北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，您认为六年后，或十年后，是否还会存在学区房？是否还会有溢价？因为我看了您的文章后搜了出生人口，全国，北京，东西海，出生人口都在加速下降，目前，已经降到了有史以来的最低点。
以西城区为例，已经从最高峰每年的16138人下降为5546人，而且这是2023年的，去年会更低，今年有可能跌破5000人。那如果西城区有为16138人准备的学位，六年后却只有5000人要上学，学区房就不可能存在了吧？
A：
1、我认为学区房的概念既然被创造出来了，除非彻底改变以房子或学区为标准的招生模式，否则就大概率还会存在。
但是，既然人口大趋势已经大幅度下降，那就必定减少一部分需求。而商品价格是由供需关系决定的，所以我认为溢价部分未必还能保持这么高的比例。或者说优质校对口的房子应该还能部分保持，普通校的则会受影响会更大些。
2、不过您的这思路不太对，因为出生人口只代表现在居住在本地的家庭，和上学时居住的两码事儿。比如2017年西城区出生了1.2万个孩子，但是到2023年最高峰时，在西城幼升小的竟然达到创纪录的2.5万人。那这增加的1.3万就是后搬来的呗，绝大多数都是特意为了上学而落户+租房的。
所以虽然说现在西城区的出生人口就5000人了，但六年后或许有1万多孩子上学呢。当然，不管怎样也不可能达到2023年的高峰了，比那年的2.5万孩子会少很大一部分。也就是说，2029年西城区会腾出2.5万的小学学位，但入学的因为多数都是2023年出生的孩子，也就是您查到的5546再加上之后搬来的，预计怎么都到不了1.5万了，少了小一半。
3、另外影响学区房的主要因素是政策。比如到时候如果放松落户，那北京或许就会迁来不少非京籍，其中净是为了孩子上学的。再比如如果放宽在京高考，那也有可能涌入不少非京籍。其他的还有恢复单校划片+不再六年一学位等等，都有可能促进房产交易，溢价也就有可能持续。但这些没人敢预测，都只能是等着看。
4、再有影响学区房的还有利空，比如北京在郊区新区一直都在规划新学校，在人口减少的大趋势下，这些都会分流市区的生源。
还有推动教师轮换+校额到校+阳光招生不准点招什么的，对学区房都不算是利好，都有可能降低学区房的吸引力和价值。
5、简单就是这些情况，我没太明白您的目的，是想买还是想卖啊？都看自己的判断吧。
仅供参考。
二
Q:
请问，目前家庭两套房产：一套德胜学区房价值六百多万（24已入学）+一套北五环小复式价值五百万（2000年无电梯）。考虑后续德胜留区概率增加，明后年有一波行情加上顶楼没有增值空间，有想法两套房产置换成一套北五环附近改善型三居的优质资产（一千五百万之内）。
孩子在德胜上学，目前学校附近长租（高违约金较稳定），由于短期没有自住需求，二换一租金收益基本持平，所以想咨询，如不考虑自住仅考虑房产保值配置，现在置换是否合适，从经验来看置换期应该怎么选？
1、选在楼市平稳期置换（顶楼无电梯卖出周期会长但买入房的可筛选空间大）。
2、等德胜确定留区后时置换（保一个优质资产收益最大）。
3、保持现有配置等孩子初高中家庭有自住需求时（长期怕改善房和另外两套涨跌无法同步）。三个思路各有利弊，希望听取您的建议。
A：
1、既然孩子已经上学，那就没必要纠结留区概率了，西城不是朝阳，小升初不看房籍的。所以常规建议是如果用完了学位+不自住，那就在高峰期过去之前卖掉吧。留着的话租金低+溢价高，溢价部分还有保值风险。
小复式，那如果自住就留着，不自住的话各项不占优。包括出租，但这得看具体情况。不过这也谈不上“没有增值空间”，一般也是跟随小区均价，只是排序靠后而已。
2、这俩都不算太优质，一个是上学占优，一个是自住占优，但从资产角度普通。赌一把学区政策就留德胜的，但赢的概率不大。如果租金高就留复式，一般不吃亏，但也谈不上高收益，加电梯都帮助不大。
3、等孩子初高中，那这就看自己的判断了。学区房，尤其是占坑儿房的溢价都高，虽然是德胜的，但明年趋势拐点之后也得看政策。如果有好政策就有可能保住溢价，但再增加比例的可能性很小。
