绿城的跨学科红利。︱刘德科

*本文根据2025年3月11日「时间的繁花：2025绿城广州『繁花双新』新品发布会」演讲内容整理

演讲︱刘德科

本次演讲核心观点——

●现在的绿城更讲究「读城，读地，读人」，他们在做任何产品之前，都要先完成这「三读」。

●绿城正在对广州重新表白——用彼此共同的价值观（在传统中保持变革，在变革中保存传统），用彼此共同的行为模式（眼见为实与心意相通），对广州重新表白。

●绿城是「跨学科协同施法」的大师，在产品营造上绿城至少要跨这么多学科：建筑学、文学与艺术、地理学、历史学、社会学、心理学……

绿城对广州的重新表白

先来看第一个问题：绿城在上海、北京和西安等城市都有很高的声誉，为什么在广州的影响力没有那么大？实际上，不止是广州，从温州到福州再到广州，此前的绿城都没有释放出应有的影响力。

现在的绿城已经不一样了，现在的绿城更讲究「读城，读地，读人」，他们在做任何产品之前，都要先完成这「三读」。他们用「三读」这个方法论，已经在福州做出了独树一帜的项目；现在，他们要用全新的项目，对广州重新表白。

但我们还是要关注：此前的绿城为什么「局部失灵」？从温州到福州再到广州，它们都是擅长做生意的城市；绿城作为一家有强大人文传统的企业，以前似乎没找到更恰当的表白方式。

我们先来看广州做生意的历史有多悠久。早在4000多年前，广东珠海宝镜湾的岩画，就已经出现了独木舟航海的场景，当时的航海技术就已经很先进了。再来看广州南越王博物馆的铜提筒，这是距今约2200多年的文物，上面刻有四组船纹，描绘了一支大型作战船队凯旋的场景，这是目前中国考古发现最为完备的一组海船图形。所以，从几千年前开始，航海贸易就已经扎根在广州这片土地上。

我们再来看广州人的生意做得有多大。广州南越王陵出土了5支非洲象牙，还出土了波斯银盒。至少在2200多年前，广州的贸易就已经遍及中亚、地中海与非洲。

在绿城来广州之前的四五千年前，杭州的良渚玉琮就已经来到了广州地界。广州市黄埔甘草岭遗址出土了玉琮残件，清远市英德岩山寨遗址出土了十节玉琮，韶关市曲江石峡遗址出土了兽面纹玉琮。你看这个兽面纹玉琮，跟杭州良渚的兽面纹玉琮，是不是很像？几乎一模一样。良渚玉器的制式，是怎么传到广州的呢？学术界有很多见解，我的解读是，它们是通过贸易过来的。在古代，玉器当然是很神圣的礼器，但它们和我们现在的黄金一样，也是财富的沉淀。今天我们出门买东西，不会拿着黄金去买，以前也一样，玉器放在家里既是一种礼器，也是财富的象征。通过远程贸易，良渚玉琮就可以从杭州传播到广州、到成都，到中国的各个地方。

▲刘德科广州演讲PPT第4-6页，2025/3/11

贸易催生了文明。贸易诱发了文字，催生了艺术，带来了更多的美食、器物与技艺，创造了城市的繁荣、安全与神圣。正如英国哲学家培根说：「知识的力量与贸易的力量，是文明的两翼。」你看，广州为什么有那么多美食？因为贸易发达，因为我们会做生意啊。

我们可以给「生意」下个定义：贸易为文明注入的生命力。你看我们广东人张九龄写的唐诗，「欣欣此生意，自尔为佳节」，诗中的「生意」就是「生命力」的意思。所以，很会做生意的广东人，是一群超级有生命力的人。

无论是过去的十三行、现在的广交会，还是打遍全球的快时尚电商巨头SHEIN希音，都是广州悠久贸易传统的产物。悠久的贸易传统造就了广州在中国的地位，强化了广州人的内心结构。广州有一句非常重要的口头禅，现在已经变成了全中国的口头禅了：「恭喜发财」。不要小看这句话，这句祝福语，推动了中国的改革开放——你看深圳的那句「时间就是金钱」（中国走向市场经济正是从这句口号开始的），翻译成广东话，就是「恭喜发财」。

