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说起日本房地产，很多人第一反应是1991年的房地产泡沫，当时，岛国楼市决堤，房价一泻千里，原本有房有钱的家庭一夜之间倾家荡产，更是出现了上万人自尽。据说，在经历了房地产泡沫以后，日本人悟出了一套道理，一直到如今还在使用，那么，日本人悟出的道理究竟是什么呢？
出口受限，放松信贷
当初，日本的房地产经济之所以能够发展起来，不仅是因为它自身抓住了机遇，还因为有着美国的出手。
事情要从1985年说起，当时，美国为了促进出口，便联合日、德、英、法四国签订了《广场协议》，五国联手来干预外汇市场，从而让美元贬值。
之后短短的三年时间里，协议国大量地抛售美元，让美元迎来了大幅度贬值，可这也导致协议国自身的货币不断升值，像日元，就在三年时间里升值了86.1%，日本出口因此受限。
为此，日本政府开始采取放松信贷、扩大内需的政策，在政府的操控下，央行连续五次下调利率，贴现率更是达到了历史最低。
贷款的利率变低了，日本国民自然会更频繁地跑去贷款，而贷到款后，钱无处可去，便会大量地流向楼市以及股市。
而这么一流动，日本的股市与房地产行业便得到了疯狂的发展，甚至还创出了两大神话，分别是“土地永远不会贬值”以及“东京房价永远不会下跌”。
创下神话，疯狂投资
土地不会贬值，是因为日本向来就是人多地少，日本人相信日本的土地永远都是稀缺的，只要买了土地，就永远不会亏钱。
正因为如此，当时的日本陷入了买地风潮，有许多日本人都跑去银行贷款买地，这也促使日本的土地价格不断暴涨。
从1985年年底到1990年初的四年时间里，日本的地价增长了200%。
尤其是东京都这座日本排名第一的城市，它当时的地价相当于美国全国的土地价格，可见当时日本的土地价格有多么夸张。
但有这样的情况也很是正常，毕竟，当年可不止是日本普通民众将钱投入到土地市场，无数实体企业乃至金融机构，也同样不计成本地对土地市场进行了投资。
除了“土地神话”以外，当时日本的“房价”也同样成为了一个神话。
那时候，日本民众普遍认为房地产有着政府的支持，无论如何都不会有崩盘的风险，于是，日本民众都会尽可能地去贷款，然后疯狂地买房子等着涨价后再转手。
总而言之，当时日本上到房地产行业与金融机构，下到普通居民，就没有人是不在买房与买股票的，他们都是想在持续的暴涨中大赚一笔。
可无论是“土地神话”，亦或者是“房产神话”，都只是流动性过剩以及低利率带来的假象罢了。
日本民众完全没有意识到，那时候的日本城市化率已经达到了惊人的77.4%，老龄化也在不断攀升，此前地价与房价之所以能一直上涨还没出问题，便是因为城市化带来的红利。
可随着城市化红利渐渐消失，日本的经济将会失去增长的动力，地价与房价也会随之而失去支撑。
一夜之间，化为乌有
对于地价与房价飙升背后隐藏的问题，日本政府是看得较为清楚的。
为了解决这个隐患，日本政府开始主动要求金融机构严控房地产贷的数量，还提高了房地产的税收，想让民众不要再将钱投资到房地产行业中。
可日本政府的一系列措施并没有给房地产市场带来任何正面影响，反而让股市与楼市崩盘的速度加快。
1990年，日本的股票市场率先崩盘，只是一两年的时间，日经指数就从最高的38915点跌落到了14309点。
在股票市场崩盘以后，楼市也没有逃过一劫，因为房地产市场与资本市场是有着密切关系的，资本市场崩盘，很快就将不利影响传到了楼市。
许多金融机构为了避免更大的损失，纷纷要求企业偿还贷款，而被催债的企业因此不得不变卖不动产以及股票，这也导致地价应声而跌。
企业倒闭以后，银行难以将之前贷款出去的钱收回来，普通民众住房也是在一夜之间就变成了负资产，原本手握几套房子的日本民众纷纷从千万富翁变成了千万负翁。
许多心理能力承受较差的人受不了这种落差，索性一了百了，直接从高楼一跃而下终结了自己的生命。
而在这些自杀之人的背后，不知又有多少支离破碎的家庭。
悟出道理，恢复发展
经过这一轮“房地产泡沫”以后，日本政府开始反思之前的种种政策，最终他们悟出了一套道理：单是走房地产这类虚拟经济是不行的，只有实体经济才能真正意义上地促进经济发展。
在这套道理的指引下，日本政府开始了大刀阔斧的改革。
其将目光投入到轻工业、制造业等方面，通过引进先进的外国技术、加强国内的产业升级等，使轻工业与制造业得到了进一步的发展。
而这些产业在发展起来以后，又对日本的经济发展进行了回馈，为日本经济的增长提供了有力的支持。
除了轻工业与制造业以外，日本政府还将更多的精力放到了新兴行业上，比如养老服务行业、文化创意产业等。
拿养老服务行业来说，日本的老龄化现象是非常严重的，这也为养老机构提供了更大的市场，这些机构通过为老人提供照顾服务而盈利。
还有文化创业行业，自从房地产泡沫破裂以后，日本民众的消费观念就发生了很大的变化，他们更加注重精神层面的满足。
这也促使日本的文化创意产业得到了快速发展，像动漫、游戏以及音乐等，都取得了显著成就。
通过各种实体行业的发展，尽管如今日本的经济没能恢复到90年代那般夸张，但也是重新发展了起来，而“实体行业才是关键”的道理，也一直被日本沿用至今。
参考资料
损失1500万亿的前一夜 日本人还在疯狂买房！ 来源：东方财富网 2016-10-8
