库存告急！仅8.5个月，区域开挂，改善与刚需的“暗战”

近日，合肥经开临湖片区合肥经开区自贸区实验学校扩建工程提前公示，去年，合肥经开区自贸区实验学校改名为合肥一六八玫瑰园南校教育集团临湖学校。近期，经开区频频出现利好消息，曾经的“厂房聚集地”，如今已全面向高端改善，山姆银泰双地标落地、地铁7号线贯通、实验高中+168名校集群成型……一场新旧交替的楼市“暗战”已悄然拉开帷幕。

NO.1|壹

经开“开挂”：配套齐发，城市界面全面跃升

1. 商业能级爆发：山姆+银泰双核驱动

经开区商业格局迎来历史性突破：安徽首家山姆会员店（4月开业）将覆盖高端消费人群，而银泰in Park以“公园式购物”填补南艳湖高端商业空白，两者形成“顶奢+生态”的双重引力。

2. 交通动脉升级：地铁7号线贯通城市命脉

2026年通车的地铁7号线串联滨湖、政务、经开三大核心区，皖投JK202306号地块及城投JK202402/JK202403地块紧邻站点，通勤效率大幅提升，激活沿线楼盘价值。

3. 教育+生态：名校集群与“中央绿谷”重塑宜居属性

规划中的60班实验高中（2027年投用）与168玫瑰园名校集群，解决学位紧张问题；明珠广场“中央绿谷”将工业遗产改造为艺术地标，翡翠湖、南艳湖生态环抱，强化“产城融合”的宜居底色。

NO.2

市场分化，土地稀缺、库存告急

1. 土地供应收紧，新盘“低密高配”成主流

2021年以来经开区供应27宗涉宅地块，2023-2024年仅成交6宗，稀缺性凸显。皖投JK202306号地块以13807元/㎡楼面价刷新区域纪录，新供应地块不论是位置还是容积率上都较之前有很大改善。

2. 新房价格跳涨，库存告急

从去年以来，经开区已经连续5个月成交量上涨，在上个月成交量有所回落，目前新房主要在售翡翠湖板块翡翠云璟、明珠广场皖投云启锦上/锦悦以及置地松谷鸣翠、南艳湖龙湖亚伦央璟颂，尤其置地松谷鸣翠作为经开区唯一在售新计容项目，热度较高。

而就在上周，经开区两个纯新盘规划出炉，皖投JK202306号地块是皖投打造的高端产品，并引进了六恒科技系统，户型153-228㎡纯改善设计，放风价3万+/㎡。而合肥城投JK202402/JK202403号地块规划31栋11-17层洋房及小高层，主力户型113-158㎡，网传总价200万+起，刷新合肥新计容门槛。

截止到今年2月份，经开区新房价格达到28145元/㎡，纵观近几年经开区房价走势来看，经开区新房价格跳跃式上涨，随着目前房源不断清出，纯新盘入市，尤其皖投06号地块高端项目入市，整体房价将直逼3万/㎡。

截止今年2月底，经开区显性库存约1600套，按照目前月均去化180套，去化周期仅8.5个月，显性库存供需紧平衡。随着金三银四市场转暖以及新项目入市，目前在售性价比较高楼盘加速去化，比如明珠广场板块皖投云启锦上/锦悦项目去化加速。

二手房：倒挂红利收窄，品质为王

经开区整体小区成交价格在1.1-17万/㎡，其中芙蓉片区成交价最高，其次是海恒片区。但一些品质次新房保值率较高，比如翡翠湖板块绿城玫瑰园，挂牌均价在3.8万/㎡，成交价格在3万/㎡，这个成交价格基本与目前经开区在售高端改善项目价格持平，但一些房龄较长老破小价格相对较低。

NO.3|叁

刚需VS改善，谁是你的“最优解”？

经开区的楼市格局正经历前所未有的裂变——当土地稀缺性推高房价天花板、新规红利重塑产品标准时，购房逻辑已从“价格优先”转向“价值博弈”。一方面，城投JK202402/403号地块以200万级总价“降维打击”，用新规得房率优势收割刚需客群；另一方面，皖投JK202306号地块以“六恒科技系统+顶奢配置”直指高端市场，与政务东、省府板块形成跨区竞争。一场关于 “产品迭代速度”与“配套兑现力” 的终极较量。对购房者而言，这一阶段的经开区既是机遇场，也是试金石—— “闭眼买涨”的时代终结，“精挑细选”的逻辑开启。

置地·松谷鸣翠

标杆属性：明珠广场核心区，143-260㎡大平层，均价3.4万/㎡，168东校学区+地铁商业环绕，稀缺性显著。

建发华润翡翠云璟：

双央企品质，精装交付，户型面积100-123㎡，高层2.9万/㎡、洋房3.3万/㎡，设计融合徽派与现代风格，适合改善客群。168玫瑰园新校区，同时项目两面紧邻主干道，优劣势较为明显。

皖投云启锦上/锦悦

国企开发，户型105-138㎡，学区为168东校区，佳通轮胎厂后期将打造明珠广场地标，均价2.4万/㎡，性价比突出。

龙湖亚伦·央璟颂

143-223㎡低密洋房大平层，主打高端改善，与骆岗公园一路之隔，168玫瑰园北校区，不论是位置还是配套优势较为明显。

结语：锚定红利，抢占“窗口期”

经开区的爆发，是产业升级、配套兑现、新规红利三重驱动的必然结果。对购房者而言：

刚需窗口：紧盯皖投云启锦上/锦悦以及合肥城投JK202402/403号地块，优先近地铁、小户型，抓住“洼地”红利；

改善机遇：皖投顶奢、置地松谷鸣翠等产品需权衡品牌溢价与长期价值，锚定教育资源与稀缺地段。