三月本是传统楼市旺季，但2024年的合肥却呈现诡异的分化——二手房连续四周成交破800套，市场活跃度直逼历史高点；而新房单周仅卖220套，同比去年腰斩。一边是房东降价抛售，刚需抄底二手房；另一边是新房价格逆势上涨，成交量持续低迷。这场“金三”小阳春究竟是黄了，还是暗藏新变局？市场风向到底往哪吹？
NO.1|壹
二手房“以价换量”：业主割肉，刚需狂欢
根据第一房研究院AI指数系统数据，合肥二手房已连续四周成交超800套，单日最高成交量达160套。但繁荣背后是“以价换量”的残酷现实：
成交均价环比暴跌7.7%，至1.32万/㎡，降价房源占比猛增6.5%；
品质次新房加价出售：新华御湖庄园、万科时代之光等小区部分房源挂牌价上调超百万；
刚需抢占“捡漏窗口”：总价低、配套成熟的次新房成热门。
市场真相：房东急于在金三银四套现，议价空间普遍放大，而新房价格持续倒挂，倒逼刚需转向二手房。
NO.2|贰
新房“量价迷局”：越涨越难卖？
与二手房相反，合肥新房陷入“量跌价涨”怪圈：
单周成交仅220套，环比下跌24.4%，同比去年金三缩水超30%；
均价却飙至25609元/㎡，环比上涨6.5%；
豪宅“撑场面”：新站少荃湖别墅备案价达4.5万/㎡（总价超3000万），政务东伟星ONE139放风价破千万级，直接拉高区域均价。
矛盾根源：
1. 刚需被挤出：主城新房普遍2.5万+/㎡，刚需转向二手或外围板块；
2. 改善客犹豫：市场仍未明显好转，购房者持续观望；
3. 价格泡沫隐现：北城、新站等洼地板块新房价格跳涨，与二手房倒挂拉大，市场接受度存疑。
NO.3|叁
纯新盘“救市”？这三大信号决定走向
尽管新房市场整体低迷，但一批纯新盘正试图破局：
信号1：现房销售“安全牌”
现房规避烂尾风险，直接击中改善客痛点，但受限于早期拿地规划（得房率偏低），客群仍锁定高端。
信号2：房贷利率或破3%
央行近期频繁释放“择机降准降息”信号，合肥首套利率有望降至3%以下。若政策落地，或将刺激刚需入场。
信号3：产品力“神仙打架”
改善盘靠产品力突围，尤其豪宅产品刚需盘等政策救市，市场分化将进一步加剧。
从上周成交情况来看，政务东热度一直较高，前十中意禾澄庐、保利龙川瑧悦以及四川邦泰璟和朗月都上榜，另外政务东红达天映、云缦璞舍以及伟星ONE139纯新盘关注度也较高，下面具体来看下政务东项目情况。
天阜壹号是江淮厂三子中首个入市项目，首开劲销超5.8亿，项目南北双侧均采用了干挂石材到顶，大部分楼栋采用一梯一户的设计。目前只有165㎡户型在卖，165m²优惠96折。
作为江淮三子中首个入市项目，与其他两个项目相比，户型面积偏刚改+改善，而且在价格上与其他两个项目有优势，位置上相比其他两个项目有一定优势。不过目前项目所剩房源不多，可选择性比较少。
意禾澄庐3月5号已经拿到3幢的预售证。小高面积144-226㎡不等，总价332-793万元；洋房面积170-190㎡，总价395-682万元。
意禾澄庐是江淮三子中定位最高端的，主打高端改善，强调私密性与圈层属性，但项目紧邻宿松路和南二环高架，有一定的影响。
四川邦泰璟和朗月规划9栋小高层和一栋洋房，户型约132到175平，均价2.78万左右。目前项目与车位同买可享受94折优惠，单独购房可享受96折优惠。
四川邦泰璟和朗月在江淮三子中品牌有一定优势，而且项目产品设计均是四房，全系大横厅，产品定位上也是四川邦泰最高端的和系列产品，主打高端改善。
保利龙川瑧悦是合肥第二个新计容后的入市的楼盘，整体得房率超过90%，目前楼盘总价350-550万。
保利龙川瑧悦是政务东首个新计容产品，央企保利开发，交付保障性强，产品力稳定，可能延续“瑧悦系”高端基因。
红达天映作为合肥首批现房销售项目，项目规划5栋17-25F约260户高奢大平层住宅，面积段143㎡－225㎡。全玻璃幕墙+蜂窝铝板外立面、约14000㎡宝格丽风园林、地库行车道全环氧磨石，甚至超前配置无人超市和洗车房，设计理念不输当下顶豪。
作为合肥首批现房销售项目，有安全感，规避期房烂尾风险，小道消息的放风价2.5-2.6万/㎡，对比周边二手房有明显倒挂。但短板同样明显，受限于2年前拿地规划，得房率后期应该会低于新计容项目，总价门槛锁定高端客群。
伟星ONE139，政务东的首个四代住宅，虽然价格没出来，对外放风也是千万级别的豪宅。300㎡起步，主力是400㎡，客厅挑高6.2米，赠送40-50㎡露台。小道消息预计会在5-6月份左右开盘。
项目是伟星打造的顶豪，价格在千万级以上，圈层较为纯粹，主打纯高端改善，四代住宅，赠送面积较高。
云缦·璞舍项目规划7栋11层洋房+2栋16层小高，只有两个面积段，138平/168平，地铁口，3.3米层高，住房使用率能达到105%-110%，小道消息放风价大概3万左右。
项目是姚公庙TOD项目，在交通上有很大的优势，与政务区一路之隔，区位上优势比较明显，不过项目也紧邻金寨路高架，有一定的影响。
观点：当下买房，必须看清三大真相
1. 二手房仍是刚需主场：降价潮未结束，可紧盯学区房、地铁盘捡漏；
2. 新房“两极分化”成定局：政务、滨湖等核心区豪宅坚挺，外围板块需警惕价格泡沫；
3. 政策底已现，但市场底未到：利率下调利好有限，除非出现“史诗级救市”，否则房价难普涨。
