作者丨松果财经
再也不用为交不起物业费犯愁了！
今年3月，江苏常州的李阿姨拿到了物业公司的新通知：她的空置房物业费从每月1.8元/平方米直降至0.9元/平方米，一套100平米的房子每年可省下1000多元。
“这钱省下来够我两个月菜钱了。”李阿姨喜笑颜开，而更惊人的是，全国已有超过20个城市加入这场物业降价潮，最低折扣甚至到了0元——是的，你没看错，有的小区彻底免除物业费了！
过去几年，许多开发商日子难过，物业却在闷声发大财。如今，一场席卷全国的物业降价浪潮正在改变这一切。
谁会是这场变革的赢家？谁又将成为最大的输家？普通业主究竟能否从中真正获益？一个关乎数亿国人居住体验的重大变革正在悄然发生。
从一省到全国： 物业降价潮正在加速蔓延
“听说隔壁小区物业费降价了吗？咱们小区什么时候也能降？”——这样的讨论正在全国各地的小区业主群内热烈展开。
重庆业主刘先生说：我们小区物业费一直是2.2元/平方米每月，觉得太贵了，去年听说政府出台新政后，我们立刻组织业主联名申请，今年1月终于成功降到了1.65元，每户每年能省下七八百块。
这场物业降价潮最早可追溯到2023年2月，山东青岛率先推出政策：对连续空置超过6个月的住宅，物业费按照正常标准的60%收取。
此后，全国各地纷纷跟进。据不完全统计，截至2024年3月，已有超过20个城市出台了类似政策，呈现出三大特点：
首先是地域集中，以江苏为中心快速扩散。
江苏省是此次降价潮的主战场。镇江、句容、无锡、宿迁、扬州、常州等城市纷纷出台政策，对空置房物业费给予7折优惠。有业内人士戏称，这是江苏省近年来表现最团结的一次行动。
其次是折扣力度不断加大，从最初的7折一路下探至5折甚至0元。
2024年2月，甘肃兰州新城区率先推出5折物业费政策，比青岛的6折和江苏的7折更为激进。
而真正让人瞠目结舌的是广西柳州一家物业公司的操作——直接推出0元物业费。该公司总经理在接受采访时表示：我们计划在旗下22个小区逐步推行这一政策，目前已有小区成功实施。
第三是从空置房扩展至常住房，从指导价到实际操作全面铺开。
重庆去年6月1日起施行新的物业费标准：电梯房最高1.9元/平方米·月，楼梯房最高1.35元/平方米·月。这一标准远低于市场价，随后甚至有小区物业费直接腰斩。
武汉市场也见证了类似现象。据《楚天都市报》报道，近两年来武汉各区普遍出现物业降价,江夏、新洲等远郊区先行，如今已蔓延至中心城区部分小区。
业内人士王先生感叹：我从业15年，第一次看到物业主动降价的盛况。过去都是涨价、涨价、再涨价，如今却是比谁降得多、谁降得快，简直是天翻地覆的变化。
这些城市为何突然对物业费大开绿灯？表面上看是为业主减负，但背后原因却远比想象的复杂。
物业公司的暴利神话被打破： 多重危机下的自救
这几年，买房亏成狗，开发商纷纷破产，唯有物业在默默发财。这句流传甚广的话，反映了不少人对物业行业的普遍印象。
数据也印证了这一点。2023年，35家港股上市房企合计亏损了2254亿元，而54家港股上市物企，有42家实现了盈利，有32家实现了归属母公司净利润的增长。在万科等地产企业遇到问题的时候，他们旗下万物云等物业公司的利润却还在稳定增长。
但这种躺着赚钱的好日子，如今却面临三重危机：
第一重危机，房地产寒冬导致物业行业增长动能枯竭。
物业行业要想发展，必须有新增的物业面积。但随着房地产销售断崖下跌，新增物业面积骤减。
中指研究院数据显示，2023年全国百强物业企业平均在管面积增速仅为12.5%，创十年来新低。与此同时，2022年底全国物业公司数量已达26.7万家，供给严重过剩。
曾经大而不能倒的物业巨头们，如今也感受到了寒意。中海物业2024年上半年营收同比增速仅为9%，增速罕见掉到个位数。
第二重危机，空置率高企，收费难度加大。
根据贝壳研究院数据，2022年我国28个大中城市平均住房空置率已达12%，其中三线城市高达16%，远超国际10%的合理水平线。
特别是在三四线城市，大量投资性住房无人居住，物业费成为投资者的被动支出。
