01
澳洲整体拍卖清空率下滑
随着上月降息未能有效提升市场信心，澳洲房市整体表现依旧疲软。
此外，公共假期及前热带气旋的影响，也进一步抑制了全国各地的房产拍卖交易活动。
根据CoreLogic最新发布的数据，截至3月9日的一周内，全澳州府城市的综合拍卖清盘率初步录得69.6%，略低于前一周的69.9%。
同时，拍卖数量从前一周的2749场大幅下降至1629场。
2月，澳洲央行（RBA）将基准贷款利率下调0.25个百分点至4.1%，推动悉尼及墨尔本的房价在同月止跌回升。但市场专家认为，单次降息仍不足以带动大规模的购房需求，尤其是在开发商竞争激烈的高价区域。
上周末，维州、南澳及首都领地（ACT）适逢长周末，而前热带气旋Alfred在南昆州地区的极端天气，进一步影响了当地房市活动。
“悉尼的清盘率也有所下降”，房地产研究机构SQM Research的董事总经理克里斯托夫（Louis Christopher）表示。
“这令人有些失望，原本预计降息后市场信心会有所提升，但目前尚未出现显着变化。”
新州的初步成交率为70.7%，反映了871场预定拍卖中628场拍卖的结果。前一周有955场拍卖，初步清盘率为71.4%，但最终修正至64.5%。
受劳动节长周末影响，墨尔本的拍卖活动减少，上周496场预定拍卖中已有346场报告结果，初步清盘率为70.5%，较前一周的1381场拍卖活动大幅下降。
尽管受前热带气旋Alfred影响，布里斯本的拍卖活动仍略有回升。根据82场预定拍卖的59场报告结果，布里斯班的初步清盘率为57.6%，高于前一周的55%的初始清盘率。
在阿德莱德，有105场预定拍卖，初步清场率77.9%降至61.3%，而在堪培拉 ，根据62场预定拍卖中48场的报告结果，初步清场率为75%，高于前一周的71.1%。
大多数经济学家预计，今年仍将有两次降息，市场目前认为5月降息的可能性约为63%。克里斯托夫则认为，4月降息的可能性更大。他表示，进一步的货币宽松政策将有助于刺激购房需求。
02
澳洲关键选区租金飙升超50%，住房可负担性成大选焦点
自2022年以来，澳大利亚多个关键选区的租金飙升超过50%，这些地区将在即将到来的联邦大选中成为主要的竞争战场。
最新的PropTrack数据显示，租金大幅上涨的地区将成为选民在投票时重点考虑的问题。
数据显示，13个选区的公寓租金上涨超过50%，而6个选区的独立屋租金涨幅也至少达到了这一水平。
这些租金涨幅最高的地区主要集中在工党控制的珀斯和悉尼郊区，这对总理安东尼·阿尔巴尼斯（Anthony Albanese）而言是一个严峻挑战，因为住房可负担性已经成为大选的核心议题。
根据JWS Research最近的一项调查，生活成本和住房可负担性是澳大利亚人最关心的政府议题，尤其是年轻人和租房者。
REA集团最新的《租房可负担性报告》显示，过去一年租房可负担性进一步恶化。尽管租金增长有所放缓，但可负担性仍降至有记录以来的最低水平。
PropTrack数据显示，在租金涨幅最高的选区，与2022年5月上次大选时相比，租户现在每周需要多支付数百澳元的租金。
这些选区的租房者比例高于澳大利亚的平均水平，这表明许多选民正面临巨大压力，而大选的竞选活动也已经拉开帷幕。
REA集团经济主管安格斯·摩尔（Angus Moore）表示，全澳范围内“极度紧张”的租赁供应是推动租金飙升的关键因素。
摩尔说：“找到租房的竞争非常激烈，这推高了挂牌出租房源的价格。人口增长非常迅猛。这确实加大了租房需求，但这绝不是唯一的原因。”
“疫情期间，我们看到许多家庭结构发生变化。原本住在合租房的人拆分成了更小的一居室或两居室租房。所以，我们现在的租房需求比以前更大。”
自上次大选以来，租金涨幅最高的选区是珀斯东南部快速增长的Burt选区。
过去三年，该区独立屋的中位周租金上涨了55%，达到650澳元，而公寓租金则上涨62%，达到550澳元。
在珀斯东部的Swan选区，该地区约40%的居民为租房者，租金中位数上涨了54%，即每周增加245澳元。
从金额来看，悉尼东南部的Kingsford Smith选区租金涨幅最大。
一套普通独立屋的租金从上次大选时的每周850澳元上涨至1300澳元，意味着租户现在每周需要多支付450澳元的租金。
