越秀打赢下一场战争

壹

论及当下北京最受关注的房企，非来自广州的越秀莫属。一是因为项目多，二是因为几乎每个项目都能在弱势市场中卖出佳绩。

难怪有朋友开玩笑说：北京楼市这个小阳春最终表现如何，多一半要看越秀项目的表现。

检验这个说法的时刻很快就要到来，越秀在朱辛庄的新项目星耀未来入市已是最后倒计时。从2024年10月拿地算起，历经时间也就四个月，这是越秀操盘能力的又一次侧面佐证。

这种表现源于区域深耕。

星耀未来已经是越秀在昌平南的第三个项目、朱辛庄的第二个项目：2023年，越秀拿下昌平信息园地块，即为越秀星樾；时隔不久，同在这个区域，越秀联手首开、建工打造梧桐星宸。越秀星樾首开468套期房，开盘当日全部售罄，回款超过26亿元，在极度弱势的市场环境下“日光”；梧桐星宸也得到市场高度认可，目前去化是推盘量的八成多，北京市普宅成交套数排名top3（2024年天朗数据）。

在这个北京楼市最重要的区域市场中，越秀已经习惯了赢得每一场战役。

星耀未来则是将要赢得的下一场战争。

我们和几位圈内资深投拓曾有过深入探讨，星耀未来地块自身条件很好。首先是形状规整，这有利于楼栋做最优排布，朝向、视野、采光、间距等都有很好保障。第二是容积率低，只有1.8，是目前同区域内容积率最低的地块，适合做矮层洋房类产品，居住体验感好。

示意图

上周，星耀未来示范区开放，社区规划、园林形态、产品细节等悉数亮相，业内评价颇高的同时，市场反馈也十分积极。

地块条件，产品细节和到访蓄客情况加在一起，越秀在星耀未来这个项目上再打一个大胜仗，概率很大。

这对越秀是好事，对亟需信心的北京楼市也是一桩大好事。

贰

“深耕区域市场，理解区域价值”完全不是一句“摆资格”的话语，只有落实到项目操作层面，才能将“理解”转化为真正的价值，这一点，在星耀未来项目上展现得淋漓尽致。

在产品策略层面，越秀操盘团队的做法是全部6~8层小洋房，全南北向排布，地块规整的优势在这种思路下能够得到最大发挥。

在户型与面积上，采用了基本上三居起步的策略，主力户型是92平方米、97平方米和107平方米的三居，还有132平方米四居。

星耀未来户型图

这让星耀未来成为区域内最匀质的社区。

把居住和生活的舒适度放在了第一位，而不是简单直接地使用多数开发商习惯的“套路”：在好地块上追求尽可能多出房。

这与深耕区域形成的准确价值判断直接相关。

星耀未来项目地块比邻多个城市级别的公园，比如正在建设中的未来科学城生态休闲公园，占地面积高达约1339亩；再比如昌平新城滨河森林公园，占地面积更是高达398公顷。这些都使星耀未来地块有着得天独厚的自然资源禀赋。

正是基于这样的条件，无论是昌平区政府，还是越秀地产的操盘团队，都希望能够打造出一个低密度、高宜居水平的居住社区，而户型、面积段相对纯粹，是有利于达成这一目标的，这是一脉相承的思路所在。

还有一个细节，充分说明了越秀团队深耕区域之后对价值和需求的深度理解。

星耀未来的配置中，赠送了全套方太的烟机、灶具、洗碗机等厨房设备，是顶级产品线。

选择什么品牌的什么产品线，非常说明问题。

在这方面，很多开发商会选用国际品牌，但是，考虑到成本控制等因素，一般都是基础款，虽然品牌响亮，知名度高，但是功能单一，在实际生活场景中作用十分有限。甚至一些高端楼盘也曾出现了入住后业主自行更换相关设备的情况。

朱辛庄区域的主要客群之一，是新兴产业、互联网产业的技术人员，相比于其他区域的客户，他们更注重实际使用功能，而不是只图一个品牌“面子”。正是在这样准确理解客户需求的情况下，星耀未来最终选择了功能更强大，更符合实际生活需要的方太最高级别的产品线。

这种对于需求的深层次理解，不在区域内做多个项目，是很难理解到位的。

叁

之所以看好星耀未来的销售，还有一个重要原因，就是产品设计和配置。身边看过示范区的朋友都有较为一致的看法：

星耀未来把区域市场的“卷”，带到了新高度。

这主要表现在两个方面。从空间视角看，星耀未来的得房率在90%以上，是当前板块得房率最高的项目。从交标视角看，星耀未来的产品设计和配置达到甚至超过了单价8.5万元~9万元的项目，而星耀未来的指导价为6.6万元/平方米。

星耀未来户型空间设计规划有足够的前瞻性。拿地、报规虽然都在北京“好房子”试点新政落地之前，但是，产品的空间设计完全达到了试点新政落地后的水平。星耀未来有南向阳台和飘窗，北侧也有设备平台，也能提升空间使用效率。在区域市场横向比较，星耀未来的得房率目前最高。

可以说，这个项目丝毫没有其他好房子新政前报规项目面临的产品代差压力。

足见越秀操盘团队的专业能力与前瞻性。

至于赠送配置，“超配”已经难以概括星耀未来的配置。就拿最典型厨房设备赠送来说，北京楼市“卷超配”虽然已经司空见惯，但主流的厨房赠送一半都是”三件套“，烟机、灶具、洗碗机。但是，星耀未来的赠送远远超出了这个范畴，除烟机、灶具、洗碗机外，还包括燃气热水器、蒸烤一体机，甚至冰箱也是赠送，还是西门子双开门冰箱。

赠送力度，朱辛庄最大，全北京同类项目中最大。

而且，赠送配置大都不停留于基本款，例如前文提到的采用了方太最高级别的产品线，更具体一点举个例子，赠送的洗碗机，是17套规格，还采用了当下最先进技术，做到清洗高质高效，渣水自动外排，可以极大提升生活便利度。

再比如，中央空调和新风系统，也全部赠送。还有更多类似的例子，篇幅所限，不逐一列举。由此力度，足见越秀团队在星耀未来项目上“用力”的程度。

诚意至此，很难不赢。

肆

当下北京楼市的另一大竞争力纬度，是室内精装水平和居住功能设计。这其中比拼的既包括用材用料，也包括细致巧思。既拼诚意，还拼智商。

我们咨询过好几位业内朋友，他们对星耀未来示范区最深的印象之一，是把很多其他项目的非交标做成交标，以提升实际居住的美观感、氛围感、档次感和实用性。

这意味着装标的提升，也意味着投入更大。

还是以交标视角看，星耀未来项目的室内设计，大量采用了木饰面、岩板和奢石，同时还选用金属套线，使得整个居室有很高的品质感；而在电视墙、卧室墙面等方面，也都最大限度使用健康品质型材料，使得整套房屋的视觉感受既温馨，又上档次。

星耀未来项目甚至在浴室的精装中，也采用了奢石材料，真正做到了全纬度的品质感。这种做法，即便在全北京市场上的同类项目中，也不多见。

如果说美观、档次感在相当大程度上取决于开发商投入强度的话，那么，以收纳为代表的功能设计，考验的是产品团队的专业设计能力。例如，星耀未来在每个户型都设计了六重收纳系统，玄关收纳、客餐收纳、厨房收纳、家政收纳、卧室收纳、卫浴收纳。而且，在此基础上，还提升收纳的品质感，涉及到推拉的环节，基本上都安装了滑轨、采用阻尼，极大提升使用感受。