北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
能否回答一下我的疑惑？儿子在国贸上班，我们老两口想给儿子在北京买套房子，也看了一段双井片区和一号线八通线周边600万左右的房子，但始终没出手，纠结在于不知道我们能承受多大的贷款压力？
目前我们老两口刚退休两年，两人合计退休金每月有2.6万元，儿子每月能承担月供一万元，全家现有全部现金（含公积金）存款270万元。在通州有一套小商住也就值80万（目前有租金收益每月3000元）。另外在银川和北海有两套住宅目前价值也就300万元，属于我们自住的，目前都不能变现。
我就吃不准，像我们这种情况，能够承担多大的贷款额度，买什么价位的房子才合适。因为我们也要享受退休生活，年龄也大了，不能承受太大风险。根据您的经验，您能给个合理化建议吗？
A：
1、贷款压力，这外人怎么好评估啊？尤其是退休后的，得看自己的消费和健康情况。
2、常规是一半收入。或者也可以先用成本法计算，就是扣除每月生活+休闲养生+医疗储备金之后，理论上都可以当作无压力的月供。
其次可以用参照法，也就是参考周边同等家庭的退休金。比如周边退休家庭大多退休金合计1.3万，也能保证正常生活+医疗，那您家就至少能拿出2.6-1.3=1.3的月供无压力。
另外退休金是必定跟随经济+物价水平增长的，而月供在利率没有调整的情况下是不变的，即便涨利率也不会太高，所以可以再增加一些月供数量。比如1.3增加为1.4或1.5，以不影响现在的生活为标准。
3、买多少价位的，如果儿子能承担1万无风险，您二位以1.3万为补贴，那以270万首付，买600万的就挺合适啊。而且是20年贷款周期的，也是给自己留下余量。如果不留近几年的余量，那可以放大杠杆，买800万的也不算多大风险，贷款在500来万左右，这样在双井这种板块能买到更宜居或投资性更强的。
仅供参考。
二
Q:
我问个傻问题啊，假设，房价不涨了，维持现状。那一套500万的房子还有50年的产权，每年就是10万块，每个月8000块。而我现在如果有500万，每年存银行的利息都至少10万块，是不是正好能覆盖房租啊！
而且这500万还是我的，对不对？而现在一套500万的房子都租不到8000块，7000块就差不多了，也就是我每个月还能省下1000来，您觉得呢？
A：
1、我没太看懂您什么意思，是租房比买房划算的意思是吧？那如果是这个意思，您算的账就没问题，按自己的想法实施呗。
2、不过我提醒几个可能性吧。首先是北京的房价既有可能涨也有可能跌，但从长期来看，上涨的可能性大于50%，因为货币会逐年增加。那货币就没什么升值的可能性的，只会随着超发而通胀。
或者这么说，如果货币不通胀，房价就不会涨，而如果房价涨了，就说明货币贬值了。那您就自己判断吧，货币是贬值的可能性大，还是保值的可能性大？如果认为货币能保值就租房，肯定占便宜。
3、银行利息就是钱的价格，钱越多就说明钱就越不稀缺，利息就会越低。而利息也是经济社会中各种投资的平均收益，如果钱越来越难赚，利息就会更低。
在近20多年来，自从日本发明了量化宽松和零利率+负利率之后，由于并没有产生什么太大的损害，所以欧美各国也都效仿过。那后果就是没人再怕超发了，像8/90年代动辄10%以上的高利率也就再也不会重来了。
而中国目前仍然是低息通道之中，利率还有进一步下调的可能。那您就进行判断吧，认为利息会涨就租房，把钱存银行肯定能占便宜。
4、然后还说一点，在任何一个大城市中，租金都是随着CPI通胀而上涨的。或者说只要是工资上涨，那租金就涨，或前或后的结果都一样。
这能解释为什么在各大城市中，租金占工资的比例一直都是30%左右了吧？全世界都差不多，就因为这是自然形成的经济规划，很难改变。
那您就判断这现在7000的租金是否会上涨吧？毕竟50年呢，千万别到时候是：人还在，房子也在，但钱不够了。
5、还一点，您说的50年是土地产权，不是房子的产权。而就算土地到期之后也是自动续的，到目前为止没有法律说要再交土地出让金。所以这所谓的年限无所谓，除了喷子之外没人当事儿。
所以您就查查《物权法》吧，如果能找到土地到期后的不利法律，那就租房，也肯定占便宜。
6、其他我就不多说了，还有不少呢，但掰扯起来没完没了。先聊这些吧，
仅供参考。
三
Q:
想咨询一下学区房的问题。家里有两个小孩，老大今年25年入学。目前住大兴旧宫，两人一个在南边上班，一个在国贸上班。
目前是想重新买一个学区房，小两居或者三居，手里有现金500多，不贷款或者少贷款。之前看的比较多的是西城的陶白和东城的龙体。龙体相对距离国贸比较近一些，已经基本上看了一圈了，一些次新小区两居还够不上，老破小的话目前比较中意龙潭北里的两居。但是如果买两居的话，没法跟老人一块住，需要另外租房子。三居的话总价高一些需要贷款。
感觉现在的形势，不太想买总价高的学区房，而且买了按老二上学至少得持有4年，很怕砸手里。看看章哥能不能再给分析下，理理思路。
A：
1、今年入学，这都三月了，这会儿换学区可够紧张的。不贷款还行，贷款的话控制好时间吧。
