“小物业、大民生”。近年来，随着广大居民对生活居住环境品质需求的提升，因物业服务引发的纠纷越来越受到社会各方面的关注。嘉峪关法院聚焦打造“六个典范”，在依法妥善审理物业纠纷案件的同时，积极推动构建物业纠纷“三诉共治”新模式。为充分发挥司法审判的规范和引导作用，嘉峪关中院从近年来两级法院审结的涉物业纠纷案件中精选5件典型案例，向全社会公布。以期进一步推动物业纠纷预防化解多元共治，引导物业服务合同各方依法诚信履约，警示房地产开发企业、物业服务企业切实承担起相应的社会责任。
案例1
某物业公司诉朱某物业服务合同纠纷案
【基本案情】朱某因拖欠物业服务费，某物业服务公司经多次催交未果，遂将朱某诉至法院，请求判令朱某交纳拖欠物业服务费及违约金、滞纳金等。
【调处结果】法院将该案分流至市综治中心，综治中心将该案分流至朱某所在社区调解团队进行调解。经法官指导调解，朱某当场支付了拖欠物业费，物业公司放弃违约金、滞纳金，并承诺提升物业服务质量。鉴于朱某所在小区同一时期多名业主因拖欠物业费被起诉，综治中心向物业服务行业主管部门和社区发送提示函和建议函，提示行业主管部门和基层群众自治组织，依托物业提标行动，督促物业服务公司持续提升物业服务水平，依法维护业主合法权益，共同促进物业服务水平提升。
【典型意义】该案是我市聚焦打造“六个典范”，汇聚各方力量，妥善化解物业纠纷的一个缩影。法院按照“三诉共治”模式委托综治中心开展调解，社区调解团队在充分了解纠纷症结的基础上，通过释法析理，解开业主“心结”，指出物业服务当中存在的不足，圆满化解了该起物业纠纷。综治中心以个案为切入点，通过“两函”的形式就根治物业纠纷提出了治本建议。
案例2
某物业公司诉宋某物业服务合同纠纷案
——物业公司未全面履行合同义务业主可以请求少交物业服务费
【基本案情】某物业公司与宋某等业主签订物业服务合同，约定由该物业公司对小区实施管理服务。宋某以物业服务未达到合同约定的服务标准，小区管理长期混乱等为由拒绝交纳物业服务费，物业公司则以宋某违约为由将宋某诉至法院。
【裁判结果】法院审理查明，宋某居住小区一段时期内确实存在入户门损坏、车辆剐蹭等纠纷得不到及时有效处理，物业打扫卫生不彻底，对业主饲养家禽未及时进行规劝，消防设施、照明设施、监控设施未及时维护等问题，物业服务未达到物业服务合同约定的标准。判决宋某向某物业服务公司支付80%的物业服务费。
【典型意义】物业服务不达标，势必造成“服务差、收费率低—收费率低、服务更差—服务更差、业主更不愿缴费”的恶性循环。按照权利义务对等原则，物业服务公司依据物业服务合同要求业主按照约定标准交纳物业服务费的同时，也应当提供符合合同约定标准的物业服务。物业服务公司提供的服务不达到合同约定标准构成违约，业主可以请求少交物业服务费，但不能够全额拒交。
案例3
某物业公司诉刘某物业服务合同纠纷案
——房屋质量问题不属于物业合同服务范围
【基本案情】刘某在某房地产公司开发的某小区购买住房一套，该房地产公司与某物业公司签订前期物业服务合同。刘某因房屋厕所墙面渗水返潮严重，导致墙面发霉、墙皮脱落，向小区物业公司反映，物业公司进行了维修，但无法从根本上解决问题，刘某遂拒绝支付物业服务费。物业公司多次催要未果，诉至法院。
【裁判结果】法院审理认为，漏水、渗水属于房屋质量问题，与物业服务合同并非同一法律关系，开发商作为房屋的开发销售方，对销售的房屋承担质量保证责任，业主应当向开发商主张赔偿而不能以此为由拒交物业服务费。刘某应当按照前期物业服务合同约定支付物业服务费。
【典型意义】房屋质量问题属于应当由开发商负责解决的问题，不属于由物业服务公司负责的物业服务合同范围，业主不能以房屋质量问题为由拒交物业服务费。业主遇到漏水、渗水等房屋质量问题，可以请求物业公司维修救援，也可以请求物业公司协调开发商解决，物业公司也应当尽可能给予必要的帮助。
案例4
某物业公司诉何某物业服务合同纠纷案
——业主对未入住的闲置房屋需要支付物业服务费用
【基本案情】何某系某小区业主，与小区物业公司签订物业管理服务协议，因何某长期未交纳物业服务费，该物业公司将何某诉至法院，诉请判令何某支付拖欠的物业费及违约金。何某称其在外地工作，长期未入住房屋，其不应交纳物业服务费。
【裁判结果】法院审理认为，何某与物业公司签订的物业管理服务协议合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。协议明确约定了物业服务的内容、物业服务质量以及物业费收费标准等，并未约定未居住房屋免交物业费，物业公司已经按照协议约定提供了物业服务，何某以其未在小区房屋内居住为由拒交物业服务费没有法律和合同上的依据，不应支持。
【典型意义】物业公司提供的是物业区域内的公共事务管理服务，即建筑物及其设备、公用设施、绿化、环境卫生、交通、公共秩序等项目的日常维护、修缮、管理、服务等，该公共服务不会因为某些业主没入住使用房屋而减少管理成本。如无特别约定，物业公司有权依据物业服务合同向业主收取未入住期间的物业服务费。
案例5
李某诉某房地产开发公司、某物业公司侵权责任纠纷案
——开发商、物业公司未尽安全保障义务造成人身损害应承担相应的赔偿责任
【基本案情】五岁的李某在小区玩耍时，攀爬到楼栋外通往地下室通道上方搭建的顶棚上不慎坠地，经抢救无效死亡。该小区由A公司开发建设，A公司与B公司签订前期物业服务合同。案涉通道为斜坡设置，顶部由塑料材质的采光板由低至高倾斜搭建，沿地面可行走到搭建的采光板顶部，事发前采光板周边没有设置防护栏，无安全警示标识。自B公司进驻该小区至案涉事故发生，通道顶部采光板未进行过更换维修，采光板坠落点距离地下室地面高度3米多。
【裁判结果】法院审理认为，案涉通道建设时即存在明显缺陷，该缺陷与李某的坠亡后果之间存在一定因果关系。B公司作为专业物业管理公司，对小区公共区域负有安全管理职责，案涉小区部分地下室通道安装了防护栏，事发通道既未设置防护栏亦未设置安全警示标识，通道顶部塑料采光板因长时间风化，无法承重破裂导致李某坠亡，物业公司未尽到安全保障义务，其不作为与李某坠亡后果之间存在一定因果关系。李某的父母疏忽大意没有尽到应有的监护责任，存在一定过错。判决A公司与B公司各承担40%的赔偿责任，李某的监护人自行承担20%的损失。
【典型意义】确保开发建设的楼盘符合国家和行业安全规范是开发商应尽的法律责任和社会责任，勤勉尽责、及时排查消除公共物业服务区域内的安全隐患是物业服务公司应尽的法律义务和合同义务，注意防范自身意外风险是业主在社会生活当中应有的意识。小区安全需要开发商、物业服务公司、业主等各方面共同维护。
来源：民二庭
编审：王继禄
编辑：赵曼青 李婧
▍编辑整理：李荣亮
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