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澳洲顶级富人区房价大跌 买家蠢蠢欲动
数据显示，过去12个月内，澳大利亚最富裕的城区房价下跌最多达13%，为资金充裕的购房者提供了难得的入市机会。
那些此前被悉尼东区、内西区及北部海滩，以及墨尔本内南区高昂房价挡在门外的买家，如今可以以比去年便宜高达100万澳元的价格购入优质房产。
由于高利率和购房可负担性下降，2023至2024年间，顶级城区的房价大幅下滑。这一调整发生在豪宅市场经历了前一年超过20%的平均涨幅之后。
不过，澳大利亚储备银行上月决定降息25个基点，使高端房市初现回暖迹象。Cotality（前CoreLogic）研究主管艾丽莎·欧文（Eliza Owen）表示，房价仍需时间才能真正回升。
“当金融环境改善或利率下降后，高端市场通常是最先反弹的。因此，目前正处于一个关键节点，房价已经大幅下跌，而降息可能会引发反弹。”
在悉尼内东区，高端住宅区Bellevue Hill的房价过去一年内下跌8.7%，即102万澳元，使中位数房价降至1066万澳元。而在前一年，该区房价曾暴涨288万澳元，涨幅高达32.8%。
同样位于悉尼高端住宅区的Vaucluse，中位数房价下跌7.6%，降幅为71.3万澳元，至865万澳元。前一年，该区房价飙升17.7%，即增长140万澳元。
Woollahra房价下跌8.8%，降幅达44.5万澳元，至464万澳元；Waverley房价下跌8.5%，减少34.75万澳元，至375万澳元；Rodd Point房价跌幅更是高达13.2%，减少44.1万澳元，至289万澳元。
“如果你正在关注高端市场，那么目前的价格比2024年初的水平低很多，现在的价格虽然不能算是‘捡漏’，但相较于去年市场狂热时，无疑是更具吸引力的。”
此外，悉尼部分高端住宅区的房价仍比四年前的峰值低多达14%，包括Narrabeen、North Balgowlah、Kirribilli和Darlinghurst等热门城区。
房地产公司BresicWhitney首席执行官托马斯·麦格林（Thomas McGlynn）表示，尽管市场有复苏迹象，但目前对购房者仍然有利。
“从市场情况来看，我们尚未看到买方市场向卖方市场的明显转变，买家依然保持谨慎，出价也不再激进。不过，如果市场信心因预期更多降息而持续改善，可能会促使买家尽快入市，以免房价再次上涨，特别是在高端市场。”
在墨尔本东南部，Black Rock、Chelsea、Patterson Lakes、Ashburton和内城区Clifton Hill等地，房价过去一年下跌10%至12%，成为买家关注的热门区域。
尽管珀斯的整体房价仍在上涨，但部分郊区过去一年增长显著放缓，使曾经被市场挤出的买家有望重新进入市场。
在珀斯南部的Mandurah地区，North Dandalup的房价年增长率仅为0.8%，远低于2024年2月的31.7%。Halls Head的增长率从24.9%降至2.8%，Bouvard的增长率则从29.7%降至6.7%。
在珀斯西南部，North Coogee的房价年增长率仅为4.3%，相比前一年21.8%的增幅大幅回落。
InvestorKit研究主管阿君·帕利瓦尔（Arjun Paliwal）表示，珀斯的Carramar、Ridgewood、Cragie、Parmelia和Langford等郊区正从卖方市场转向买方市场，因需求放缓且房源供应增加。
“很明显，在这些地区，房屋供应正在增加，改变了市场动态，由于过去几年房价快速上涨，买家现在有了更多选择，因此房屋出售的时间也更长。”
02
墨尔本拟建15亿澳元豪华公寓塔 楼高67层将成城市新地标
一座投资达15亿澳元的公寓塔项目已获提议，拟建于墨尔本市中心最显眼的位置之一——皇冠赌场（Crown Casino）对面，为当前低迷的城市开发市场注入一剂强心针。
