这几天，有网友咨询房师傅，市南学区房的走势。
很明显，他倾向于给孩子找个好学校，但经济压力较大，怕将来房子卖不上好价格。
实际上，有类似纠结点的家长太多了。
对于学区房的隐患，他们多少了解一些，但为了孩子，还是想尝试一下。
咱今天就简单聊聊这个话题。
1、市南学区房回归理性
市南中片区，曾经因学区和房价被称为“青岛第一学区房”。
这个片区，一直是青岛学区房市场的风向标。现在，在市场调整下，在学区房热不断减退的情况下，市南学区房逐步回归理性了。
就拿需要提前三年落户的莱芜一路小学来说。
2025年以来，陆续成交了多套这个小学的学区房。价格相对比较“友好”。举几个例子：
80.8平，113万；25.4平，50万；76.9平，127万……
50平，74万；56平，100万；60平，110万……
这6套，成交单价基本在一万五至两万的区间。
10年前，因市南中片区热度极高和青岛房价整体上升，市南学区房房价像坐上火箭般扶摇直上。
即使到了2021和2022年，莱芜一路小学学区房单价仍然在3.5万左右。
曾几何时，市南学区房一度是很多市区家长心中的信仰。
但是，这两年，市南学区房，终究还是破防了。不过，从全青岛大盘看，这一轮，市南学区房行情算是挺得比较久的了。
2、单一属性，支撑不住了
如果只分析市南中片区学区房价格浮动的内因，就是房子本身的问题所在。
房师傅觉得可以从两个方面分析。
第一，中片区老房子太多了，房龄普遍以80、90年代的为主，户型都是原始初代产品。当年，其他板块也有类似老房子，大家相差无几。
但是，这几年，其他板块可开发的新盘拔地而起，新房产品力上了好几个台阶。货比货，就尴尬了。
从居住属性来说，中片区老房子确实撑不起昔日高价格。
第二，这个片区的房子，十多年前就是靠“学区房”这个超级属性，不断被抬高，涨的时候最疯狂。
可以说，那几年，市南学区房炒得确实猛。浮山后学区房，那都是后来的“弟弟”。
再看看，大的环境因素。
核心话题，这几年的出生人口变动情况。
青岛的出生人口，2016和2017达到高点，分别是11.84万和11.57万。2018年开始迅速回落，约8.86万。
2017之后，到2024年，7年时间，新出生人口少了一半多。
根据公开数据，青岛市2021年至2024年的出生人口变动情况如下：
2021年，5.68万人；2022年，5.15万人；2023年，约4.7万人；2024年出生人口约4.8万-5万人。
2024年因属相偏好和政策支持出现小幅回升，但长期仍面临低生育水平压力。
和出生人口对应下来，2023年及2024年是青岛小学入学人数的高峰期。
2025年，青岛入学人数应该会明显少于前两年。2026、2027、2028、2029……入学人数可能会逐步回落至高峰期的一半。
从出生人口变动来说，青岛学区房的热度降温，是必然趋势。
3、个人见解，仅供参考
截止到目前，对于2025年小学入学适龄儿童，市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区，共有28所小学发布学位预警说明。
其中，市南区（7所）；市北区（9所）：李沧区（3所）；崂山区（4所）：城阳区（5所）。
大家发现没有，青岛教育资源的均衡化发展，取得了一些不错成效。很多家长不再执迷于市南学区房。
这几年，市北浮山后65中、二实验，四方启元、启润两所九年一贯制，崂山育才，李沧61中、58附属中学等等，都有不错成绩。
这种好学校分布均匀的趋势，使得昔日最热学区房的价值逐渐降低，家长们对学区房的追捧程度正在减弱。
曾经高溢价的学区房继续面临下跌压力。而居住舒适度较高、产品好、户型好，学校相对不错的房子，更受欢迎一些。
房师傅认为，整体上，学区房市场比以前理性多了。这对家长来说，是好事。
家长在买房过程中，还得充分了解政策变化，同时还要关注楼市走势。两者都要兼顾，都要掌握。
这几年还算好的，学区房的需求还有一定支撑。
等到2030年，回头再看，会不会是另一番景象？
