2025年，楼市究竟会继续下跌，还是稳中求变呢？今天我来讲些连武汉中介都难以判断的话题，希望能给大家带来一些启发性的思考，而不是只局限于讨论哪里的房子能不能卖、价格多少这些问题。
咱们先回到一个老生常谈的话题：房子真的会变得一文不值吗？还是说现在的房价处于一个怎样的区间？一提到房价，大家往往会觉得这是个让人悲观的话题。但如果从世界经济的角度看，有两个绕不开的案例，一个是美国次贷危机，另一个是日本泡沫经济。
我从2009年就进入房地产行业，一开始做乙方的小规划，后来转做甲方规划，基本上每年都会撰写报告，为了写报告，我查阅过全球的数据，所以我觉得我所依据的数据还是有一定真实性的。中国人口在2022年开始下滑，减少了85万。我可不是凭空焦虑，也不是毫无根据地乱说，而是整理了大量数据得出的结论。这篇视频内容有点长，也比较干，希望大家能耐心看完，觉得有用的话点个赞、收藏一下，肯定会对你们有所帮助。
首先，从2025年起，楼市一定会呈现两极分化的态势。抛开产品改善层面不谈，负债率达到100%的企业肯定会破产，或者被迫重组，这就是为什么现在市面上很多房子都是小地块、四五栋楼，走快周转路线，主打精品改善的原因。未来房地产更注重质量，而非规模，那种百万方的大楼盘会越来越少。
现在很多城市出台政策，取消了公摊面积。像武汉在售的一些楼盘，阳台、花池的赠送面积越来越大。2024年2月，新华社公布了中国房企的白名单，释放了不少资金，帮助优质企业生存下去，打造更好的房子。
今年也有一系列刺激楼市的大动作，比如降低房贷首付比例、降低利率、调整公积金政策，给买房的人减轻负担，甚至对以前买房的存量贷款利率也逐渐下调。从这些举措来看，楼市似乎有回暖的迹象。就拿武汉来说，今年9月底到12月初，整个市场备案量的数据超过了2万套，取得了这样的成绩。
咱们再来回顾一下中国楼市是怎么发展起来的，它的回暖与增量又是如何产生的。从2003年到2021年，楼市规模从0.79万亿增长到8.3万亿，这就是房地产的黄金时代。2003年房地产销售增速为29%，2018年下降到1.3%，2021年又调整回到4.8%。
在过去18年里，中国楼市平均增速不低于10%，这就是为什么大家总说以前是炒房的增量时代。从时代背景角度看，房地产的增量扩张得益于人均收入增长、GDP提升、人口增长以及城市化进程加快，也就是大规模城市建设。在那个时代，很多厉害的民营企业，比如恒大、碧桂园、融创等非常突出，相比之下国企还不太冒尖。有些城市房价甚至翻了200%，像深圳在2016 - 2018年，郑州、武汉的房价也一路猛涨。
再看现在，房价处于下跌状态。GDP增速从10%下降到了5%，中国人口如我之前所说，在2022年减少了80万。人口增速放缓，同时大家注意到一个关键词“暴雷”，前面提到的那些知名企业出现问题，导致大家对买房产生了极大的恐惧。中国房地产规模也一路下滑，从2021年的18.3万亿下降到2022年的13万亿，再到2023年的11万亿。总结来说，中国房地产高速扩张时代已经过去，进入了收缩时代。
我们常说房地产的黄金时代、青铜时代、黑铁时代，甚至有人说废铁时代。不管怎么定义，中国房地产的黄金盛世确实已经一去不复返了。我从事这个行业，没必要吹嘘它有多好，大家都明白，房地产已经算是夕阳产业了，我承认这是历史发展的必然。随着商品房成交量不断下跌，房地产行业的规模也在收缩。我认为，到2025年，真实的成交价和成交量应该会在10万亿以下。
很多人唱空中国楼市，觉得房价会暴跌，房子会烂大街。虽然房地产增量时代结束了，但这并不一定意味着房价会持续无止境地下跌，这是我的观点。不信的话，我们可以看看美国的数据。
从1999年起，美国大部分经济发达地区人口开始下降，出生人口减少，老龄化严重。要知道，美国城镇化始于1840年，当时城镇化率不足10%，但在1920 - 1945年二战期间，美国本土没有战争，还凭借战争红利成为最大的债权国和资本输出国，实现了经济腾飞。
那时，美国城市化率达到了58.5%，到1970 - 2000年，总体城镇化率达到82%，一些都市圈的城市化率接近100%。也就是说，即便美国人口减少，房地产增速时代结束，进入存量房时代，房价也没有下跌。美国房价下跌是在2008年次贷危机引发的房地产危机期间，持续跌了4年才开始上涨。所以，说房地产增量时代结束房价必然下跌，这种说法是不成立的。
我们再看看日本，截至2023年10月，在日本居住的外国人及本国人口总数为1.24亿人，较上一年减少了约60万人，这已经是连续13年负增长。如果不算外籍人口，日本人口减少了83.7万人，降幅约1.21%，创下1950年以来的最大降幅。日本城镇化率截至2023年已超过95%，高度集中，就像大家熟知的东京热。日本经济衰退了30年，其房价从2009年开始却一直在上涨，目前已达到历史高位。日本房地产增量时代早就结束了，土地就那么多，但房价并没有下跌。
所以我认为，中国楼市下跌主要是因为处于经济周期循环内，目前房地产正处于清理库存以及开发商债务出清的阶段，这和人口、城市化、出生率以及城市化增量时代并没有直接对等的关系，大家能明白吗？
我觉得未来房地产更看重楼盘的三个特点：地段、改善型以及品质。在人口流动的情况下，二线城市依然有机会。但对于三四线、五六线甚至十八线城市，如果你们在这些地方有房产，能卖就卖。趁着北上广深、武汉等城市限购政策放开，把房产变现，到更理想的城市去选择居住环境。所以，如果2025年你有购房或置换计划，真的要好好考虑一下。
