2000年以前的房子，今起排队坐等改造！
2025年最魔幻的剧情上演了！
那些曾被嫌弃的"老破小"，突然成了住建部点名的"天选之子"。就像抖音里突然爆火的过气明星，2000年以前的老房子，终于等来了自己的"逆袭剧本"！
近日，住房和城乡建设部部长倪虹表示，将实施一批惠民生、促发展、防风险的更新项目，其中在民生项目，将着力抓三件事：
一是把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。
二是城中村改造，现在范围已经扩大到全国地级及以上城市，要在去年新增100万套基础上，再继续扩大改造规模。
三是大力推进完整社区建设，重点是聚焦“一老一小”，完善无障碍适老化配套设施，政府托育服务设施、儿童活动场地。
特大利好来了，对于老破小房子来说，意味着改造升值！
老破小未来会如何？是回光返照？还是暴涨开始？
首先：什么算老破小？
老破小指的是位于主城区内，房龄较长的房子，通常房龄超过25年，甚至达到30-50年。面积一般都在80平米以内，大部分面积集中在两居60平米左右，这类房子因为年代久远，设备陈旧，可能跟不上现代生活的需求。
需要注意的是，学区房虽然基本都是老破小，但一般都约定俗成的把学区房和没有优质学区的老房要分开看。
所以基本上老破小就特指没什么好学区，但房子都是2000年以前的六层红砖房少数也有90年代的高层大塔楼。
以北京为例，当下市场整体挂牌二手房房源大约16.3万套，其中没有电梯的大约5万套，这基本都属于老破小，剔除1万套左右学区房，+1万套左右老塔楼小户型，整体看，北京市场在售的老破小大约5-6万套，占市场总房源比例大约1/3。
另外部分远郊区老破大等房源也有占比，20年以上的二手房房源占整体市场大约50%左右。
其次：最近老破小成交如何？
需要注意的是高性价比二手房房源已经去化，如果没有政策变化，后续市场可能再次进入博弈中。
老破小成交的确明显在加速，也是最近整体二手房成交的主力军。北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都等城市，最近老破小都有明显的成交加速的现象。
第三：老破小最近活跃的原因
老破小最近成交有所活跃的原因很多，最最重要的第一大原因，当然是
1：价格跌到位，租售比合适了。
上海在中环以内的长宁天山、徐汇长桥、普陀曹杨、浦东世博等板块，“老破小”里确实有可能找到“1字头”的总价，大多是30-40平的一室户或一室一厅。而如果不是卡着预算，还能淘到5万/平一下的单价，200-300万在中环内找一套老公房，可选择的房源不少。
北京，过去半年多老破小很多跌了30%,部分房源价格甚至已经跌到了2016年水平，售价不到400万，租金能到6500左右。
认真算算租金，这些房源租售比很多已经超过2了，这种情况下，再叠加低门槛，自然考虑的人越来越多了。
2：老破小的政策利好不断出现
多地关于“原拆原建”（即拆除老房子后重建新房，居民可搬回原址，而不是异地安置）提法增多，这已经成为老旧小区盘活的一种重要新模式。
经过“原拆原建”的劲松一区114号楼
北京住房公积金管理中心发布《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》（以下简称“通知”），对借款人购买改造后的老旧小区住房在公积金贷款期限上予以政策支持。通知自2024年4月17日起施行。
根据通知，对于购买老旧小区住房且完成老旧小区综合整治中“节能综合改造”“抗震节能综合改造”“单项改造和环境整治”“危旧楼改建”改造项目的，借款人在申请贷款时予以支持。对于完成老旧小区改造的住房，房屋可贷年限从低于房屋剩余使用年限减3年（砖混结构50年/钢混结构60年-房屋使用年限-3年），优化为低于剩余土地使用年限减3年。
3：买老破小的是什么人
之前年轻人都指望买房结婚的，很多都考虑新房或者次新房，随着观念的变化，先买个便宜的少贷款的老破小，其次很多看中租售比，价格跌下来的性价比的投资需求也出现了明显上涨。
那么老破小到底能不能买？
伟哥觉得，老破小基本集中在全国的热点大城市，特别是一线城市，老破小占据了优质的地段，特别是价格跌了之后，性价比非常合适。
但是需要注意的是，老破小也不是什么房都可以买，现在如果是之前有明确产权单位的公房相对物业和改造都会比较容易，但如果之前的公房单位已经倒闭破产这种房子的物业肯定也非常差。
房龄太老的也尽量别碰，特别是80年代以前的，基本已经接近是危房。目前可能被改造的基本都是70年代以前的。
老破小一般都要么是学区特别好，要么是交通便利，如果两点都不占的话，再便宜也尽量别买，特别是学区中等的老破小千万别碰，随着入学人口减少，这一类会影响最大。
另外老破小一层很多都有搭建或者小院，适合老人居住，但顶楼就尽量别考虑，电梯很难安装，而且漏雨风险很高。
整体看，老破小的活跃代表了北京、上海等城市的二手房短期见底了。基本上市场目前看，价格都在以2016年9月为标准，接近或者跌穿的，基本就可以入手了。
综合来说，随着政策的春风，老破小的春天的确到了！
