原创 刘晓博
最新的“政府工作报告”，对2025年楼市有了全新的提法。
值得关注的有两点：
第一，首次把“稳住楼市股市”写进了《政府工作报告》的总体要求。并进一步明确要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，“用力”两个字值得细细体会。
第二，关于房地产的表述，是近年来文字最多的一次，列举了一系列即将在今年推出的利好。
我把这些利好梳理了一下，一共有10个，它们会在2025年接踵而至。
第一，是“因城施策调减限制性措施”。
这意味着，仍然保留限购政策的北京、上海、深圳和海南，将继续降低限购门槛，甚至可能取消限购。
北京和上海，目前是全域限购。在北京五环外买房，外地人需要2年社保；五环内则需要3年社保。上海外环外买房，外地人需要1年社保；外环内，外地人需要3年社保。
目前在深圳核心区买房，外地人需要1年社保，非核心区不限购（下图）。
海口、三亚外地人购房，如果不是引进的人才，核心区需要5年社保，非核心区需要2年社保。
这些城市将如何松绑？
我的预判是：深圳可能阶段性取消核心区限购，允许外地人无条件买1套，允许深圳本地户籍或拥有社保人士，可以在核心区多买1套。
为什么是阶段性取消限购？因为深圳供应量比较小，尤其是最近2年卖地明显减少，一旦外地富裕家庭涌入买房，本地人购房欲望再被激活，将很快无房可售。所以，深圳核心区取消限购，估计只能能维持2年左右，2年之后大概率恢复限购。
海口、三亚也可以考虑全域取消限购，目前维持比京沪还高的限购门槛，完全没有必要。但海南是自贸区，之前多次陷入炒房狂潮，所以估计今年未必完全取消限购，可能取消非核心区限购，核心区保留1到2年社保的门槛。
北京和上海也不可在2025年完全取消限购。
政府工作报告的措辞是“因城施策调减限制性措施”，不是取消。北京和上海又都明确要“减量发展”，所以估计最多取消非核心区的限购，核心区会保留一些限购门槛。否则，有碍观瞻。
对于全国富裕家庭来说，想在北、上、深三大城市核心区买房，只有深圳一个选择。
相信有了政府工作报告的新提法，再加上中美关税议题带来不确定性，新一轮楼市限购的松绑，应该比较快到来。
至于其他楼市限制性政策，还有限价、限售等，保留残余措施的城市，会进一步取消。比如重庆就是最近才取消限售政策的。
楼市的第二个利好，是“加力实施城中村和危旧房改造”。
有人看不懂，认为这将增加供应量，怎么能算是利好？
其实无论是城中村改造还是危旧房屋改造，都是先拆除，给房票安置。至于什么时候建新房，还不知道，一定是推迟的。这相当于前些年的货币棚改，减少了住房存量，增加了当期购房需求。
或许还有人会问：不对呀，我们这里城中村拆除了，马上就建新房了。这是历史遗留的项目，新一轮城中村改造需要走“净地出让”的模式，由政府征收、拆除，然后卖地。新的模式下，增量住宅需要几年后才能出来，短期只拆不建。
第三个利好，是减少土地供应。
对此，政府工作报告的表述是：优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。
第四个利好，是继续降准降息。
虽然美联储暂停降息，让近期中国央行降准、降息都变得谨慎了，但2025年中国还是会降息30到50个基点，降准0.5到1个百分点。至于实际落实的幅度，要看中美博弈的情况，市场的反馈等。如果股市跌，楼市也走软，降准降息会提前、力度会加大。
第五个利好，是回购闲置土地。
这个在去年就开始做了。但地方政府真正拿到回购资金，是在四季度甚至更晚。之前地方都缺钱，无法回购闲置土地。后来允许发行专项债，资金就来了。今年地方专项债增发空间是4.4万亿，其中一部分会用于回购闲置土地，这也可以减少市场供应量。
第六个利好，收购存量商品房用于保障房。
这个政策去年就开始了，但效果不明显，因为条条框框太多，地方也缺资金。今年会有更多地方专项债发行，解决了资金来源问题。政府工作报告提出，“收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”。
第七个利好，继续推行好房子标准，允许更多的赠送面积，更低的容积率，更高的室内层高，更合理的梯户比、车位比，以带动市场回暖。但这对老房子、二手房构成利空。
对于地方政府来说，新房对GDP和税收的贡献，显著高于二手房。
第八个利好，“发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作”。
其实就是之前说的“融资白名单”，根据地方政府开列的楼市项目，由金融机构给项目直接贷款。
根据金融监管总局此前公布的数据，2024年“白名单”项目审批通过贷款超5万亿元。可以想见，如果没有这5万亿驰援开发商，2024年楼市会跌成什么样子。有了这5万亿，市场才勉强稳住。今年会继续发力。
第九个利好，公积金贷款利率也会降息。如果LPR继续降息，公积金利率也会降。2025年，公积金贷款利率至少会降息1次。
第十个利好，不会再允许新的大型房企暴雷，尤其是有国资参股的。
拯救万科，曾引来很多争论。之所以决定要救，一是因为万科资产还可以，有救的条件；二是不救负面影响太大，将让稳楼市变得更困难救万科，肯定是在比较高的层面做出的决定，是经过深思熟虑的。
另外值得注意的是，昨夜今晨中国概念股，尤其是科技股在美国大涨，由此引发了今天A股、H股的上涨，科技股仍是市场的主流热点。
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