市场现在到底是什么情况？好转了还是继续下跌？
最近，2月系列数据出炉，已经透露出不少信号。
楼市出现明显好转，但还未全面止跌
17号，国家统计局公布了今年1—2月份全国房地产市场基本情况。
怎么说呢？
楼市的环境，确实有了明显的好转，这应该是这几年最接近止跌的一刻。
首先是全国房地产开发投资增速，从上个月的-10.6%变成了-9.8%。
很多人把这个数据解读为悲观，认为整体投资仍然在下跌。
但是我认为，楼市想要止跌回稳，这个数据继续下跌，反而是利好。
大家都知道，现在房地产问题就是库存过剩，解决库存过剩最重要的就是要收紧水龙头，减少供应，对应的就是投资开发增速下滑。
所以说，判断楼市现在有没有好起来，不该看投资增速，关键还是销售面积和额度有没有增长。
只有销售回暖了，投资开发增速才能慢慢回归正常。
2月最大的亮点就是，新建商品房销售面积和销售额增速，大幅回暖！
新建商品房销售面积从-12.9%一跃至-5.1%，新房销售额增速更猛，直接从-17.1%一跃至-2.6%。
相比去年同期，今年全国新房销售均价同比反弹了2.7%，这是个非常喜人的回暖信号。
此外，房企本年到位资金增速也出现了大幅回暖。
房企本年度到位资金增速从去年的17%，一跃至-3.6%，这说明房企的资金端也有明显的好转。
虽然数据还是负的，但是跌幅是大幅收窄，非常有希望转正。
这应该是这几年，最接近止跌回稳的一次。
从细分数据来看，回暖最迅速的就是住宅，相反写字楼和商业用房因为库存量大，还是没有回暖的信号。
所以说，这轮止跌回稳，可能不仅是城市的K型回暖，产品上可能也是的。
核心城市住宅市场，很能已经出现或者马上出现供不应求的状态，价格开始回稳甚至回涨。
而三四线城市，或者是商铺、写字楼，因为供应太多，止跌可能需要更长的时间才能实现
经济数据，喜忧参半
近期，1-2月的经济运行数据也公布了。
整体来看，好的变化有出现，但是挑战也持续存在。
好的地方是，消费、工业和投资增速统统好于2024年。
1-2月份我国社会消费品零售总额同比增长4.0%，比2024年全年加快0.5个百分点； 全国规模以上工业增加值同比增长5.9%，比上年全年加快0.1个百分点；
增速格外突出的是固定资产投资，同比增长4.1%，比上年全年加快0.9个百分点。
据统计，今年前2个月已经完成5.29万亿，这个数字高于过去99%的年份，仅仅低于2023年。
这足以说明，今年是财政发力的大年，开年已经在迅速用力了。
当然，数据也存在隐忧，最直观的就是CPI和PPI数据，还是欠佳。
1-2月份，CPI同比下降0.1%，其中1月份上涨0.5%，2月份下降0.7%。
2月，工业生产者出厂价格指数（PPI）环比下降0.1% ，同比下降2.2%。
也就是说，虽然消费有回暖，但是企业端和居民端，还没有大面积复苏。
不过，解决的方向也有了，最近公布的消费刺激30条，其实就是针对现在的局面来的。
其实认真看看，这次的消费刺激，其实方方面面都挺在点上的。
比如，这次承认了老百姓收入对消费的重要作用，提出要增加老百姓的工资性收入， 稳定大家财产性收入，多渠道增加农民收入。
比如，承认了消费需要时间，因此必须改变目前盲目内卷的情况，提出要 落实 休假制度，不允许违法延长劳动者工作时间。
此外，还承认了生育压力和养老金等问题。
这些东西如果能有诚意的落地下来，对我们生活的改善是会非常直观的。
只是可惜的是，这次的发布会还没有公布具体的刺激资金和方案。
但是从最近的消息来看，这次的刺激是动真格的，不是开玩笑的。
比如呼和浩特这次的生育补贴，二胎补贴5万，3胎补贴10万， 3 胎家庭甚至能直接选学区。
跟历年来的生育鼓励计划相比，这次的诚意可以说是拉满了，市场上大家也都是认可的。
比如反内卷刚刚开始， 美的大疆等大厂已经开始强制下班了。
