01
楔子
2024年9月20日，贝壳竞价82轮，以10.76亿总价、42.19%的溢价率竞得成都锦江区金融城三期H12地块，楼板价为：2.73万/平米。
关于此事，当时我也写过一篇文章，并承诺等方案出来，我就写一篇该项目的测评。
这两天，网上陆续有一些项目的方案资料流出来，我看了之后觉得设计还是有不少看点的，所以今天这篇文章就算是一个测评和解析，希望对潜在的购买者有一些帮助。
02
前情提要
为了便于大家理解设计意图和解析，所以我将按照地块出让条件、上位规划、场地分析和户型平面解析等几个章节来测评贝壳的这个方案。
01.出让条件
用地面积：15777.47㎡
计容建筑面积: 39443.68㎡
建筑高度:≤60米
地块性质：纯住宅用地
建筑密度：≤25%
02.业主介绍
这块地的业主是的贝好家成都公司，其母公司就是贝壳。而之前贝好家在西安成功拿下两宗住宅用地，但都是合作开发。
而这一次贝壳不再依托外部代建，而是选择自主开发，这无疑是在整个房地产圈里扔下了一个“炸弹”。
“卖房子”的居然也来造房子了，这让谁受得了啊！
03
上位规划
因为项目位于成都金融城三期内，所以我先介绍下该片区的上位规划。
金融城
成都金融城可以分成广义和狭义两个概念。
广义的金融城是房地产意义上的区域，它包含了府城大道以南、绕城以北的广阔区域，凡是与之相关的项目几乎都鸡犬升天了。
而狭义的金融城仅指 “ 成都金融总部商务区 ”，四至为：北至府城大道、锦江大道，东至锦华路，南至天府一街，西至益州大道。由成都高新区、锦江区共同建设，规划面积9.3平方公里。（如下图）
该片区位于城市中轴线、双机场流量交汇处、市委市政府所在地，是成都南向发展核心区域、城市未来的新中心，正全力打造全国一流的创新金融中心、引领时代潮流的世界级新商圈。
依托锦江两岸地标建筑打造“一带一路”金融合作中心，形成西部金融总部产业园、金融科技创新生态园两大金融业空间载体，加快发展金融城西、金融城东、SKP片区三大商业集聚区。
一条锦江穿流、两条绿带环绕、五座公园嵌入，48公里绿道网络，绿地覆盖率超过50%，生态本底优势突出，包含城市级绿道9.9公里、区域级绿道9.7公里、社区级绿道28.4公里。
金融城三期
指的是天府大道东，锦江大道南，新成仁路以西的合围区域。如今常说的“金融城”一般是指高新区管辖范围内的金融城一二期，而三期恰好被锦江分割位居东侧，所以也常有将这两个板块称为“金融城河西”、“河东片区”的叫法。（如下图）
从前面的图册，我们不难发现：金融城的纯住宅用地并不是很多，所以贝壳地块能成为去年的地王，也就不难理解了。
下面我们来“云看地”一下，一组照片了解下基地和周边。
04
产品定位
我是一个上海的建筑师，对于成都完全不了解。但不妨碍我写成都的地王项目，因为我们现在有DEEPSEEK。
成都的市场和产品定位，DS是这样描述的：
01.改善型大户型主导市场，高端市场爆发
新建住宅的主力户型以改善型需求为主，120-143㎡的户型成为市场标配，部分高端项目甚至推出200㎡以上的大平层或叠拼产品。
千万级豪宅成交量显著增长。例如，锦宸府推出建面约239平方米和278平方米两种户型产品，精装单价3.5万～5.1万元/平方米，总价段在1000万～1400万元。市场反应非常热烈，开盘当日即告售罄。
02.得房率显著提升，功能性增强
得益于《成都市城市规划管理技术规定（2024）》，新建项目的得房率普遍提升。例如，澳南锦江序的173㎡户型实得率高达108%；嘉禾桂府的117㎡户型通过独立电梯明厅和横厅设计，实得面积对标传统143㎡户型。
而这次贝壳地块推出的产品也就只有两个面积：270和373平方，以373为主力户型。后面我会拿373户型做一个解析。
05
总图设计
这次的总图设计很有意思，整个地块一共排了4栋楼，呈围合布局。这种布局倒是比较常见的，可以形成中间一个比较大的中心绿化。如果底层架空的话，景观还能满铺整个基地。
但是这个蝶形的户型本身有点奇怪，另外扭转的这个45°角也非常耐人寻味。所以我就去做了一些分析。
我不知道大家是否还记得，这个项目周边的景观资源主要是南侧的大片绿化带，而西侧的河道和金融岛是次要景观。
按照常理来说，总图排布应该考虑南侧和西侧景观，而现在的总图布置方式，几乎有一半的户型是看不到外部主要景观的。（如下图红色楼栋的客厅基本在北面）
虽然我知道成都对于日照的方位不是太介意，但还是让我百思不得其解。这不禁让我想起了网上有好事的朋友，之前杜撰过一个该地块的方案，也是东西向排布。（如下图）
也许只能用“一半是自然景观，一半是城市景观”，来理解这个总图排布的“均好性”了。
06
户型分析
虽然只有两个户型，但我还是偷懒了，只分析那个373平方的主力户型。下面大家一起来看看这个户型。
这个户型是一个大平层，4房3厅5卫的户型，面宽接近30米，270°的观景角度。
01.私密性
因为是平层2户，而且还设置了“主仆流线”的分离，所以内部的私密性是有保证的。另外3部电梯、2部楼梯服务于1户人家，确实比较奢侈。
但就是因为观景角度太大了，有造成视线干扰的可能。要想不被隔壁打扰，只能拉窗帘了。
你看上海的豪宅翠湖天地，这不是拍照也是要拉窗帘的嘛，不然也没法看啊。（如上图）
02.动静分区
动区和静区泾渭分明，几乎没啥干扰。公区看上去占了一半的面积，完全可以做到“空间流动”。
03.仪式感
这个户型整体就是一个对称形。从电梯厅开始，到玄关，一端到公区的餐客厅，另一端到私区的过厅，具有一定的序列，形成了一定的仪式感。
04.景观效果
对于豪宅来说，景观资源是非常重要的。这个点前面说过了，不再赘述。
05.面积赠送
户型图上黄的绿的线勾勒出了不同的面积赠送。上表就是该户型的一个赠送归纳，说得房率为102.64%，大家看看也就算了，别当真。
06.疏散通道分析
我没有具体测算屋内最远点到疏散楼梯的距离，目测超过20米。
按照建筑防火规范，每层需要设置两个安全出口，而本项目确实设置了两个，但真的太远了。
还记得深圳的火灾事件吗？就是因为疏散路线设置不太合理，导致室内人员无法撤离，最后高坠的。
最后我还是没忍住，对270平方的户型也做了简单的分析。
这个户型的设计思路和成都仁和春天29号院的如出一辙。通过中间核心筒作为两户的分隔，北侧为静区，凸出翅膀；南侧为动区，完全开敞。（如上图）
07
结束语
以上就是对于贝壳第一次操盘项目的所有解析，从总平面布局到户型分析，基本都分析到了。但因为立面图还没有流出来，所以有些遗憾。但我相信孟凡浩设计的立面，还是值得期待的。
总的来说，没有给我太多惊喜，但有些点确实是超出了我的预料。贝壳作为一家中介起家的公司，这是操盘的第一项目，不知道市场会不会认可呢？
让我们拭目以待！