复式倒无所谓，一般不吃亏，就是行情期间的传导排序靠后+挂牌期长而已，价格走势一般不会再单独走弱。
4、简单就是这情况，看自己的判断吧。另外多说一句，如果不自住的纯投资，那1500万的总价偏高了，流动性也不太强+租金收益率未必高，不如分成两套更灵活。但这是不自住的情况，有自住需求就无所谓了。
仅供参考。
三
Q:
还有几个问题想请教一下：
1、确实如您所说，塔楼里面的96平两居，545W，南北的房子比较少，看了一下户型，未来可以做三居;塔楼的三居比较多，超预算比较多，现阶段还是想看2居，压力小一些。
2、板楼有一个二层的两居，88平，也南北的，价格差不多，估计535W，房龄比较老，2000年的，这两套房从保值角度，您更推荐哪个呢，9年后孩子上初中或者高中了会换掉。
3、看了您之前的文章，用租售比算了一下，租金在7500左右，租售比大约在1：710，是不是太高了？
4、这个小区看中的优势就是幼儿园和小学都在小区内，也了解到小学是刚被中关村一小收了，不知道从哪里看这个学校怎么样，算是普通中等？中等偏下，还是中等偏上呢？
5、板楼是2000年的，塔楼2005年的，20多年了，在海淀算是比较老的楼吗？再过9年，是不是再出手就比较困难了？
6、目前还有一个选项是不换房子了，继续在北七家住，可选择北师大亚太学校，离得也近，就学费贵一些，听说可以有西城学籍，两个孩子学费花销也差不多200W，按照350W贷款利息也得一百多万。
7、现在非常犹豫，不知道怎么抉择，方案一不换上昌平学籍有点不甘心。方案二不换上亚太，担心上不了，也有点贵。方案三买智学苑老破，小担心掉价。目前心中排名是方案二＞方案三＞方案一，您有啥推荐吗？
A：
1、未来可以做三居，这看效果吧。如果改的不是太好，那出手时有可能收不回改造的成本，买房人都会拿改的不好说事儿的。一般来说不太好改，否则我们开发商就直接设计了。
2、保值角度肯定是首选板楼户型好的啊，这是送分题。另外住建部一直在推“按套内面积计价”，如果实施，那对塔楼不是利好，有可能影响价格。这我就先不解释了，真想了解的再问。
3、真要是710的租售比就不算高，溢价率顶多在10-15%。不过这也有可能说明升值不是太好，所以租售比才不太高的。但相对的就说明居住的性价比还不错，在海淀算比较高的。
4、从哪里看学校怎样？看上岸率，看杯赛成绩，看英语考级的人数比例。没有公开的，只能去虎妈群里讨论。没有明确标准，都是约定俗成的口碑而已。之前勉强算中等学校吧，以后不知道，看中一是真合并还是挂牌校了。这咨询懂教育的吧。
5、在海淀肯定不算多老啊，在市区都不算太老。再过9年也未必出手困难，因为并不影响贷款，只看到时候的挂牌价了。
6、北师大亚太是全市招生的，确实拥有西城学籍。这看家长的选择，外人不好建议。不过这西城学籍的意义其实不是太大，因为只要入了学，大多数家长都是至少上到初中的。或者说家长们选这里图的是北师大的优质资源，学籍则是附属品。
7、学区或学校的选择只能家长定，尤其是亚太也不好跟房子比较，外人不好建议。
仅供参考。
四
Q:
请问，我预算总价400以内刚需，月坛上班，地铁出行。看了下我这边合适的房子，只有朝青的国美第一城、华纺易城、青年汇佳园的一居、炫特的二居、常营柏林爱乐二居、苹果派二居、北京新天地一居改二居，剩下就是通州新房京玥兰园和武夷融御东西向2居，不想去丰台和大兴。想听听您的建议，应该怎么选择，或者有没有其他方案？
A：
1、沃天，这么多选项还是“只有”？您这都跟拿着菜谱儿点菜似的了。那常规的回答就是“随便”呗。而且您这菜谱儿还不是一个菜系的，相当于问：40块钱想吃饭，请问拉面、麻辣烫和卤煮火烧怎么选？没法儿回答。
说句不太好听的吧，您这有点儿随意了。甚至说这钱不太像是自己慢慢儿攒的，所以之前没有认真考虑过买房的事儿。或者说有点儿突然拿奖金后想吃顿好的，各项都想兼顾，结果挑花眼了。建议还是慎重一些吧，别着急，期望值也别太高。
2、简单说吧，如果注重自住就买新房，怎么都比二手的强。如果价格能做到跟周边同等小区倒挂，那就算捡漏儿了，各项都能兼顾。如果价格没有太大折扣，那就看自己的喜好了。我对新房不熟，不知道现在什么情况。包括融御的，如果价格没什么折扣，那就是自住为主。
