在长沙的板块梯队中，第一梯队属于开福+天心+滨江一线瞰江地块；配套醇熟度和城市界面上，河西梅滨洋+河东高铁。
高铁板块，经过10多年的开发和发展，配套醇熟、住宅地块比较稀缺、高端楼盘聚集。
项目属于高铁板块的核芯地段，各大房企、学铁商、住宅小区扎堆，即是长沙的东门户，也是河东的城市中心。
项目几乎是周边3公里范围内，WEI一可上车的高改盘，没有替代品！
来，再看看一路之隔某楼盘的二手房挂牌价和成交价，还是10年前的产品：
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△图源/贝壳
华润品牌优势+新规户型，随着周边二手房的逐渐老化，在未来的二手市场，瑞府的抗跌属性和流通性会比较强。
↓瑞府周边配套示意图：
项目一路之隔近距离有四大商业综合体，天虹商场+吉联MALL+吾悦广场+旭辉MALL，山姆会员店仅一路之隔，商业体量巨大。
商业的聚集和丰富程度，远超长沙其他板块；业态丰富，影院、美食、亲子休闲等，吃喝玩乐购非常方便。
3、教育资源
学校方面，项目从幼儿园到初中都配齐。
楼下就是9年制湘郡培粹品牌学校，业主可配套入读；去年9月已开工建设，预计2026年开学。
学校总用地约3.2万㎡，总建筑面积约 4.5 万㎡，总投资约2亿元，计划办学36个班，规模不算大。
湘郡培粹本部，作为长沙四大公办名初之一（其他三个为长郡双语、中雅培粹、青竹湖湘一），成绩非常牛：
2021年511人中考，近200人录入长郡中学，另有50+人进入雅礼、师大附中、长沙一中等；
2022年进入四大人数超250人，占比近40%；2023年指标生最低分为690分，高出最低控线34分，连续两年排名第一。
2024年中考四大率超20%，是长沙初中第一梯队的佼佼者！
竞赛成绩上也非常强：
5大竞赛屡创佳绩，多次获得国家级奖项，更有多人入选国家队；
拔尖创新人才方面，2023届11人入选长郡中学拔尖创新人才50人名单，是全市入选人数最多的学校。
目前除了本部之外，已签约了三个新校区：瑞府国体校区、隆平校区、南湖校区。
而瑞府国体校区的优势：
一是生源优质，瑞府定位高端，业主的家庭实力在长沙学区盘中，估计能比的只有八方小区；
二是生源更广，地处长沙小学强区雨花区，周边聚集了枫树山大桥小学，砂子塘吉联小学、雨花区实验二小、砂子塘启新小学、枫树山明昇小学等；
三是，湘郡培粹将在隆平举办高中部，自身体系要为高中输送优质生源，一定会非常重视国体校区这个优质的生源基地。
公共交通方面，瑞府距离高铁南站约2公里左右，乘坐2/4号线，2-3个地铁站即到，国内出行去哪儿都便捷；
项目紧邻劳动东路，楼下就是地铁2和4号线的换乘站“沙湾公园站”，双地铁盘。
2号线是长沙第一条开通的地铁线路，沿途经过长沙主城各大站点。
从项目出发，2站到长沙南站、3站万家丽广场，5站长沙火车站、9站五一广场，还可到橘子洲、溁湾镇、汽车西站和梅溪湖等。
2号线西延二期预计今年开通运营，届时还能直通麓谷。
4号线河西经过月亮岛、滨江新城、大学城，河东则横穿黄土岭、树木岭、沙湾公园到高铁南站。
自驾方面，项目南邻劳动东路，西近万家丽高架，东有京港澳高速，三大主干道，除了上下班高峰期有点堵车，四通八达。
三期东侧为82亩的中轴公园（规划），步行约400米是28亩的长体公园；
经地下通道穿过劳动东路，就能到约440亩的沙湾公园，公园内有山体运动区、山林漫步区、观光休闲区以及足球场、室内篮球场、羽毛球场等。
湖南省体育馆、长沙市群众艺术馆等文体配套，包括有游泳中心，网球中心，羽毛球馆，也都在附近。
对有小孩的家庭、运动达人非常友好；平时还能公园内散步悠闲。
长沙瑞府，整体约53万㎡，分四期开发，目前一期二期少量房子在售，目前主力销售三期，建议上143户型，能攻能守，可以无脑冲。四期未开，但预计价格和定位会比较高。