▲刘德科广州演讲现场，2025/3/11

那么，生意人最在乎的是什么？钱、效率、信用？都对，但这些归结在一起，差不多就是「在不确定中寻找确定性」。什么是确定性呢？其实，传统才是最大的确定性。所以，生意人最在乎的是「保存传统」。

不少唐诗，用普通话念已经很难押韵了，但粤语没问题。比如「独怜幽草涧边生，上有黄鹂深树鸣」，「生」和「鸣」根本就不押韵，用粤语念，就押韵了。粤语保存了古音。广州最大化地保存了古语音韵、宗族观念、人情仪轨、崇文尚武等传统。当然，保存传统不是守旧，而是在传统中保持变革，在变革中保存传统。所以，广州既保存了传统，又是改革开放的前沿阵地。

这样的广州，会演化出怎样的行为模式呢？要「眼见为实」，更要「心意相通」。只有理解了这两点，才能够真正理解广州是一座怎样的城市。

所以，跟生意人对话的高阶方式，不是利益交换，而是共同的价值观（在传统中保持变革，在变革中保存传统）与共同的行为模式（眼见为实与心意相通）。坦白说，到今天这个时间点，绿城的能力是不完整的——只有把广州这座城市做好了，绿城的能力拼图才算是完整；等到馥香园与玉海棠这两个项目最终做成功了，才能说绿城的能力拼图是完整的。

▲刘德科广州演讲现场，2025/3/11

现在的绿城，已经很懂得「眼见为实」与「心意相通」。我们来看南京金陵月华的二进院，在这里你能感受到浓浓的传统气息，但其实它是一个很现代的高端住宅。你感受到的这种古典韵味，就是「文脉的辉光」，这种感受，就来自绿城与你的「心意相通」。这是实景，不是效果图，因为绿城发明了「全维示范区」，为了让业主在期房销售阶段就能获得「眼见为实」的感受。再过几天，广州馥香园的示范区就要开放了。

▲金陵月华实景图，南京

绿城一直恪守着「在传统中保持变革，在变革中保存传统」的法则。比如，同样是馥香园，当然不会是复制，而是在不同城市会有不同的表达形态，你看门头就完全不一样，杭州馥香园的门头讲究的是淡雅和静谧，宁波馥香园的门头讲究的是耀眼与活力，广州馥香园的门头讲究的是贵雅与活力，它连接着很有腔调的商业街区。所以，哪怕都叫「馥香园」，城市性格不一样，生成出来的门头就不一样。单单在馥香园这样一个产品序列当中，绿城就已经展现出了强大的创新力。这就是绿城的「在传统中保持变革，在变革中保持传统」。

▲从上至下：杭州馥香园，宁波馥香园，广州馥香园，均为效果图

所以，此前的绿城并不是真的不懂广州，而是暂时没有学会「广东话」。所以，绿城需要对广州重新表白——用彼此共同的价值观，用彼此共同的行为模式，对广州重新表白。

接下来，我们有请绿城中国华南区域公司总经理王永飚先生，上台表白。

绿城对广州的重新表白

演讲︱王永飚绿城中国华南区域公司总经理

各位绿城的朋友，各位绿城的家人们，下面是我对大家的表白。其实我们的团队给我准备了几十页PPT，主要让我上台来讲绿城有多好。我们绿城的价值观是「真诚善意精致完美」，第一条就是「真诚」，所以我和团队说，我要把自己清空，在台上这短短的时间里，要跟大家交心，讲点大家真正想听的。

首先我个人要对广州做一个表白。我是中山大学毕业的。中山大学有一座怀士堂，1917年落成。1923年，孙中山先生在这里演讲，他说，青年要立志做大事，不可要做大官。什么是大事？他说：「无论哪一件事，只要从头至尾彻底做成功，便是大事。」这句话，成为我日后做事的原点。

跟中山大学一样，我们的馥香园，也在海珠区。馥香园的沿街界面，做了很漂亮的砖红色和墨绿色，为什么我们要把这个商铺做得如此唯美？销售可能会跟客户讲这两个颜色是爱马仕红或者爱马仕绿，其实它们是来自中山大学怀士堂建筑立面上的砖红色和陶绿色。

