春天来了。一季度马上要收尾了。
很多人，在抱怨：青岛楼市，怎么看不懂了。
火爆和冷清，到底哪一个是真实的？
当分化时代出现，你需要沉下心来，静静观察。
1、这些知名小区，确实很火！
别只盯着新房市场。实际上，二手房才是市场敏感的最佳体现。
最近两个月，市区多个板块的代表小区，都有不俗表现。在之前的文章里，房师傅提到过一些。（详情可看：青岛这些二手房，脱离危险了！）
今天，我们再梳理一些代表小区。
比如，四方板块的龙湖春江郦城二期，3室2厅100平左右，总价200多万，非常受欢迎。
3月份，春江郦城成交很活跃。有个房源，100平，卖了233.6万，成交周期52天。另外一套，101平，成交价223万，成交周期30天。
2018、2019年的次新房，户型中规中矩。但是，配套学校发力了，启润九年一贯制，热度还挺高。
加上，本身就有万科商场，地铁也有。整个四方板块，春江郦城奇迹般的挺住了。
价格稳定、成交量蹿升。
崂山的青铁华润城，97平的小套三，成交价326万，仅仅挂牌8天，带看两次，就卖了。单价33000元啊！
这个户型，双北一南，还是暗卫，很多人可能说设计差评，但丝毫不影响成交速度。
这就是今年春天，青铁华润城的抢手程度。地铁口、商场旁，次新房，华润开发，确实有很旺的需求支撑。
西海岸的融创影都壹号，一期产品力很不错，传统元宝户型，虽然有一个暗卫，但在次新房市场，很受欢迎。
最吸引人的一套127平，总带看只有10次，就成交了，总价达236.2万，单价18500元。
这个购房者，很猛，很强大。
2、这些典型小区，还在煎熬！
星光岛，惨烈的一塌糊涂。
以牡丹园为例，早被市场淘汰的套二户型，91平，总价只有60万了。单价约6500元。
很难想象，有人曾以百万的价格买入。
这个岛，投资客扎堆，曾经被爆炒，房价虚高。市场冷静之后，回落也是最快的，最彻底的。
另一个投资热门的板块，海洋活力区。昔日热门楼盘，融创中心，也是类似情况。开局很猛，炒到单价一万三四。
后来，随着融创倒下，延期交付，问题不断。到了二手房市场，被“砍”严重。
比如，2月份成交的131平套三，总价93.6万，单价7000多元。
去年套三房源，还有8000多元和9000多元的成交例子。
曾经承诺的清华附属医院、五星级酒店、签约某附属学校等优质配套，目前都没有兑现到位。
这也是活力区融创中心的一个BUG。
城阳白云山板块，有一个大盘，曾经热度高、价格高、频繁上新闻。它就是绿地国科小镇。
热度褪去，回到二手房市场，果然是“裸泳”。
以润园地块为例，11层的小高层，98平套三，成交价是89万，单价9000元。
大一点的户型，价格在1万左右。
即使目前价格已经回落了不少，但绿地国科的房源并不受欢迎。
从交付时候，就口碑一般，即使是次新房，又能如何。
3、反差为何这么大？
同样是青岛，市区楼市为何容易反弹，部分郊区板块又为何难以托起来？
青岛市区楼市能够迅速回暖背后，核心逻辑就一条：
市区本身不缺购买力。核心资源，还是扎堆在市区。
品质好房，优质次新房，依然是市区为主。
大家都知道，现阶段影响楼市的关键因素是信心和预期。
从全国范围看，一线城市发力救市，信心和预期层面恢复较快，立刻调动了市场情绪，上海楼市春节后立刻回应。
青岛作为山东楼市的扛把子，也有一些积极变化。但上升态势主要集中在市区。
楼市分化的时代彻底到来了。
现在，这个趋势越来越清晰了。青岛市区楼市的安全底线，更高。
郊区大量房源，正在褪去金融属性。这个过程，是很痛苦的。
就以星光岛和活力区两个板块为例，为何这么难救？就是供应量过大，需求跟不上，脱节严重。
很多人，内心是明白这个道理的。
个别心存幻想的朋友，一定要对市场规律充满敬畏之心。
优先市区核心板块，品质小区，楼盘。远离郊区烂盘、口碑差的小区。