首开战绩：一期首开224套房子，到访800+人，认筹415组，去化率超8成，销售额约8亿。
三期基本情况
一共8栋26-30F高层住宅楼、2T2户纯板楼、634户。
1、产品：143-178-181-185-187-229㎡
户均160.95㎡，纯改善、高端定位小区。
2、装修：精装，目前市场少有的精装大平层
3、容积率：3.35 ，略高
4、户均绿地面积：19.31㎡
综合反映出小区的居住品质，与建筑密度、户数、平均户型大小、容积率、绿地率等制表挂钩。
理论上，建筑密度越低、户数越少、容积率越低、绿地面积越大，这个指标就会越高。
对比来看，润府的这个数据低于玉海棠的22.14和建发观云的20.91。
5、外立面：大面积的玻璃窗+铝板+涂料
6、2027年3月交付
↓项目户型分布示意图：
亮点概括：
1、2#、3#、7#、8#这四栋的围合区域，没有设置消防登高面，形成了大面积的，连续不间断的中心园林景观；
2、会所+下沉式园林、中心园林、架空层、车库、单元门厅等都已实景展示，品质和审美都还不错；
3、园林互动性比较强，比如有儿童戏水区，业主入住后，将受好评；
4、车库与会所之间的过渡空间，做得非常漂亮和上档次；
5、端厅户型占比约45.9%，相当高了，采光视野都不错，都是0公摊户型；
6、除229㎡的景观阳台外，其他全封窗交付。
↓项目实景图：
户型：
户型布局分析：
143㎡端厅——
北向次卧和客餐厅，为L型270°采光，这也是被称为“全景舱”户型的原因，双全景舱布局，还是长沙头一个。
客餐厨一体化，显得公共空间超级大。
不足：进深略深，注重功能性的朋友会觉得没有做到双套间。
143㎡中间户——
类四叶草布局，空间利用比较好，基本没有浪费的地方；属于主卧全景舱；
客餐厅约48㎡，非常显大。
不足：厨房临卧室，动静不分区，没做到双套间。
178㎡——
赠送多，双套间+全景舱主卧，设计没话说，没啥缺点。
189㎡——
依旧四房为主，双主卧+双全景舱配置，厨房升级为中西厨，各个空间都很大。
不足：厨房临卧室，动静不分区。
229㎡——
之前户型的有点TA都有，且把全景舱优势进一步扩大化。
全景舱采光面达到了20米，全长沙首创；60㎡客餐厅+45㎡主卧，还有11㎡的空中花园，都挺大气。
若说缺点，南北空气不对流勉强算一个。
精装标准：
具体楼栋——
1#和9#栋的北面，不利因素比较多：
其中消防站与公厕、高压配电房和开关房没有凸出小区地面；垃圾站和消防车库凸出小区地面2米。
垃圾站主要是气味影响，1#栋旁还有地库出入口，北面视野一般。
8#和9#栋、1#和2#栋之间，消防登高面位于同一侧，园林面积受影响。
所以9#栋01户的南向、8#栋01的北向，1#栋的02户南向、2#栋的02户北向，视野一般。
8#栋南向视野，低楼层可以看见物管用房的顶部，采光和视野都受建筑影响。
5#和6#栋临近劳动东路，车流量比较大，恐有噪音影响。
可以瞰中心园林的楼栋：
1#栋01户可看部分、2#栋01（西+南方向）、3#栋的A1户（北）+其余三户北向、7#栋02（北+东）、8#栋02户（南+东）、9#栋的02户。
视野景观排序：
8#栋02户＞7#栋02户＞2#栋01户＞3A#栋01户＞1#栋01户＞9#栋02户＞3A#02户＞3B#栋01户。
日照——
优秀的标准，满足大寒日5小时及以上的日照需求。
2#栋，21层及以上；6#栋每一层皆可；7#栋19层及以上；
8#栋16层西户+17层及以上；
3A#栋，17层东边两户、18-20层东边三户以及21层及以上；
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