在上海楼市本轮调整周期中，次新房是表现最坚挺的。
这背后是买房人对“房龄”的盲目崇拜。
无论是置换，还是首套刚需，大家都一味追求房龄新，楼龄老的根本不看。
所以次新房市场，楼龄越新越抗跌。
目前市场回暖，一些次新房小区成交价已经出现了不同程度的涨幅。
但这并不等同于上海二手房市场已经涨价了。
观观自己观察全市链家成交数据，目前全市200个板块里，只有10%不到的板块是真实成交价上涨的。
3月份大部分链家的次新房大房子成交量都是下降的（因为房东挂价太高），
而且能成交的成交价相比去年10月没有上涨。
甚至有些板块的次新房源，已经开始补跌了......
涨价是真实存在的
年后的上海二手房市场，火爆的让人意外。
在探究次新房是否开始补跌之前，我们首先要承认：
目前供需两旺的上海楼市，涨价是真实存在的。
比如：
徐泾蟠龙天地，98平的3房2卫，去年12月成交价708万，今年2月成交价780万，不到两个月价格跳涨72万。
仁恒东郊花园，134平的4房2卫，最新一套成交价1188万，去年9月成交价1118万，成交价上涨70万。
静安区江宁路板块，达安锦园，103平的2房2卫，短短一周成交价上涨15万。
除此之外，还有青浦徐泾万科天空之城4期、嘉定西郊金茂府、绿地海珀外滩、闵行锦绣江南、虹桥河滨花园等都出现了不同程度的涨幅。
而且是实实在在的成交价上涨。
可以说，低总价刚需产品的大量成交和情绪带动，
给了品质次新房价格上涨的底气，也“带火”了上海楼市。
但并没有彻底带动上海房价的上涨，
甚至次新房市场自己 都在 分化 。
部分次新房还在下跌
次新房市场确实出现了房东涨价行为，但与此同时部分房东还在继续降价。
比如：
浦东御桥板块，绿洲康城亲水湾风华，75平的2房1卫，最新一套成交价555万，对比上一套588万的成交价，一个月降价33万。
静安区大宁板块，上海滩大宁城，90平的3房1卫，最新一套成交价858万，上一套同户型成交价888万，不足一个月降价30万。
普陀长风板块三大顶豪之一，国浩长风汇都，今年最新成交的一套3房2卫1930万，对比去年成交价格还在下探。
而且目前同面积的三房挂牌价2050万，是上一套的成交价。
黄浦区次新房降得更猛
从市场观察来看，上海头牌黄浦区的次新房，价格下调更猛。
黄浦区蓬莱公园板块，绿地海珀黄浦， 140 平的4房2卫，上一套挂牌价3050万，成交价2930万，现在同户型挂牌价2580万。
对比挂牌价，下调了470万。
黄浦区蓬莱公园板块，华府天地睿园，88平的2房1卫，今年最新成交价1180万，对比上一套同户型成交价格直降100万。
黄浦区次新房价格下调如此猛烈，一方面是因为这两年黄浦区有大量新房入市，次新房竞争力相对减弱，价格受到了冲击。
另一方面，上海二手房市场整体还是量涨价跌的行情，
低总价刚需老破小以价换量，优质高价房源成交很少。
深层次原因
次新房市场的涨跌轮动，不仅表现在区域板块上，
楼盘自身不同价段的产品，也存在分化的行情。
比如：大虹桥600万的价格反弹，300万/2000万的还在降价；
华漕/ 徐泾 600 万总价段的价格反弹，比如：富力 10 号、居礼苑、金地虹桥世家、蟠龙天地；
700-800 万总价段继续跌价，比如：葛洲坝虹桥紫郡公馆、虹桥融景；
2000 万总价段也在跌，比如：骊池、西郊园中园、湖畔佳苑、灿辉晶典；
普陀真如/光新同一区域，中骏天悦降价，香溢花城三期消化完笋盘后反弹；
同一小区内部，香溢花城三期，大户型价格反弹，小户型继续降价。
所以说，降价/涨价和楼盘本身的估值有关，高估的降价，低估值的出现反弹。
从笋盘行情来看，长宁区次新房/老豪宅价格反弹，例如：皇家花园、东方剑桥、畅园、龙柏花苑；
而长宁区的老普宅，例如：皇朝别墅、爱都公寓，继续跌价；
黄浦区、徐汇区普遍降价，幅度较为明显有四季园、淮海晶华、徐汇御苑、嘉御庭、芝大厦、露香园、翠湖天地一二三期。
佘山别墅区在消化笋盘，自住的富人已经来抄底了。
另外在2-4月这段时间，银行可能在评估抵押物价值。一些炒房客集中的楼盘，就会利用链家成交价做价格。
伪豪宅，就是炒房客最喜欢的标的，入手价格低、总价可控，能炒到和顶豪一样的单价。
此类重点参考标的有：大宁金茂府、尚汇豪庭二三期、百汇园二期、万源城朗郡、蟠龙天地、晶耀名邸。
比如去年的2-4月，大宁金茂府、万源城朗郡、尚汇豪庭三期诡异地出现许多套超高成交价，之后又突然熄火。
这种利用伪豪宅推高价格，并不能作为市场回暖的参考。
小结
总的来说，上海楼市还未实现真正意义上的止跌回稳。
次新房市场虽然出现涨价案例，但板块轮动现象非常明显。
刚需市场虽然火爆，但仍然是在以价换量。
不过，上面说了要止跌回稳，那今年改善市场的止跌回稳一定会完成。
所以，如果是今年必买房的改善客群建议把握窗口期，关注具体微观的市场。
1、想买二手次新，要及时用“备胎策略”对抗涨价：A板块次新涨价明显，转投B板块倒挂盘。
性价比高的房源可以加大买入力度，不过经济增速还不够快，依然不建议加杠杆投资。
以2024年底成交价为锚点+3%到5%是极限，以免过高买入。
建议关注头部、优质、稀缺品种。
比如：中环内次新、顶流学区、超跌、高租售比、二手倒挂的板块。
2、卖房依旧建议 同质化严重、无学区的老公房、外环外非地铁次新房、老破大、老破小等各种有硬伤的房源加速卖， 3月是比较好的出货窗口。
好房源可以适当惜售，但置换客户依旧要把握时机。