由资深开发商PDG公司（PDG）提出的这一标志性建筑计划，选址于亚拉河南岸，可俯瞰CBD核心区。该公司已向相关部门递交了67层高楼的开发申请。
PDG负责人文斯·朱利亚诺（Vince Giuliano）在去年12月以8500万澳元从美国投资巨头黑石集团（Blackstone）手中收购了这块黄金地块后，迅速敲定开发方案。
根据PDG的计划，该项目将包含483套公寓，并预留部分空间用于打造精品酒店。位于该地块上的历史建筑——皇后桥酒店（Queens Bridge Hotel）将被保留并融入由Cox Architecture设计的整体方案中。
朱利亚诺对该项目的成功充满信心，并表示自己拥有丰富经验，有能力完成这一挑战，而此前包括皇冠集团在内的一些大开发商却未能如愿。
“我们已经与本地社区进行了沟通，得到了对这座高楼概念方案的压倒性支持，我们也希望能与州政府及地方议会等规划机构密切合作，以获得他们的支持。”
PDG在墨尔本拥有多个重要开发项目，包括位于CBD北部门户的CSL总部大楼，以及作为市政府复兴维多利亚女王市场（Queen Victoria Market）计划关键组成部分的住宅与商业综合体。此外，PDG此前也曾在Southbank地区开发项目。
不过，朱利亚诺也坦言，当前房地产开发环境异常艰难，建筑成本和融资成本居高不下，已令不少大型开发商的野心受挫。
“过去40年来，我们经历并克服了无数行业挑战，因此有信心应对当前市场的困难，”他说。
“我们与金融机构、优质建筑商及分包商保持着良好合作关系，并能够与合作伙伴紧密配合，确保该重大项目顺利推进，并超越购房者的期待。”
距离该项目仅几条街之遥的Southbank区域，正有另一座原计划成为澳大利亚最高楼的项目陷入困境。该项目的马来西亚背景开发商正在寻求出售或重新融资，以偿还债权人。此外，本月，建筑商Roberts Co因在多个大型项目上遭受损失，已将其维州业务置于破产管理之下，成为行业低迷的又一警示。
此次PDG竞标的皇后桥街（Queens Bridge Street）地块，原本属于黑石集团，源于皇冠赌场曾希望在此建设墨尔本最高建筑——一座90层高塔，并通过空中桥梁与赌场相连。
03
悉尼自房价飙升以来 首次出现买方市场
新州房地产协会会长Tim McKibbin表示，自悉尼房价飙升以来，市场上投资者的撤离首次让天平倒向了购房者一边。
Tim McKibbin近日表示，虽然2月份悉尼独立房的价格再次上涨，但涨幅不大，市场上也没有出现价格热度。买家已意识到，在许多情况下，他们手中掌握着主动权，而房产代理也报告了一些相关的趋势。
在拍卖会上，很多房产在拍卖之前就已售出，而这通常有两个原因：其一，卖家收到了很高的报价，其二，衹有一个感兴趣的买家。
在当前市场中，后一种原因更为常见。因此，卖方与代理合作，制定正确的定价策略，以鼓励尚在犹豫中的买家参与竞争，就显得格外重要。
Tim McKibbin表示，一位协会会员曾说，在一个买方市场，人们对价格比较谨慎，如果卖方价格信息清晰，能体现出房产的价值所在，而且合适于买家，那么买家就会动心。
目前，自住买家是市场的主导者，投资买家在市场上仍然很少。
在卖家方面，房产代理报告称，投资房产在出售的房产中所占比例高于正常水平。Tim McKibbin曾听到另一位协会会员报告说，在悉尼最近的一次拍卖日中，六分之五的卖家是投资者。
Tim McKibbin表示，通常情况下，借贷成本的变化确实会产生影响，但这种影响可能需要一段时间才能显现出来。
此外，联邦大选很快会举行，这通常会导致很多人采取观望的态度。
Tim McKibbin认为，住房问题是一个关键的政策战场，但在联邦层面上，各主要政党之间几乎没有什么显着区别。
他还认为，除了税改之外，市场最迫切的需求是增加供应，而这取决于地方政府和州政府之间的共同努力，以加快建设新住宅的步伐。
