北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，总体思路想置换，该不该卖该不该买：目前两套：
1、世华泊郡北排两居25层（顶），自住装修目前出租中，租金年付8000。
2、海淀西山林语50平南向一居，三年前为小升初抵押1经营贷全款买。
需求：今年该不该低位卖掉，变为首套换海淀北，如果是新盘来不及，只能资金到位后看二手。准备持有5年以上，不自住。
没有学区需求，学位已经解决。就想资产如何升值，弥补这两年亏空。还是等市场回暖朝阳二手持有？
A：
1、该不该低位卖掉？为什么要低位卖啊，追涨杀跌未必能赚钱的。或者说这是炒房思路，而且还挺古典的，十多年前还行，现在我都不太懂了。
2、简单说两句吧。您这两套房都优势劣势挺明显。世华泊郡是板块很好，排北京第一序列。但小区在板块内不太强，价格走势肯定不落后北京大盘，只是在地段儿内不占优。顶层也算硬伤，即便跟中间层的价格差不再拉大，那流动性也弱点儿。当然自住和出租都挺合适的，性价比相对高。
西山林语是典型的自住为主，挺好的环境+不错的小区。价格走势和世华泊郡差不多，也是肯定没落后北京大盘，但在剔除学区溢价略弱于其他的海淀板块。典型的可以看清河学区的上林溪，学区溢价也不高，俩小区同时开盘同等价格，现在上林溪9万多吧。
3、换房后持有五年以上，不自住。那一般不建议新房了，十多年前还行，这几年最好是算清楚账再出手。
一是装修价值，新房未必能多租出多少钱，但三年之后这装修也就差不多了，算算是否划算吧。二是溢价，海淀新盘同样有学区价值，另外叠加土地溢价，还有我们开发商的利润，算算是否合适？
当然这也看价格折扣吧，价格低了怎么都合适，相当于捡漏儿。不低的话那就自己算算租售比，预估一下看是否划算？
4、二手房如果不自住也不要学位，那常规建议就是朝阳，北部为主，然后是东部。新北苑就算是很强的，周边的也不错，别买学区房就行，租金和价格走势都至少不弱。另外也是算算账，看税费成本是否划算，让中介给算吧。
5、再其他的我没什么建议了，也没看懂您这预算，不好多说。
仅供参考。
二
Q:
请问：我女儿在北京工作，住昌平区，已婚有一子，刚上幼儿园。他们买房子我们出了首付，不过没挂名。现在我们想买个海淀区的房子给外孙上学用，我们去北京也有地方住。
（1）我们没有北京户口，也无北京社保，女儿有北京户口。我们能否与女儿以共同产权人共同买房，我们出全部房款，占大部分产权比例。不知北京政策，是否可行？
（2）如果可以买，但女儿占比比我们低，是否影响外孙上学？北京海淀区小学入学，是否看产权比例？
（3）他们一家三口的户口都要从昌平区转到海淀区，这样孩子才能在海淀区上学吗？还是说只需要他们母子俩户口转过来就行？
A：
1、按目前的政策是不行的，没有北京购房资格的不能在房产证上挂名。但这可以签订私下协议，或者保留出资凭证，现在《婚姻法》有了新解释，是可以保护出资人权益的。
2、按目前的政策，入学报名时要看房产持有比例，监护人必须占有房产100%产权，这样在入学的顺位中才不吃亏。否则这套房就算“四老房”，顺位靠后，在学位不足的时候，不能保证对口入学，派位的可能相对大。
3、如果有房产，那不用户口都转过来，孩子和监护人之一转过来就行。也就是房产持有人的户口转过来，孩子的也就跟着过来了。
4、我建议既然是您出全款，那就直接写女儿的名字，100%持有。按照近期刚实行的法律解释不会有什么问题，不算婚内财产。即便是只出首付，那这也是出资人的财产，月供部分才是二人财产呢，万一有事儿的话把月供部分支付了就行，其他的另行协商。
仅供参考。
三
Q:
我想就我现在的情况咨询。我现在手里有一套海淀羊坊店学区的自住房，61平，两居，4/6层，东西朝向。孩子已经上学了，在人大附中翠微学校小学部，房子对应的翠微小学的学位应该是没有占用，您觉得我是继续自住呢，还是卖掉，卖掉的话，换房可以换到哪呢？
平时老人不跟我们一起住，只白天帮我们做饭，收拾房子，我是觉得目前房子有点小，想换个三居，但是大一点的三居，近的话太贵，远的话，上学不方便。
A：
1、房子是用来住的，能满足居住需求就住呗。这就跟手机或汽车似的，甚至是两口子过日子，能凑合过就先这样儿，实在想升级了再换。
2、不过单从居住的性价比来说，学区房是不太高的。羊坊店的单价在8万多，这套房500万吧。租金应该在7000左右，租售比7/800，而北京老房现在的平均值是600以下，所以学区溢价率在25%左右或以上。
也就是说，这套房的价格中有100来万的学区价值是闲置的，没发挥出任何的作用，而且明年高峰期之后也有部分保值的风险。常规建议是如果用不上学位或不自住了就换，换到没学区溢价的地方，提高租金收益+居住的性价比，同时降低保值风险。
3、换到哪儿那就看住不住呗。不自住的话一般首选朝阳，租金高（意味着居住的性价比高），保值也大多不落后，这算算租售比就知道了。
自住的话那就看自己了，尤其是通勤更得看自己的感受，外人不好建议。
仅供参考。
四
Q:
最近在看房，想咨询您一下。孩子明年读小学，因为媳妇在海淀马连洼附近上班，所以看了马连洼，清河，西二旗附近房子，但一直拿不定主意哪里好。不想太大压力，能承受总价460左右的房子，最好能兼顾上学和居住。请您帮分析分析，哪个位置合适？
A：
1、哪里好，学区角度肯定是上地最好啊，其次青龙桥马连洼，当然清河学区也不错，只是不算太热门而已。
房子角度看怎么说了。如果是从居住的性价比，那肯定是清河学区的最高了，因为学区溢价相对低。中等的是马连洼的，溢价最高的自然是顶级学区的上地了，一分钱一分货。
2、所以这外人不好建议，460万做到兼顾，只能看自己更重视哪方面。更注重学区那就在马连洼，更兼顾居住那就在清河。或者让中介给找溢价低的房源，那就能做到更兼顾的了。
3、而且既然在马连洼上班，那就在西边找吧，现在二手房应该没什么价格变动，小两居应该没问题。
仅供参考。
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