有了房子却没有人的尴尬局面，让物业陷入两难：一边是高额的空置率导致小区冷清，另一边是物业费收缴率不断下滑。
江苏镇江某物业公司负责人透露：我们小区200多户，实际入住率不到30%，物业费收缴率还不到60%，小区一个月总收入撑死两万出头，养不活一个保安队伍。
第三重危机，竞争激烈，转租转包盛行。
随着行业红利期结束，物业公司之间的厮杀愈发激烈。
有研究显示，2023年全国物业百强企业平均毛利率为17.8%，比2022年下降1.2个百分点。而中小物业公司的毛利率更是持续下滑，有的甚至低至个位数。
对于这些小型物业公司来说，转包、转租已成为常见操作。互联网上武汉江夏区某小区有业主透露，物业至少被转包了三次，每转一次，实际服务质量就下降一个档次。
面对这三重危机，物业公司不得不主动求变。主动降价是一种自救。与其等业主集体投诉、政府强制介入，不如主动出击，先把业务保住，再寻求转型升级。
一线城市为何逆势上涨： 物业的分化与重构
在全国多地物业费纷纷下调之际，一个有趣的现象正在上演：北上广深等一线城市和部分强二线城市的物业费不降反升。
据上海市物业管理行业协会数据，2023年上海新入市项目物业费均值已达7.46元/平米/月，中位数6.73元/平米/月，比2015年的最高不超过2.3元标准翻了近三倍。
黄浦、静安、杨浦三区的平均物业费价格最高，分别达到17.56元、12.06元和9.92元/平米/月。深圳的情况也不遑多让，有的高端住宅小区物业费能达到10元/平米/月以上，豪宅项目还要更高。
为何同样是物业费，不同城市却呈现出截然不同的走势？
首先是供需关系决定价格走向。
一线城市房源稀缺，空置率低，业主支付能力强，物业公司没有降价动力；而三四线城市空置率高企，业主支付意愿弱，物业公司不得不降价求生存。
其次是品质差异推动市场分化。
一线城市高端物业正朝着酒店式服务和管家式管理方向升级，服务内容和质量大幅提升，相应的成本也水涨船高。
上海某豪宅小区业主透露，其小区物业费虽然高达12元/平米/月，但服务确实对得起这个价格—24小时礼宾服务、园区免费班车、专业健身教练指导、定期社区活动，完全是五星级酒店标准。
相比之下，三四线城市的物业服务往往停留在基础保洁、安保层面，无法支撑高价格。
第三是物业行业正面临深层次重构。
物业行业正从单一的管家服务向社区平台转型。一线城市的头部物业公司已经将业务延伸至社区商业、养老服务、家政维修等多元领域。
如2023年，行业内有11家上市物企社区增值服务收入突破10亿元，碧桂园服务增长了37.5亿元，建发物业、滨江服务社区增值服务收入都实现翻倍。
相比之下，三四线城市物业受限于消费能力和市场规模，难以拓展增值服务，只能通过降价维持基础业务，进入恶性循环。
因此，有业内专家预测，未来三到五年，物业行业有可能进入大洗牌阶段，形成三大梯队：
第一梯队：以一线城市高端物业为代表，走高价高质路线，兼具基础服务和增值服务。
第二梯队：以二线城市中端物业为主，走平价优质路线，提供标准化、效率化服务。
第三梯队：以三四线城市基础物业为主，走低价入门路线，专注基础物业服务，依靠规模效应盈利。
对于普通业主来说，物业降价究竟是福是祸？
表面上看，物业费降低确实能减轻居民经济负担。一个100平米的房子，物业费从2元降至1元，一年就能省下1200元。
但降价也可能带来服务质量下滑、公共设施维护不足等问题。特别是对于老旧小区，本就捉襟见肘的物业收入再被压缩，可能导致设备维修、更新陷入困境。尤其是老旧小区的物业费低，很难满足设备维护和大修的需求，最终也许只能指望政府补贴或业主额外筹款。
而那些声称0元物业费的案例，其实更需要天时地利人和。没有物业费，小区公共收益、停车费、广告费怎么分就成了一个问题。业主表面上省了物业费，实际上可能损失了更多潜在收益。
从长远来看，物业行业的价值定位需要回归本质—提供与价格相匹配的专业服务。无论是盲目降价还是盲目提价，都难以长期持续。物业的价值不在于收费高低，而在于能否真正解决业主的实际需求。能让业主心甘情愿掏钱的物业，才是好物业。