▲绿城中国华南区域公司总经理王永飚，背景PPT左侧为中山大学怀士堂，右侧为广州馥香园沿街界面效果图，2025绿城广州「繁花双新」发布会现场

对产品的精炼，就像孙悟空在太上老君的丹炉，既要千锤百炼，又要火眼金睛。我们在番禺的玉海棠，它门口是约10万平米的中央公园，所以我们的楼盘大门既要有中国传统建筑的韵味，又要有像面对着「纽约中央公园」的那种璀璨气息。我一开始把这个场景比喻为「王家卫的《花样年华》」，但觉得不够具体，所以用了一个更具体的比喻——「王家卫《花样年华》中的32套旗袍」，我们的生活需要这样的仪式感。

我们的馥香园在海珠，这里已经够有烟火气了，所以我们更希望创造一种「思想者的宁静」，所以我们没有让楼盘大门朝向更有烟火气的街道，而是朝向更宁静的河岸。

▲背景PPT左侧为馥香园效果图，右侧为玉海棠效果图，2025绿城广州「繁花双新」发布会现场

给大家看一下玉海棠的园林。懂行的德科老师一看到这张效果图，马上就说，你这个单方景观成本肯定是正常水准的好几倍。为了把这个小项目做好，确实很多成本都是超配的。

我们再来看馥香园的景观。进入大门之后是这样的一个场景，它源自轻井泽的虹夕诺雅酒店。我们把虹夕诺雅的场景，引入到馥香园里。在做馥香园的景观设计时，我们把亲爱的景观大师宋淑华先生折磨得够呛，改了不下十遍。后来我才知道，宋淑华是一位非常有脾气的大师，我们竟然让他改了十遍。

▲绿城·馥香园内部园林景观效果图，广州

最美的风景，就是我们日常生活的点点滴滴。玉海棠的地库大堂，我们的设计师刚设计出来的时候很有自信，觉得很美。我说，你们家没有80岁的老人吧？因为我们有两幢楼，如果从地库上来之后的两个场景是一模一样的，如果你家刚好有老人，刚好老人的记忆还不太好，那他可能会上错楼。所以我们要求团队把地面的拼花换成不同的颜色，因为老人对颜色比较有感觉。产品是可以说话的。

▲绿城·玉海棠地下大堂效果图，广州

上周我们正好去许昌学习胖东来。胖东来说他们只不过做了三件事，对客户好，把产品做好，对员工好。这也是我们绿城华南公司想做的：第一，用心对客户；第二，把产品做到极致；第三，如何激发我们的团队，让他能够开心地做产品，愿意为客户花心思。

我经常跟团队说，我们做得不够。刚才德科老师问我，上海、南京、苏州、杭州等城市的顶豪项目，都是绿城做的，什么时候广州也能如此？我们的馥香园和玉海棠，虽然不是顶豪项目，但它们就是用超配的方式做出来的改善型楼盘，就像那句谚语所说的，有人说让你陪他走一里路，你就陪他走两里。

◎刘德科：在很多城市，绿城的标杆项目都是要溢价销售的，广州馥香园会溢价卖吗？

◎王永飚：我们的产品是按超配标准来做的，本来是该溢价，但我们更想要的是整个市场对于这个项目的高度认可，而且得是物超所值的那种认可，所以相信我们的馥香园会给大家一个惊喜。

▲2025绿城广州「繁花双新」发布会现场，2025/3/11

跨学科协同施法

广州六榕寺的花塔，是海上丝绸之路的灯塔航标，是各国商船进出广州的重要指引。「六榕」这两个字，是杭州老市长苏东坡题写的。听完永飚总的表白，大家能感受到绿城很「卷」，这个行业很「卷」，你说苏东坡他老人家能听懂「卷」是什么意思吗？虽然「卷」是这几年才流行的新词，但我觉得他能听懂，你看他写的词：「卷起千堆雪」（《念奴娇· 赤壁怀古》），「千骑卷平冈」（《江城子· 密州出猎》）。苏东坡笔下的「卷」，跟我们今天的「卷」差不多是一个意思，它们是同一种气势。

苏东坡本身就是一个非常「卷」的人。他是大文豪，大书法家，画家，造酒实验家，工程师，瑜伽修行者……什么都要「卷」。但本质上，苏东坡是一个「跨学科协同施法」的人。诞生在苏东坡担任过市长的杭州的绿城，当然也是一个「跨学科作业」的大师。