3、其他的如果不看预算，那常规是首选华纺，然后青年汇和苹果派，在之后其他的就看房源吧。炫特是公寓，优劣势都非常明显，考虑好再买。改动的房子自住为主，慎选，真要好改的话我们开发商自己就干了，但我们为什么不做啊？
如果都没合适的那就索性看国美，小区普通但地段儿不错，常规选项，占不到便宜也不吃亏。
4、您这方案已经够多的了，我没有提前的。建议最好是把需求先列出来，比如自住保值通勤或配套什么的，然后进行排序。常规来讲，在预算不是很高的情况下，能满足一个最主要的就算成功，两个算超值，三个以上可遇不可求。
仅供参考。
五
Q:
请问，美国商务部的数字是家庭收入中位数8万美元，而平均房价才42万美元，一个家庭只要5.3年就能买一套房，这您怎么解释？
A：
1、我为什么要解释啊？这数字是他们说的，是您告诉我的，要解释也是你们啊？谁主张谁举证，谁出题谁注解，跟我有什么关系啊？如果这么矫情的话，我请问如果美国人买房这么容易，为什么房产拥有率是66%啊，也就是有三分之一的美国人没有房子，是不想买还是买不起啊？您能解释吗？
2、其实我也可以解释，我刚查了去年中国的“人均可支配收入”，4.13万，注意是“可支配”的，也就是税后到手的。那中位数一般还要高点儿，算5万行吗？
另外去年中国的平均房价是9600一平，城镇人均居住面积是33平米，按照户均2.5人计算就是82平米，一套房75万。
那如果一家2.5口人，中位数每人收入5万，一年12.5万，75/12.6=6年。跟美国的5.3年多也相差不大吧？
就算是不计算中国的收入中位数，就是按照平均4.13万，那一家2.5人的年收入就是10.3万，75/10.3=7.3年，而美国是5.3年，中国多了两年，很长吗？
3、另外我还有解释呢，美国的平均房产税是1.5%每年，物业费是每月平均340，以42万来说就是每年0.9%，再加每年保险费是0.2%，合计2.6%每年。而中国到目前为止只有物业费，大城市平均每月2.5，全国平均1.6每月每平，以82平来说是每年1754元，年化占75万的比例是0.2%。也就是说，中国房子的持有成本，比美国低了2.4%。
42万的2.4%是每年5000美元，按照美国现在平均银行利率5%计算，需要在银行里存10万美元才可以得到。也就是说，按照持有成本倒推，美国真实房价就不是42万了，而是52万。您能理解吗？不理解算了，我懒的解释。另外多说一句，这还是建立在美国利率很高的时期，如果利率下降，那真实房价就更高了。
4、也就是说，如果以美国真实房价52万来计算，以8万户均收入，买一套房是6.5年。而中国是7.3年，用的还是平均而不是中位数，请问这俩数字相差很大吗？如果用5万中位数，中国和美国都是7.3年。您觉得我解释的怎么样，能打多少分？
仅供参考。
Q:
我觉得你解释的非常不好，纯属强词夺理。我问你，我都不说北京买房有多难，你肯定让我跟纽约、华盛顿和洛杉矶比，我只说其他城市的，请问哪座城市能用七年的工资买房？别说鹤岗的。
A：
1、哪座城市用7年工资买房？三线的行吗，淄博吧，网红城市。刚查了一下，平均房价7000一平，82平米是57万。人均“可支配收入”4.73万，一家2.5人就是11.8万。那57/11.8=4.8年，您觉得合理吗？
2、淄博如果不行就用天津的再看看，平均房价2.2万一平，一套房180万。人均可支配收入是5.36万，2.5人一家子就是13.4万。那买一套需要13.4年，多了点儿，但这是直辖市啊，级别是不是高了点儿？
3、再找个城市，南方的汕头怎么样？平均房价整整1万，一套房82万。人均可支配收入是3.37万，一家子是8.4万。买一套房是82/8.4=9.74年，还凑合吗？
4、再找个城市，中原的驻马店怎样？绝对的人口大市，高考地狱的代表。平均房价5600一平，一套房46万。人均可支配收入偏低，才2.5万，一家人是6.25万，买一套房需要46/6.25=7.36年。您觉得还行吗？
5、总之就这样儿吧，您要是哪儿觉得还不合适就自己算，反正我的数字也都来自网上，您自己搜吧。
仅供参考。
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