2025年开年的中国房地产市场，像一场蓄势待发的“冰与火之歌”。中指研究院数据显示，1-2月百强房企销售总额4479.9亿元，同比降幅收窄至5.9%，其中2月单月销售额同比猛增17.3%。
核心城市率先破冰：深圳一二手住宅网签总量超6000套，同比翻倍增长；北京二手房网签量达11876套，同比增长87.6%；杭州二手房价虽跌至2.95万元/㎡，但成交量同比激增135%。
然而，冰面下的暗流同样汹涌——三四线城市库存去化周期超过30个月，部分区域二手房价同比跌幅超7%。这种“局部回暖、全局承压”的格局，预示着未来两个月楼市将迎来三大深刻转变。
转变一：政策工具箱升级，从“救急输血”转向“机制重建”
过去几年的限购松绑、降息降首付等“急救包”正逐渐退场。2025年开年，政策重心已转向“制度性改革”：
广州取消中心城区限售、重庆免征外地人购房房产税、北京推出“好房子”规划标准。这类“一城一策”的调整，标志着调控从“堵漏洞”转向“疏需求”。例如，深圳试点“以旧换新”模式，允许旧房抵扣新房首付，既缓解房企库存压力，又激活改善需求。
专项债收购存量土地规模突破300亿，城中村改造预计释放超1亿平方米住房需求。
这些政策不再单纯刺激短期成交，而是通过重构土地供应、盘活存量资产，为市场建立长期稳定器。如广东多地已用专项债资金收购闲置土地，为后续保障房建设储备资源。
房企“白名单”扩围至8.5万亿项目贷款，保利、招商蛇口等头部房企现金流同比改善超13%。政策正从“保项目”转向“保主体”，为行业出清后的健康发展铺路。
转变二：市场深度分化，“核心城市小阳春”与“三四线寒冬”并行
未来两月，城市间差距将拉大至“两个世界”：
上海虹口地块184轮竞拍溢价70%、杭州改善盘“开盘即罄”、深圳现房销售占比突破50%。
这类城市凭借产业和人口优势，正形成“高端改善驱动型市场”。数据显示，北京、上海等十大城市新房均价同比上涨4.91%，其中上海涨幅高达10.72%。
徐州、盐城等城市二手房挂牌价跌幅超1%，开发商被迫降价10%-15%加速去化。
即使在低迷区域，细分市场仍有亮点：广州增城区1.5万元/㎡低价盘成交占比超七成，深圳坪山“好房子”购房节带动单周来访量翻倍。购房者开始用“显微镜”寻找价值洼地，而非盲目追涨。
转变三：购房逻辑重构，从“抢房焦虑”到“品质博弈”
2025年的购房者，已从“解决居住”升级为“挑剔体验”：
现房与品质成决策核心
广州2月新房成交中，现房占比提升至35%；深圳某精装改善盘因配备智能家居系统，开盘去化率达90%。购房者宁愿多花10%预算，也要规避烂尾风险、获得确定性品质。
性价比“精准狙击”
北京二手房议价空间收窄至3%、成都二手房价逆势上涨0.08%。这类数据背后，是买家对“核心地段+合理价格”组合的敏锐捕捉。例如，广州荔湾老城区60-80㎡二手房因总价低于300万，成交量同比飙升70%。
投资逻辑彻底改写
“房价永远涨”的信仰崩塌后，专业投资者开始关注租金收益率（如北京住宅租金回报率回升至2.1%）和政策红利（如城中村改造专项债年化收益5.8%）。房地产正从“投机标的”回归“居住+稳健资产”属性。
未来两月的楼市，将呈现“政策筑底、市场筑底、信心筑底”三重共振。对购房者而言，核心城市改善型住宅、现房项目、高性价比二手房是更优选择；
对行业而言，只有深耕产品力、拥抱政策红利的房企才能穿越周期。这场始于2025年春的转变，终将在中国楼市史上刻下“从规模扩张到品质竞争”的转折坐标。
正如住建部所言：“止跌回稳不是终点，构建新发展模式才是终极答案。”