大家可能会说，房地产就是盖房子而已，你扯什么「跨学科」。在产品营造上，绿城至少要跨这么多学科：建筑学、文学与艺术、地理学、历史学、社会学、心理学……我们甚至可以说，绿城今天所取得的成绩与行业话语权，主要来自于跨学科红利。

▲刘德科广州演讲现场，2025/3/11

●文学和艺术：将诗意悄悄植入日常场景

我给绿城取过很多外号，其中最著名的一个外号，叫做「诗词歌赋有限公司」。大家去看绿城的每一个名字，必然是有出处的，我们广州的两个新项目也不例外。「馥香园」当然是来自白居易的「四时香馥馥」（《有木诗》），「玉海棠」可以来自苏东坡的海棠诗，也可以来自杜甫的「皎如玉树临风前」（《饮中八仙歌》）。所以，绿城所做的一切，都要将诗意悄悄植入日常场景，从名字开始。

仅仅只是体现在名字上吗？当然不是。我们来看绿城在嘉兴的晓风印月。你看这几棵树，它们是5棵泰山松。为什么要在大堂前种5棵松树，为什么不是种7棵，不是3棵，是5棵呢？因为泰山上的松叫做「五大夫松」，所以它必然得是5棵。看到这样的树，家长就可以跟小朋友说杜甫写泰山的诗歌《望岳》，「会当凌绝顶，一览众山小」。绿城就是通过这样的松树，那样的流水，把我们课本上耳熟能详的诗句，变成真实的日常场景。

▲绿城·晓风印月实景图，嘉兴

有了文学与艺术的跨界视角，我们很快就能理解广州馥香园为什么要悄悄植入「十香」：白兰、含笑、茉莉、瑞香、素馨、夜合花、夜来香、鹰爪花、鱼子兰、珠兰……他们在挑选植物的时候，会非常讲究一年四季香味的变化，把它们融入到你身边。

这种日常生活的感受是很难描述的，它到底是值100块钱还是值1万块钱呢？为我们提供的精神愉悦，是无法用金钱衡量的。艺术不只是艺术品，更高级的艺术是融入到日常生活里面去，「日用而不知」。

▲绿城·馥香园景观效果图，广州

●地理学：读取人对土地的依恋

地理学就是要弄明白，每一块土地是如何让在土地上的人对它产生感情的。你看杭州的咏溪云庐，绿城是把面向自然湖泊的最好位置，留给了会所空间。如果盖成房子来卖，那就只能是少数人拥有的奢侈品；现在盖成了一个顺着湖岸而蜿蜒的扇形建筑，它就变成了全体业主共享的会所空间。不仅要读懂这片土地的语言，还要有妥帖的建筑形态来呼应它，才能把这种对于土地的依恋给表达出来。

▲绿城·咏溪云庐扇亭会所实景图，杭州

广州馥香园的街角，这里本来就有一棵榕树和三棵幌伞枫，绿城把它改造成了一个口袋公园。这件事情听起来好像很简单，但是设计手法上是很讲究的。如果不是做成这样的花境，如果做得很开敞，有可能就会变成周围居民跳广场舞的地方，那就太喧闹了。所以，需要通过合理的小尺度设计，既让公众可以参与，又不会过于喧闹，让它成为街角的一个封面。

▲绿城·馥香园街角的口袋公园实景图，广州

●历史学：诱发一群人的身份认同

我们在学校里读历史课本，可以让我们不断生成生为中国人的自豪感。历史学研究的是人物在岁月中的各种关系，但本质上历史学是要形成一群人的身份认同。

怎么把岁月感与身份认同，融入房地产开发之中？你看，绿城在上海开发的前滩百合园，几乎每一幢房子都是不一样的，不仅形态不一样，连外立面材质都不太一样。有的是石材，有的是红砖。红砖不是贴上去的，而是用石材干挂的方式来做红砖干挂，所以它的整体成本甚至比石材还要贵。为什么要设计得这么多样化？它想要把岁月的质感融解在这个完全新建的楼盘里面，就好像是不同时间建造出来的。

