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一、案件梳理
（一）人物关系与房屋交易背景
2020 年 9 月 20 日，王宇（出卖人）委托王悦女士与李芳（买受人）签署了《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《居间服务合同》。王宇将位于昌平区 × 的房屋出售给李芳，总价款 1100 万元。双方约定 2020 年 10 月 23 日交付房屋并完成物业交割。合同签订后，李芳支付了 100 万元定金，同时约定 2021 年 1 月 7 日前支付 800 万元用于办理房屋解押手续，尾款在 2021 年 2 月 3 日前办理房产过户时支付。
此房屋交易存在关联情况，李芳同时出售自己的房屋给赵刚，赵刚支付了100 万元定金及 60 万元房款，后因赵刚违约，房屋未能完成过户，李芳向昌平法院北七家法庭起诉，后双方达成和解撤诉。
王宇在2019 年 12 月 3 日以名下两套同小区房屋（包括涉案房屋）向华夏银行抵押借款 1400 万元，两套房子签署同一份借款合同及抵押贷款合同，借款期限 3 年，每套房屋抵押贷款约 700 万元。
（二）合同履行与纠纷产生
合同履行过程中，李芳未在2021 年 1 月 7 日前支付第二笔购房款 800 万元。王宇认为李芳违约，依据双方签署的《补充协议》，买受人逾期履行付款义务超过十五天，应按房屋价款总和的 20% 支付违约金，且违约方还需赔偿守约方因主张权利支付的律师费等损失。
王宇指出，因李芳违约，自己未能如期办理解押手续，产生了一系列损失。包括无法按时偿还抵押贷款产生的利息损失，为周转资金向他人借款的利息损失，出售同小区其他房屋时因不满足满五唯一条件导致的价格损失，以及支付的中介费、律师费、搬家费等。
李芳辩称，自己未按时支付房款是因为出售房屋的买受人赵刚违约，导致自己资金不足，且已及时通知王宇相关情况并告知可解除合同，自身过错程度较小，不应承担过高违约责任。同时，李芳认为王宇主张的20% 违约金过高，与实际损失不符。
第三人B 公司（化名）作为居间方，同意双方合同于 2021 年 1 月 26 日解除。
二、争议焦点
（一）原告诉求
原告王宇请求法院：
判令双方于2020 年 9 月 20 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于 2021 年 1 月 26 日解除。
判令被告支付违约金1200000 元。
（二）被告抗辩
被告李芳主张：
自身未按时支付房款虽属违约，但过错程度小，因出售房屋的买受人违约致资金困难，客观上无法履行合同义务，不应承担过重违约责任。
已及时通知原告相关情况并告知可解除合同，采取了补救措施。
原告主张的20% 违约金过高，与实际损失不符，依法不应支持。已支付的 100 万元定金足以弥补原告可能的损失，超出部分原告应退还。
（三）争议核心
被告违约的过错程度及应承担的违约责任大小。
原告主张的违约金是否过高，与实际损失是否相符。
被告已支付的定金与应承担违约金及赔偿损失的关系。
三、裁判结果
确认王宇与李芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及王宇、李芳与B 公司签订的《补充协议》解除。
驳回王宇的其他诉讼请求。
四、案件分析
（一）合同效力与解除
王宇与李芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。合同约定买受人逾期超过15 日未支付购房款，出卖人有权解除合同。李芳未按期支付购房款，王宇发出《通知函》，李芳及居间方认可合同于 2021 年 1 月 26 日解除，符合合同约定及法律规定。
（二）违约责任认定
李芳未按约定支付购房款，构成违约，应承担违约责任。虽其称因出售房屋的买受人违约致自身资金困难，但这不能成为免除或减轻其违约责任的合理理由，其自身应承担未能顺利出售自有房屋的风险。
（三）违约金数额判定
王宇主张按总房款20% 即 2200000 元要求李芳支付违约金，扣留 100 万元定金后，还要求另行赔偿 1200000 元。李芳以违约金过高且自身非故意违约抗辩。法院以实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、原告支付的律师费等损失及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，酌情确定违约金数额为 1000000 元，从已支付定金中扣除，故驳回王宇要求另行支付违约金的诉讼请求。
五、胜诉办案心得
（一）精准把握合同条款
在房屋买卖合同纠纷中，要精准把握合同条款，明确双方权利义务及违约责任约定。本案中，律师需详细研究合同中关于付款期限、违约责任、合同解除等条款，为后续主张权利提供坚实依据。
（二）充分收集与呈现证据
全面收集能够证明己方主张及对方违约造成损失的证据至关重要。本案原告律师收集了包括合同、通知函、借款合同、还款计划书、费用支出凭证等各类证据，清晰呈现了被告违约事实及原告损失情况，增强了主张的可信度。
（三）合理运用法律规定
准确运用相关法律规定，如《民法典》中关于合同履行、违约责任、定金与违约金适用等规定，结合案件事实进行分析论证，有助于说服法官支持己方观点，实现当事人合法权益最大化。