大多数租金涨幅最高的选区都位于珀斯和悉尼的郊区，而这些城市目前的议席大多由工党控制。
在悉尼西部的Blaxland、Watson、Chifley、McMahon和Parramatta等选区，独立屋租金涨幅在42%至50%之间，相当于每周增加200至250澳元。
摩尔表示，生活成本危机迫使许多租房者搬到更实惠的地区，这加剧了竞争，进一步推高了租金。
“悉尼是澳大利亚租房市场中最昂贵的城市，租房可负担性达到了历史最糟糕的水平。”摩尔说。
“这促使更多人寻找较偏远、价格更便宜的租房市场。”
公寓租赁市场的情况也类似，但悉尼一些核心选区的租金也大幅上涨。例如，工党控制的Barton选区租金上涨52%，悉尼选区上涨49%。阿尔巴尼斯所在的Grayndler选区租金上涨44%，即每周约增加200澳元。
这些选区的租房比例高于全国平均水平。例如，在Parramatta选区，51%的住房是出租房，而Grayndler的租房比例为44%。
相比之下，澳大利亚统计局（ABS）数据显示，全国约31%的家庭是租房户。
在珀斯，工党掌控了除两个选区以外的所有议席。该州全国最快的人口增长速度以及极低的租房供应量推高了租金，使得珀斯各选区的中位租金每周上涨175至245澳元，租金增长最快的地区主要集中在外围郊区。
与悉尼不同，珀斯租金涨幅较大的选区大多租房比例低于全国平均水平，例外的是市中心的Perth选区（41%）和Swan选区（39%）。
“部分原因是过去几年越来越多的人搬到珀斯，因为当地的就业市场非常强劲。”摩尔说。
03
澳洲“建房-出租”模式迎来热潮，市场格局或将改变
一种新的租赁模式正在澳洲迅速兴起，最新数据显示，这一趋势正逐步改变租赁市场格局。
根据商业地产与投资管理公司JLL（仲量联行）最新收集的数据，澳洲正处于“建造-出租”（Build-to-Rent，简称BTR）住房模式的爆发期。
“建造-出租”是一种房地产开发模式，开发商建造多单元住宅楼后并不将公寓出售给个人业主，而是长期持有并出租。这一模式在英国和美国十分流行，而澳洲近年来才开始迎头赶上。JLL的数据表明，未来全国BTR公寓数量预计将几乎翻倍。
该房地产公司研究发现，截至2024年第四季度，澳洲已有9,180套BTR公寓投入运营，其中仅2024年一年就完成了4,147套。此外，目前在建的BTR公寓数量达8,199套，其中约一半（4,635套）预计将在2025年完工。
截至2024年底，另有17,043套BTR公寓正在审批流程中，等待政府批准，这一数据在过去一年内增长了32%。
值得注意的是，这些增长主要发生在联邦政府新税收政策出台之前，因此未来BTR市场的增长势头预计将进一步加强。
尽管BTR政策调整在2024年一直备受关注，但直到11月，政府才成功通过税收政策改革，以鼓励外国投资者支持BTR项目。
政策调整降低了外国投资者通过管理投资信托（MIT）投资BTR项目时的预扣税率，由30%降至15%。此外，BTR项目的折旧税收优惠政策也得到了加速。
与此同时，西澳州政府推出了价值7,500万澳元的“建造-出租启动基金”（Build to Rent Kickstart Fund），并进一步提高BTR项目的土地税减免力度。
该基金将为BTR项目提供最多30%的低息贷款支持，或每套公寓最多25万澳元的融资，但前提是30%的公寓需预留为可负担的私人租赁住房。
对于超过40套公寓的BTR项目，土地税减免比例将从50%提升至75%，前提是项目需在三年内开工。
西澳州政府希望，这些激励措施能进一步推动当地BTR市场发展，因为目前西澳的BTR投资水平仍低于澳洲东部各州。
JLL数据显示，维多利亚州在BTR领域处于全国领先地位，占未来计划建设总量的52%；其次是昆士兰州，占24%；新南威尔士州则占17%。
尽管BTR项目的未来供应量相较过去几年有所增长，但目前BTR项目的建设量仍仅占全国公寓建设总量的约10%。
JLL澳洲住宅研究主管Leigh Warner表示，BTR市场的前景将在2025年进一步改善。
“BTR开发的增长表明，尽管2024年许多项目在启动阶段面临挑战，但长期来看，市场对BTR前景仍然充满信心。一些短期挑战将在2025年逐渐消退，预计会有更多新项目开始建设，”Warner先生表示。