▲前滩百合园多样化的建筑立面实景图，上海

我们再来看广州的玉海棠，刚才我们已经看过了玉海棠里造价非常昂贵的园林。你首先感受到的是什么？这是我们岭南的园林。因为我们是中国人，才看得懂这样的虹桥、瀑布、亭台楼阁，我们内心会滋生出认同感。如果让一个外国人来看，他看见的是稀奇，他觉得好看，但是未必有文化认同。

▲绿城·玉海棠效果图，广州

●社会学：增强人与人的情感纽带

社会学怎么体现在绿城的跨学科作业里面呢？社会学研究的是人与人的关系，绿城要创造更多的场景，让人与人之间的情感浓度有更温柔的上升方式。

这是非常著名的一个项目，台州的绿城·凤起潮鸣。它的大门其实已经不止是门，他们做了大约180米长，让门变成了一条街。这里面也有各种「灰空间」，还有「日咖夜酒」的空间。为什么要这么做？依然是因为人和人的感情沟通，不只是发生在围墙内，还在街边。邻居在这个场所碰到和在园林里碰到，情绪是不一样的。

▲绿城·凤起潮鸣沿街面实景图，台州

现在我们回过头来再看广州馥香园门口的这条商业街区，你能感受到：高级烟火气之中的相遇与静谧园林之中的相遇，是同等重要的两种美好情绪。这就是从社会学的角度去思考一个楼盘该怎么盖。

▲刘德科广州演讲现场，2025/3/11

●心理学：洞察居住者的潜意识

很多房企都说，要重视客户的需求。那么，到底是迎合客户的表层需求，还是洞察客户的潜在需求？迎合其实是很简单的，你想要让房子镶金带银，我就满足你，不就是花钱吗？最难的其实是，它如何去读取你的潜意识。

比如说绿城的苏州玫瑰园，最低起价也要三四千万。如果你是业主，进入这样的大门，你的潜意识会感受到它的门廊像一个张开的怀抱，欢迎你回家；如果我是一个路过这里的市民，我感受到的可能不是怀抱，而是气派，是强烈的仪式感，能感受到这房子肯定很贵。所以，对不同人群的潜意识的琢磨，并且把它们兼容在一起，形成了这样的一座大门。

▲绿城·玫瑰园实景图，苏州

再来看义乌的绿城·凤起潮鸣，一边是合院区，另一边是高层区，中间是市政道路，绿城在市政道路中间居然种了一棵桂花，而且跟交警部门也在协调，在楼盘交付以后，尽量把这棵桂花保留下来。这棵桂花有什么用？有好几个作用。第一，行车到这里，因为有这棵桂花，车速会慢下来；第二，业主到了这里看到桂花，知道自己到家了；第三，路过这里的人看到路中间的桂花，会知道这个楼盘不仅贵，而且很特别。绿城就是这样不断地琢磨不同人群对于同一个场景的潜意识，把这种美好的潜意识汇聚成美好的场景。

▲绿城·凤起潮鸣实景图，义乌

我们再来看广州的玉海棠，这个门头当然非常璀璨，可是大家有没有注意到，绿城把大门中这些像树冠一样的造型，也做到了大堂里面，让它也成为了室内空间的设计语言。这又是一种潜意识的琢磨：我回家了，这是属于我的领域感。进入大堂以后，会客厅这一块是通过台阶做了下沉式设计。为什么要下沉下来？因为大堂是人来人往的，整个聊天区域下沉以后，就形成了一个空间上相对开放、但是心理上有隔离的小区域。同时，这样的下沉也带来了跟外面景观更好的对视。所以，我们看到的这一切好像都很自然，但设计师想得可比我们看到的要多多了。每一个空间的变化，都来自于对潜意识的反复琢磨。

▲绿城·玉海棠效果图，广州

●建筑学：创造空间与记忆的生长总和

怎么没讲建筑学？建筑学就是要不断累积空间和记忆的总和，而不是简单地做个设计图纸。现在你用跨学科作业的视角再去看绿城，它跟别的企业真的还是有那么一点点的不同之处。你甚至可以说，绿城就像苏东坡一样，是一个「跨学科协同施法」的大师。