2、不买总价高的学区房，但总价不高的都溢价高啊。就因为关注这价位区间的家庭多，也就推高了溢价比例，居住的性价比也就降低了，同时增加了高峰期过去之后的保值风险。
持有四年，也就是2029年出手是吗？砸手里肯定不至于，但溢价部分有可能受影响，毕竟明年就是入学人数的拐点了，到时候看政策是否支持学区房吧。
3、思路当然是先确定行政区了，东城和西城到目前为止的教育模式不一样，没有哪边更好，但得看自己情况适合哪里。
常规建议是天牛娃在西城，有八少八素，女生有华女，比在东城的渠道多，天牛娃占便宜。其他的就看自家情况了，追求直升的在陶白，公平派位的在龙体。想鸡娃的虎妈在西城更合适，佛母在东城的压力相对小。
4、房子来讲其实差不多，两边的溢价率基本相同，看房的时候可以计算一下具体房源的，同等情况下选溢价低的就行。
5、其他我好像也没什么可分析的，基本就是这现状，已经这会儿了就尽快定吧，别耽误了。先确定行政区，然后是学区，最后是房子，溢价率不难计算，中介都懂，自己算也行。
仅供参考。
四
Q:
请问，我正考虑做房产置换，800万的总价，请问保利西山林语和百旺茉莉园哪个合适？两个小区的距离相差不远，但价格差了挺多的。从我的角度当然是想买西山林语了，但也考虑到保值的问题。
请问在您看来能否有个折中的方案，比如别的小区或房子？再或者说在您看来，西山林语现在属于超跌的价位吗？现在入手合适吗？
A：
1、哪个合适，房子是用来住的，当然是自己喜欢的更合适了。毕竟这是改善的置换，不是上车盘必须更注重保值。而且800万的总价也挺高，当然是买自己喜欢的更合适了。
2、两个小区价格差的多是因为地段儿的价值，单从房子来讲的成本是差不多的。所以这看自己更重视哪方面吧，注重居住就买西山林语，注重配套就买茉莉园。不过茉莉园800的户型不多吧？尽量规避带硬伤的。
3、折中方案，这我没什么建议。或者说哪方面的折中啊，是地段，价格，还是户型面积？再或者是学区学校？也就是单从某个方面来说是可以折中的，但综合起来没什么折中了，很难兼顾。
4、西山林语是否超跌，我也不知道，现在我都不知道是什么价格。这可以自己算算租售比，以800万来说应该是三居吧？用总价除以预估租金，如果是在700左右就可以算比较低，700之内就可以算超跌了，也就是租金如果能租到1.2万以上就算性价比挺高的。
5、如果真的超跌了就合适入手啊，这让当地中介给算算也行，然后和之前的走势对比一下。
仅供参考。
五
Q:
请问，我们是刚需买房，儿子看上了知春路的82号航天大院，不算太老，但太贵了，70平的报价900多万，我们感觉实在有些不值。但儿子是看好了学区和周边配套，认为就这里的房子算比较不错的。这套房据了解是这业主2020年700多万买的，您认为还有砍价的空间吗？能砍多少？我们实在是不懂。
A：
1、82号院是航天五院的宿舍区，一般不叫航天大院。
2、900多万可不太好谈刚需了，这在北京是典型的改善预算了，各项兼顾才更合适。一般5/600万或以下的总价才算刚需，而您家既然是挺高预算，如果没买到自己满意的那当然有些感觉不值了，我很理解。
3、我不知道能砍多少，这只有当地中介熟悉。不过这是2020年700多万买的？现在能报价900多万？不太可能，当时没这么便宜。或者说这700多万可能是过户时故意做低的价格，是为了省税，别相信，这价格肯定不对。
4、其他我好像说不出什么似的，既然是儿子看好了，那外人说什么也不合适啊。又没有其他的小区或房子做比较，我实在不知说什么。而且价格我也不熟悉，实在帮不上忙。
仅供参考。
六
Q:
请问，我住**小区**楼，最近有两家新买房的装修，一家在我楼上一家在我隔壁，楼上的凿地板隔壁的砸墙，声音震耳欲聋，严重影响到我家的生活和休息时间。我向物业和居委会都投诉了，但他们说装修的报备了，而且也都在规定时间内所以管不了。我又找了派出所，但他们说也没办法，如果是在规定时间内就只能劝告，但如果不听也没办法。
但是这确实严重的影响我的生活了，我问他们还多长时间，隔壁的说一星期，楼上的说不知道，因为这家复式的楼上还没出方案呢，如果安地暖的话也得砸，不安地暖的话好点。
我想请问难道这就没人管了吗？开发商盖楼如果扰民的话能够投诉罚款，难道卖房之后就没人管了吗？
A：
1、理论上是有人管的。北京住宅区，白天装修的噪音标准是“55分贝”。如果能证明对方超出了这个标准，那可以向12345投诉举报。或者直接找环保监察大队，电话在网上搜。
2、但这有个难点，就是怎么证明邻居的噪音超过55分贝啊？人家来检查的时候要是没施工怎么办？
要不您可以自己买个检测仪，手持的没多少钱，好像几百吧。但这是否能当证据我说不好，毕竟是个人行为，未必具备法律效力。所以人家管理部门有可能仍然只是来劝告一下，很难说能有多大效果。
而如果找专业机构检测的话，似乎没必要似的。主要是一般都得拖好几天，有这功夫或许邻居们都砸完了，那就没意义了。
3、简单就是这情况吧，肯定是有人管，但前提是“谁主张谁举证”，得有检测的数据，否则人家未必能达到您的期望值。要不您再打12345问问吧，看看是否必须提供分贝数据？
仅供参考。
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