他表示，至少在新州，人们已经看到政府正尝试释放潜在的新供应，但新开发项目仍面临可行性挑战。除非私营部门有信心推进其项目，否则供应方面不会有太大的变化。
Tim McKibbin认为，悉尼短期内最有可能的前景或许是维持现状：房价相对平稳，人们对高价房产兴趣浓厚，投资者的卖出多于买入，各路专家为了吸引眼球而做出五花八门的投机性预测。
04
奥运投资数十亿 布里斯班多地房价2032年前或翻倍飙升
多地房价正进入快车道，受益于数十亿澳元的奥运基础设施投资，部分区域房价或将在2032年之前实现翻倍增长。
早期分析预测，部分重点奥运基础设施建设区域的房价涨幅可能超越悉尼2000年奥运会前十年内的79%增幅。
根据PropTrack房价指数数据，布里斯班房价已受到重大上涨压力，自疫情以来的五年内飙升80%，昆士兰偏远地区房价涨幅更高，达到81.4%。
新奥运主体育场所在地——占地64公顷的维多利亚公园（Victoria Park）横跨赫斯顿（Herston）、凯尔文格罗夫（Kelvin Grove）和春山（Spring Hill）三个城区，其中春山区的公寓房价自2020年以来已飙升116.6%。
值得关注的潜在房价飙升区域包括布里斯班内城区的鲍文山（Bowen Hills）、堡垒谷（Fortitude Valley）、伍伦加巴（Woolloongabba）、东布里斯班（East Brisbane）和袋鼠角（Kangaroo Point）。此外，坦尼森（Tennyson）、邦多尔（Boondall）、钱德勒（Chandler）、贝尔蒙特（Belmont）及雷德兰兹（Redlands）部分地区也有望受益。
多个昆州地区也将因设施升级和改善受益，包括黄金海岸、凯恩斯、汤斯维尔、麦凯、阳光海岸南部（如马卢奇多 Maroochydore）、圣灵群岛（Whitsundays）、罗克汉普顿（Rockhampton）和玛丽伯勒（Maryborough），尽管这些区域的具体涨幅尚未公布。
分析人士认为，奥运级别的基础设施投资规模，将推动房地产市场迎来新一轮上涨。
咨询公司Urbis总监保罗·里加（Paul Riga）表示，奥运城市的长期房价增长通常与奥运遗产基础设施改善紧密相关。
“我们可以从其他奥运主办城市看到，长期房价增长往往与奥运会带来的基础设施升级密切相关。”
“悉尼在2000年奥运会前七年间，房价大幅上涨，公寓中位价年增8%，独栋房屋中位价年增7.7%。”
“奥运会后五年，公寓价格继续年增7.6%，独栋房屋价格更是年增12.8%。”
Place地产公司负责人达米安·哈克特（Damian Hackett）认为，2032年布里斯班奥运会将为当地房地产市场带来长期利好。
“大型基础设施项目通常会吸引买家和投资者涌入周边区域。”
他看好布里斯班8个奥运会相关城区的未来7至10年内的房价增长，包括赫斯顿、凯尔文格罗夫、春山、鲍文山、堡垒谷、伍伦加巴、东布里斯班和袋鼠角。
知名房地产开发商、Keylin公司总经理张路易（Louis Cheung）也表达了对奥运会带动房价的信心。他的公司即将在维多利亚公园对面推出Art Deco风格的Oria公寓项目。
“奥运会的影响是切实且巨大的，悉尼、伦敦、北京都已经证明了这一点，布里斯班也不例外。”
“我们一直知道春山区是一个黄金地段，我自己从学生时代起就对这里有很深的情感。”
“未来居民不仅能享受维多利亚公园和百年水上运动中心的绿地与世界级体育设施，还能步行两分钟抵达RNA展览馆和未来的奥运村。这将是Oria住户的‘超豪华后花园’。”
布里斯班建筑公司CoStruct已开始Oria公寓的地下室和基座施工，该项目由MAS建筑事务所设计，计划于4月正式推向市场。Oria公寓将提供132套住宅，并配备顶级屋顶设施，届时住户可在家中欣赏奥运烟火及航展表演，售价即将公布。
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