▲刘德科广州演讲现场，2025/3/11

这是我们眼中的绿城，那么绿城设计师眼中的绿城又是什么模样？接下来，我们有请绿城中国研发设计中心副总经理骆云女士上台。聊一聊她眼中的绿城产品力。

绿城「好房子」的六大要素

演讲︱骆云绿城中国研发设计中心副总经理

绿城的价值观是「真诚善意精致完美」，刚才永飚侧重聊了很多绿城的「真诚善意」，接下来我想通过这些年绿城对于产品的思考与实践，来聊一聊「精致完美」。

▲绿城中国研发设计中心副总经理骆云，2025绿城广州「繁花双新」发布会现场

产品主义是我们绿城刻在骨子里面的基因。在不确定的当下，绿城始终是致力于成为行业稳定的一股力量。尤其是近两三年，我们更是不断地求新和出新。比如绿城在上海的旧改项目，弘安里，我们非常精心地保留并且活化了上海石库门里弄的历史风貌，维护了传统建筑的特色。杭州的芝澜月华开创了绿城全新的「月华」系产品，它探索的是绿城如何营造出更有人情味的「生息社区」。苏州玫瑰园是在绿城经典法式风格的基础之上，又进行了推进性的创新。这个项目四开四罄，热销了53.6亿，也成为2024年中国十大豪宅之一。南京的金陵月华作为备受关注的地王项目，非常在意如何深度提取南京的在地文化元素。现在，这些作品都成为了同行们参观交流和学习的热点项目。

2024年6月，《绿城中国好房子产品标准》经过了中国标准院专家组的严格评审，成为了整个行业内首个企业的「好房子」标准。它包括「高颜值、极贤惠、最聪明、房低碳、全周期、人健康」这六大要素，来全面提升我们绿城的硬核产品。

▲绿城中国研发设计中心副总经理骆云演讲PPT第8页

今年是绿城成立30周年。三十尔立，天香云外飘。绿城在产品上已经构建成型了包括凤起系、玫瑰园系、云庐系、月华系、晓风系、春月系和海棠系等多个引领型的产品系。今天我们在广州的馥香园和玉海棠，也不断地丰富着绿城整个天香家族的产品全景。

▲2025绿城广州「繁花双新」发布会现场，2025/3/11

第一座馥香园诞生于2022年的杭州，此后相继在宁波、嘉兴等多个城市成功落地。每一座馥香园都各具特色。比如说宁波馥香园的主入口，就是以宁波市花山茶花为设计灵感，花瓣状的门头和中心水景相互映衬。现在，馥香园首入我们广州，我们将骑楼和南洋文化建筑的精髓进行转译。

杭州的「海棠三篇」是海棠系的开山之作，绿城对于城市、社区和人与人之间的空间关系，进行了重构。比如说生活街角、林下空间、归家小院这样全新的场景体验。杭州的「海棠三篇」用「百日百亿」书写了杭州楼市的海棠现象。

2023年，西安的「海棠三章」是用现代的手法重新演绎了唐风，在西安一经推出，就在整个高端市场逆势突围，连续12个月都是西安的销冠，被媒体评价为「满城尽是海棠香」。

2025年，这朵曾经在杭州、西安、长沙、合肥等众多城市创造了无数现象和传奇的海棠花，即将在广州绽放，它处在「区府+TOD+公园」三个引擎合一的中心。

正如绿城中国董事会主席张亚东先生所言：房地产企业所积累的核心能力，是开发和产品能力，客户主义和产品主义都是久久为功、艰难但是很正确的事情。所以我们相信，这样的价值观终究会被时代和市场所认可，我们也将始终坚持对城市的敬畏之心，对产品的积极追求。

◎刘德科：馥香园的工地去了吗？

◎骆云：对，今天从广州白云机场出来，第一站就去了我们馥香园的工地。大门口的奢石已经上墙了，还有九米高的前厅空间，吊顶上面是非常精细的金属线条，其实这也是属地文化的一个转译表达。示范区大概再过一个多星期就可以完全开放了。绿城对产品落地的品质要求是非常高的，所以每一个重要项目的示范区开放，我们都有一个专门的团队来作现场审评。

▲2025绿城广州「繁花双新」发布会现场，2025/3/11

关键城市的关键项目

广州是绿城能力版图非常关键的一座城市。刚才大家已经从不同维度感受到馥香园和玉海棠这两个新项目的独特性，接下来我用步行回家的方式，把这两个楼盘再走一遍。

先来看玉海棠，它边上就是约10万平米的中央公园。刚才大家看过的那座璀璨的大门，就正对着中央公园。中国传统建筑的藻井意象，从大门一直延续到了大堂的室内空间——同一种建筑语言从室外到室内进行贯穿设计，这当然很美，但是很花钱。

