理解太简单了。登记在某人名下只是个名分，并非实质。判断产权私有程度不能看名义，要看实质。
比如说，你买了辆车，车登记在你名下，各个国家基本都允许个人购车，但私有程度有区别吗？当然有。要是政府规定你一年只能开10个月，那你的私有程度就受损了，因为有两个月不能开车，这台车的产权就受到了限制，不完整了。
再比如，同样是私有企业，都得依法纳税，税收越高的地方，产权私有程度就越低。还有小产权房，哪怕位于市中心也没什么价值，就是因为它产权不完整，限制交易，不许抵押、不许贷款等等。
我们评估房产的具体私有程度，就是评估一个人对名下房产的完整支配能力，它包括使用权、收益权和处置权这三个权利。
使用权就是你能决定房产用途，并在产权范围内随意使用；
收益权就是利用房产获得的收益归你所有；
处置权就是你可以在产权边界内随意处置房产，比如出售、拆改成毛坯或者赠送给他人。
总之，产权私有程度体现了政府干预程度的大小。我们得具体观察中美两国房产在政府干预程度上的区别，才能判断出房产私有程度的高低。
接下来看看美国房产税对产权的破坏程度。先讲个故事，2011年，美国老头拉菲利花6万美元买了奥克兰一栋140平米的房子，还花了不少钱装修，打算出租用租金给自己养老。拉菲利觉得自己按时全额缴纳了房产税，可在2012年，他收到通知，说2011年少付了496美元税款。2013年他补缴了这笔税款，但计算利息时出了错，漏缴了8.41美元利息。
结果2014年，奥克兰当局没收了这栋房子，还以2.45万美元的价格拍卖了。扣除罚款、利息和各项收费共285美元后，奥克兰当局从这次拍卖中获得24215美元，而这一切都是合法的，是不是很狠？
房产税是对持有房屋长期征收的一种税，一般以房屋当年评估价为基准，税率通常在评估价的4%以内。要是你的房子值100万，房产税税率是2%，那你一年就得交2万的税。这里要清楚，世界通行的房产税是每套都征收，可不是像上海、重庆那样，实施人均80平以上的二套房征收模式。
以上海、重庆的家庭为例，三口之家要240平以上才会被征收，能达到这个标准的人可不多。美国房产税属于地方税种，由各地自行征收，税率一般在0.25%到3%之间。
从全美来看，美国房产税税率中位数是1.31%。这就意味着，一栋价值200万美元的房子，房主平均每年要上缴2600美元房产税；价值500万美元的房子，每年要交65500美元房产税；价值1000万的房子，要交税131000美元。
美国“一美元房产”的故事在我国流传很久了，这就是房产税带来的灾难之一。那一美元的房子是独栋，还有前后院，虽然破旧，但就算把房子拆了卖破烂也不止一美元啊。可房主为啥只卖一美元呢？
因为每年还要交5000美元房产税。所以房子到底值多少钱呢？不好说，因为每年的房产税是根据评估价收的，而影响评估价的因素很多，像城市人口增加、通货膨胀都会让房价上涨。你买了房以后，肯定纠结房价涨跌。房价涨了，资产升值，但每年要交更多税；房价跌了，缴税少了，可房产也贬值了，不管怎样都心疼。
更惨的是，有些地方房价能低到超乎想象。当年20万美元买入的房子，现在只能卖一美元，能不痛苦吗？美国人肯定也心疼。美国不少人无家可归，就是因为房子被拍卖了。这房子对他们来说不再是资产，而是一台“割肉机”，而且是祖传的“割肉机”。因为美国政府可不管房主是老人还是孩子，只要房子在，税就得持续交。
在有房产税的情况下，西方国家常出台限制外国人买房的政策。就说美国，外国人买房首付一般在40%到50%。要是买进卖出赚了钱，不好意思，得交25%的资本利得税；要是长期持有，也不好意思，遗产税18%起，最高55%，且只有6万美元的免税额度，然后每年还得缴房产税。
要是当地房价大涨，还有可能出台政策不让你买。像加拿大、澳大利亚都出现过这种情况，为啥呢？
当地居民受不了了，大量外国人，尤其是中国人去买房，房价飞涨，明年房产税就得翻倍，这不是飞来横祸嘛？所以上街要求政府管管。