大厂虽然没法造富所有打工人，但是凡是开头难嘛。
但是如果能把加班加入立法禁止，从源头开始倒逼，我相信全民双休的时代不会太远。
现在大家其实是非常现实的，想要让大家掏钱去消费，不仅是需要手里有钱，还要有时间和信心。
这次的消费刺激计划，其实都有涉及到。
钱就是给大家涨工资加福利，时间就是休假和准时上下班，信心其实就是财产性收入，也就是要刺激股市和促进楼市止跌回稳。
两H已经结束，接下来各地都会迅速的加入刺激消费的队伍里，现在看楼市回不回暖，不仅仅要看房地产，还得关注消费刺激落地的力度，这是S，流动到老百姓手里的关键一环。
3、70城房价出炉，2月房价上涨的城市数量出现小幅下滑。
整体来看，2月房价稳中略降，上涨城市数量出现小幅下滑。
2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，二线城市新建商品房销售价格与上月 持平，不涨不跌。
三线城市跌幅稍大些，2月新建商品住宅销售价格环比下降 0.3%，降幅扩大0.1个百分点。
二手房市场差异会更突出一些，1月份70个大中城市里面二手房价格环比上涨的城市有9个，到2月份降到4个。
为什么会出现下滑？
确实有春节的原因，2月的成交量出现下滑，价格回暖难免会受到波动。
3月的情况，一定会好很多。
根据冰山大数据公布的实时数据来看，3月核心20城的实时二手成交量同比上涨29%。
量一定是在价先的，想要价格回稳，必须要先稳住的成交量。
节后没有出现任何刺激政策，但是这些城市就能自发出现小阳春的趋势，足以说明市场上的刚需力量已经在出动了。
说说我最近观察到的市场，局部其实已经止跌回稳，甚至有回涨了。
深圳和上海，已经开始出现涨价成交了。
注意是二手成交价，不是挂牌价，都是真实可查的，不是我乱吹的。
比如上海古美万源城尚郡中间套小三房，去年成交才760万左右，今年800万有过几次成交， 现在挂牌价涨到了850万以上。
比如前滩东方惠礼，作为学区房，低楼层户型2个月单价跳涨1.8万元，涨幅13%。
深圳，截至2月，新房去化周期已经不足7个月，已经达到供应紧张的状态。
最近二手成交也非常火热，很多小区已经开始涨价了。
比如福田的南天二花园，学区房82平2房，去年8月成交价825万，10月成交价880万，而今年2月成交价已经去到970万。
比如润府3期，87平的户型，去年9月跌到970万，今年2月成交价已经涨到了1050万，短短5个月，涨了近80万。
这些成交量回暖的城市，尤其是回暖超过30%的城市，近期大家都要重新去审视下去化了，否则很可能会错过真正的价格最低点。
接下来，一线城市还会有波限购政策松绑，公积金也会开始降息，为下一轮降息做好准备。
这些都是2H直接强调的东西，现在会议结束，应该马上就是各地执行落地的时间了。
一旦限购继续松绑，核心城市还会出现一波热潮，毕竟现在有共识的地方也就核心城市了。
想要止跌回稳，必须从这些城市开始，人性都是追涨杀跌的，很多人老是跟我说，政策只要房价稳，不是要房价涨。
但是我想请问，不涨谁愿意买呢？
都想着等等还会更便宜，谁愿意现在出手做冤大头呢？
现在已经不是全国都是会涨的情况了，想要数据从整体上看实现止跌回稳，必须要局部地区先涨起来。
所以说，这轮复苏一定是K线复苏的形式。
供需紧张的城市，率先会开始回涨，比如上海、深圳、北京、广州、杭州、成都、苏州、南京等等，现在不开始看房，很可能会错过最低点。
供应过剩的城市，可能还要承受阵痛，持续拿着可能会越亏越多。
最近很多人都在问我，现在要不要趁着马上来的这波政策出货，说实话这个建议不好给，因为要不要卖房现在必须要综合你的资产价值情况，你的现金流情况，你的生活情况来综合给判断。
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