▲绿城·玉海棠效果图，广州

玉海棠地块比较小，就两幢楼，怎么做出大景观？景观设计师宋淑华先生说，广州有办法，你看位列岭南四大名园的余荫山房，就在番禺。余荫山房的关键手法就是「缩龙成寸」，就是用巧妙的设计手法在小地块中放大园林的空间感受。玉海棠通过堆山砌石，造出拱桥与亭台，形成更有立体感的园林，几何倍数地放大了漫步者的心理面积。中国景观往大里讲是「天人合一的宇宙观」，往小里讲就是要「不断创造对视关系」，对视关系越丰富，景观园林就越厉害——当然，花的心思也越多，造价也越多。

▲绿城·玉海棠效果图，广州

单元大堂的门头也必须是豪宅既视感，所有的线条和体块几乎都是对称的。你可能会说，你给我看的都是效果图，实际交付能这么好看吗？今天中国大多数头部房企，都已经能做到实景比效果图更好看，绿城更加如此。

▲绿城·玉海棠效果图，广州

绿城为什么在乎外立面？其实对于房企来说，其中一个原因是，每一个楼盘的建筑外立面其实都是他们的「广告牌」；交付多年之后的楼盘如果能仍美得风姿绰约，那才是他们最大的广告。

▲绿城·玉海棠效果图，广州

我们再来看馥香园。我早上也去工地了，这是早上我用手机拍的照片，馥香园门口的那条河。这河水怎么这么清澈？我没有做任何的调色，如果你觉得它美，要么就是河本身很漂亮，要么只能说我的手机相机太好了。现场用肉眼看过去，它比我的照片还要美，河水非常清澈。大家看到河里有个槽对吧？那是停放龙舟的槽，端午节的时候这条河里是会赛龙舟的，馥香园的业主在自己家里就可以看到赛龙舟的场景。

▲刘德科广州演讲现场，2025/3/11

看馥香园的规划图，似乎看不出什么，能看到边上有个很好的学校，还有五幢楼的一个围合。但如果我们把鸟瞰视角变成置身其中的感受，就大不一样了。继续来看那座充满贵雅气息的大门，从地面到墙面再到天花板，都是既古典又很现代还很复杂的装饰。我有一个逻辑：如果开发商说他们的楼盘崇尚简约之美，那基本上是一种忽悠，因为他们投入不够，所以只能说简约。贵的东西、好的东西，一定是复杂的。他们当然也可以不同意我的看法。反正，在我眼中，豪宅不存在简约之说，豪宅必须得复杂。

▲绿城·馥香园效果图，广州

从大门进去之后，就是花厅。如果我是馥香园的业主，恰好我太太又很精通花艺，我可能就会跟绿城商量，这个花厅我来负责，我还会不定期地举办面向邻居的花艺课堂，同时如果邻居们喜欢我的花艺，可以自行扫码支付。当然，这是我的一种设想。如果所有邻居都同意，这应该是一个充满乐趣并且带来多赢的生意吧？

▲绿城·馥香园效果图，广州

没有连廊的房子，可以号称自己是高端住宅，但是含金量是不够的。真正的高端住宅，必须让每一幢楼都有连廊连起来。这样下雨天也可以在小区里散步。小区不是用来看的，而是用来逛的。

▲绿城·馥香园效果图，广州

我们再来看馥香园的这条街。绿城是用做奢侈品旗舰店的手法与材料，来做城市界面，上面的绿色和红色不是涂料，而是绿色和红色的陶板，它们能够让街道更浓郁、更浓烈。以后这里会开什么商店呢？我今天也没有答案，但我知道的是，一条商业街首先要把它的美学框架给强烈地呈现出来，形成「语境约束力」——这是我发明的一个词，意思就是一个美好的语境已经形成了，这里面哪怕开的是一家沙县，它也是全球最有腔调的沙县。环境会改造人，环境会改造商业，环境会塑造商家的审美，这就叫「语境约束力」。因为整条街是奢侈品体验级别的审美设计，所以会吸引有同样审美的商家进来。