现在你知道为啥美国城市化到一定规模就停滞了吧？
城市规模要是持续扩大，中心房价肯定不断上涨，再加上美联储持续放水，城市居民自然抗拒城市规模扩大。100年前，美国纽约就已经很繁荣了，可历经100多年发展，纽约并没有达到与时间对应的繁荣程度。因为人口没大规模增长，城市建设也停滞不前，所以纽约的地铁才破败不堪。
更严重的是，在房产税机制下，美国人不会把投资房产当作储蓄手段，40%的美国人不买房。再加上通货膨胀，货币储蓄也没了价值。一旦遇到风险，就只能集体崩溃。2021年疫情来了，美国政府狂印钞，没办法呀，因为数千万甚至上亿美国人，既没有现金储蓄，也没有房产储备，要是不能工作，就得饿死在家里。这还不算完，还有更厉害的。
房产税让房产价值不断趋向于0，但这还不是全部灾难。疫情期间，美国推行了延迟驱逐法案，租客不交房租，房东不能赶人，可房东还得按时还贷款。为啥呢？
没房的房客太多了，他们老家也没房，自己不买房又没现金储备，总不能让他们流落街头吧。有多少人欠房租呢？
3000万，背后对应的房东数量更吓人。没办法，只能剥夺房东产权，最惨的就是华人房东，因为华人爱买房，甚至有人因此破产，还不起贷款却还要交房产税。
这些买房者被美国政府逼成了廉租房房东，房子实际上被政府强征了，还一分钱不用花，太过分了。美国房东为了让租客走，甚至和租客谈判，愿意免掉之前所有欠款，还额外给一笔钱，只求租客快点搬走，不然房东就得破产了。当这样的房东可真委屈。
你要是觉得这只是疫情期间的特殊政策，那就高估美国政府的善良了。没房的人多，美国政府又不像新加坡、香港那样搞廉租房和经济适用房，因为那是公有制租房，有损美国自由市场的形象。那怎么办呢？
答案是房租管制。1946年，旧金山开始实施房租管制，但对房屋买卖没有管制。因为租房价格被管制，房东就不愿意把房子租出去了，更愿意卖掉，毕竟租房被限价，房子价值缩水了，肯定得卖。
2012年，纽约发生过这样一件事，一个叫詹姆斯·哈文的房东，他有一栋楼，自己住一层，楼上几层租出去了。楼上的租客受房租管制保护，交的租金只有市场租金的60%左右。因为纽约规定，房子租出去后不能随便涨价，而且不能赶走房客。要是房客有亲戚同住两年以上，房客去世后，亲戚还能继续住。
房东打官司到最高法院，法院不受理，最后不了了之。所以直到现在，美国房租管制依然存在。也就是说，房东想涨价很难，想赶走房客得花大价钱请律师。要是你，还愿意买房投资出租吗？美国大把公寓破败不堪，就是因为产权被限制，业主没意愿维护房子了。
更奇葩的是，美国有些地方规定，如果房子空着被人偷偷住进去了，你不能赶走对方，物业费、水电费、房产税还得接着交，不交的话，房子可能都不是你的了。你想放弃房子产权都不行，不交房产税，等着坐牢吧。
加州法律对非法占据他人房子的人很宽容，相关法律规定，未被使用或被遗弃的住房，可由愿意维护住房的人接管。在加州，如果非法居住者公开占据一处房子至少5年，且一直不间断地出席房主协会会议，并履行房主义务，就可以合法拥有别人的房子了，是不是很奇葩？
不用出钱就能搞到房子，晚上出去逛逛，看到哪家房子不开灯，长期没人住，住进去，说不定房子就是你的了。印钱、房租管制、不让驱逐、可以占领等等，这些都是房产税引发的次生灾难。
再回到主题，中美城市房产哪个私有产权程度高呢？在美国遗产税、房产税、房租管制、保护房客非法利益等手段影响下，显然中国房产的产权完整度更高。而且美国这些管制手段都法律化了，形成了长久预期。产权的价值取决于人们的预期，房产税伤害力大，就是因为它影响了所有人对长久未来的预期。
中国很多政策是短期的，还没形成长久预期，所以人们还相信城市房产的价值，哪怕政策频繁出台，大家还是要买房。不过中国农村房产价值就低，因为不让卖、不让贷款、不让抵押，不承认交易，还经常面临强征，基本上不存在完整产权，这里就不展开讲了。很多华人跑去美国投资房产，大多都后悔了，因为实际上中国城市房产的价值更高。