04
墨尔本这些地区房价仍有低于70万澳元
最新的Domain数据显示，在距离墨尔本市中心15公里范围内，仍然有房价中位数低于70万澳元的郊区可供选择。
考虑到墨尔本的房价中位数已达1,039,460澳元，这些郊区不仅能帮你省下一大笔购房预算，还能提供优质的社区环境和完善的基础设施。其中一个郊区甚至拥有墨尔本西区最棒的咖啡面包卷。
2024年12月的Domain房价报告揭示了当前墨尔本仅存的10个可负担房产郊区，它们的房价中位数均低于70万澳元，并且距离市中心不超过15公里。
墨尔本北部和西部的郊区在榜单中占据主导地位。
Braybrook在墨尔本西区，距离市中心仅8公里，房价中位数为69.5万澳元，是榜单上距离市中心最近的郊区。紧随其后的是距离市中心9公里的Glenroy，房价中位数为67万澳元。Sunshine West距离市中心11公里，房价中位数为67.35万澳元。
Broadmeadows和Dallas是榜单上最便宜的两个郊区，房价中位数均为55万澳元。在墨尔本西部，邻近的Albion（67万澳元）和Sunshine West（67.35万澳元）也进入了这份榜单。
Barry Plant Yarraville地产公司的Natalie Gallenti Brekalo表示，预算在70万澳元左右的购房者主要是年轻家庭和年轻专业人士。
“我们的客户主要是年轻专业人士和年轻家庭，他们原本可能在Yarraville或Seddon租房，但如果在Albion或Sunshine West买房，他们的购房价值会更高。”
Albion除了价格合理之外，Gallenti Brekalo还特别提到了当地紧密的社区氛围和繁华的商铺街区，吸引了大量潜在买家。
“Albion是一个备受青睐的区域，社区非常紧密。这里有一条充满活力的商业街，沿着Perth Avenue分布着咖啡馆、一家开了很久的小型熟食店，每到周六早晨就异常热闹，甚至很难找到停车位。”
她指的是著名的Mitko Deli & Cafe，而就在隔壁的Cinnabuns，你可以买到墨尔本西区最棒的咖啡面包卷，成为周末看房途中补充能量的最佳选择。
在Albion，70万澳元左右的预算可以购买一套全新的联排别墅，或者是一套需要翻新的老式独立屋。
距离市中心仅10公里多一点的Sunshine West，房价中位数为67.35万澳元，是另一个值得关注的高性价比区域。
Gallenti Brekalo表示，该地区的房产在70万澳元预算内提供了非常不错的选择。
“你可能会找到一套三居室、一卫浴的砖瓦结构独立屋，这类房屋往往充满历史韵味，并且维护得非常好。”
她还指出，Sunshine West是一个多元文化社区，很多房产都是由同一个家庭珍惜维护了50年之久。
在墨尔本北部，距离市中心不到14公里的Westmeadows，房价中位数为65.5万澳元。
YPA Estate Agents Gladstone Park的Luke Abioli认为，这个郊区对预算在70万澳元以内的购房者来说是一个极佳选择。
“如果你想要在70万澳元以下买到一套房子，并且希望地段优越、离市中心近、适合养育孩子，我认为Westmeadows是最好的选择。”
Abioli表示，在这个预算范围内，购房者可以找到三居室甚至四居室的独立屋，具体取决于所选择的区域。
Westmeadows最受欢迎的区域是中央区（Central Westmeadows），这里的买家通常希望靠近Fawkner Street商业街。
“Fawkner Street的氛围很棒，几乎有种Keilor Village的感觉，这里有出色的披萨店和咖啡馆，地理位置也非常优越。”
Westmeadows不仅靠近市中心，还方便前往机场——开车不到10分钟，对于经常出差或热爱旅行的人来说，这里是一个极具吸引力的选择。
尽管墨尔本整体房价已突破100万澳元，但这些郊区仍然提供了可负担的独立屋选择。无论是Albion的社区氛围，Sunshine West的维护良好老房，还是Westmeadows的高性价比大户型，这些区域都值得购房者重点关注。
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