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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
在不久前的全国“两会”上，关于房地产，好消息不断。
仅仅在政府工作报告中，我们就能看到以下表述：
推动房地产市场止跌回稳，下调住房贷款利率和首付比例，居民存量房贷利息年支出减少约1500亿元，降低交易环节税费水平，扎实推进保交房工作。
实施适度宽松的货币政策……适时降准降息，保持流动性充裕……优化和创新结构性货币政策工具，更大力度促进楼市股市健康发展。
拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。
适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。
最近，在《提振消费专项行动方案》中，住房还被列入大宗消费领域。
可以看出，高层对楼市的支持、提振，愈发坚定、坚决。
不过，这不代表支持炒房、过热，而是要回到健康、平稳发展的轨道上来。
健康、平稳，不仅仅指市场，更重要的是产品。重点强调“好房子”，就体现了这一点。
很快，住建部提出，住宅层高标准将提高到不低于3米。
住建部还称，建设“好房子”是产业转型发展的新赛道，将大力推广惠民实用的新技术、新工艺、新材料、新产品，着力解决隔音不好、渗漏、开裂、反味等大家最关心的问题。
未来，或许还有更多与“好房子”有关的新规，将陆续出台。
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其实早在去年，市住建局印发《温州市住宅建筑品质提升设计导则（试行）》，对今后新建住宅提出了一系列要求。
比如：
住宅标准层建筑层高不应小于3.0米；
住宅首层单元出入口应结合立面整体设计门头，并应在出入口位置设置雨棚，雨棚的深度不应小于1米；
住宅电梯轿厢高度不应低于2.4米，并应选用具有防夹感应功能的电梯；住宅电梯应安装电梯专用轿厢空调。
也就是说，在这回住建部提出“住宅层高不低于3米之前”，温州已率先提出这类要求。
当前，从已经亮相的部分新盘看，除了上述要求，“好房子”主要体现在空间上，实际使用空间大大增加，从而获得超高得房率。
首先是“第四代住宅”的亮相，主要体现在空中花园，以及“挑高中空”等设计。但它到底能不能颠覆现有住宅，尚需时间来验证，但实际使用面积的增加、变相取消公摊，是一种进步。
其次是低密度住宅的增加，让更多人的房子“有天有地有花园”。容积率更低，住宅高度、密度也更低，再加上花园、地下室、楼顶等空间，实际使用面积可谓爆棚。
若将“第四代住宅”的相关政策，叠加在低密度住宅中，会取得更好的效果。
“好房子”，也确实激发了购房者的改善居住欲。
正如去年10月以来，温州市区商品房房成交量开始回升。
今年春节以来，不仅仅是核心地段的商品房，就连部分郊区的商品房，一些曾经卖不动、很难卖的新盘，竟然成交量也开始走高。
而当前市场上的几个尚未开盘的“第四代住宅”，也有不小的热度。
正如前几天，作为“第四代住宅”的中楠·鹭湖首开，45套住房售罄，充分证明了“好房子”深受购房者欢迎。
当然，“好房子”不应止步于此，还需在各个领域继续探索。
比如，有必要针对高层住宅，在楼间距等方面做更细化的规定，让低楼层也能有更好的采光、日照，让高楼层能更好地看风景。
还有节能、智能化等方面，也有很大的发挥空间。
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纵观楼市发展史，每一个楼市转折点，也是产品更新换代的关键节点。
“好房子”大量面世，意味着它将颠覆此前的大部分老房子，带来产品革命。
如今大家持有的住房，大部分将变成上一代产品，此前的购房者遭遇了严重背刺。
尽管这一回住建部也提出，要将老房子也改造成“好房子”，但从实际情况看，能真正改造成“好房子”的老房子，非常有限。
先不说得房率，那些人车不分流、停车位不足、公区及户型设计不合理、采光及日照差的老房子，这些方面难以改造，几乎无法成为真正的“好房子”。
更何况，“好房子”是需要管理、维护的，大部分小区时间长了都逃不过衰败。像安置房，哪怕建设品质再高，也经不起折腾。
而当“好房子”与老房子在设计、品质等方面拉开差距，未来房价也会拉开差距。即便楼市回暖，也只有“好房子”能回暖。
从近期二手房市场的表现，更能反映这一点。比如，置信原墅二手房成交价可高达约61800元/㎡，特陶小区却只能以6900元/㎡成交。
而瑶溪住宅区、瓯江口、林里板块等，还有房价更低的。
也就是说，除了少数高端豪宅、一线江景房、头部学区房外，绝大部分二手房依旧深陷泥潭，价格越来越低，单价仅几千元的房源越来越多，甚至击穿了心理防线也卖不掉。
显然，就算购房者开始出手了，还是更倾向于新房子、“好房子”。
接下来，当“好房子”有了更明确的建设标准和监管要求，成为主流产品，新建住房将逐步向“好房子”的标准靠拢，那么市场将以“好房子”与老房子为界线，产生两极分化，不属于“好房子”的二手房，价格很可能继续走低。
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住上一套“好房子”，是几乎所有人的梦想。没能住上“好房子”，无非就是钱不够。
除了少数不差钱的富豪，大部分人改善购房，总要先卖掉一套住房，才有足够的资金买新房。
问题在于，如果老房子卖不起价格，甚至根本卖不掉，又如何买得起“好房子”？当购房者无力购买“好房子”，楼市全面回暖的难度极大。
显然，当前的楼市复苏依旧是脆弱的。如果后续缺乏强有力的支持，楼市仍可能被二手房所拖累。
那么，如何让想要改善购房的市民，尽快卖掉二手房，买进“好房子”，推动市场形成良性循环，非常关键，这值得各方继续探索。
日前住建部提到，把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围。城中村改造，现在范围已经扩大到全国地级及以上城市，再继续扩大改造规模。
虽说改造不等同于拆迁，但那些预制板结构的老旧小区，不符合现代城市要求的城中村，其建筑质量难以继续支撑数十年，拆迁只是时间问题。
那么，在“安排地方政府专项债券收储商品房”中，能否将二手房纳入，用于保障房与安置房？
毕竟“好房子”是相对的，在改善居住过程中，别人卖掉的“差房子”，在无房户、拆迁户眼中，只要比之前住得好，也是“好房子”。
就当前温州楼市这微弱的复苏而言，尚需要以更强有力的政策配合，打通改善购房中的薄弱环节，推动楼市全面回暖。
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