*监测周期2025年2月1日-28日
本月观点：
本月数据快报：
购房环境分析
政策与热点
新房来访指数回升
从购房者行为路径看，先网上搜索，再线下看房直至最终成交，来访与最终成交套数具有转化关系。02月，下半月市场明显回暖减弱了春节假期影响，上海全市新房来访指数环比上涨17.27%，同比上涨48.50%。分区域来看，本月主城区来访指数环比下滑7.57个百分点，五大新城则环比上涨36.62%。
商品住宅市场特征
商品住宅市场
02月，上海商品住宅新增供应10.76万平米，环比下跌36.17%，同比下跌21.29%。商品住宅成交24.94万平米，环比下跌54.66%，同比上涨49.86%。成交均价70773元/平米，环比下跌11.85%，同比上涨4.45%。认购方面，本月共7个项目结束认购，其中有3个项目触发积分，位于普陀长征板块的越秀苏河和樾府认购套数400组，认购率达272%。开盘方面，本月共计6个项目开盘，2个项目开盘售罄，位于静安不夜城板块的越秀静安天玥入市147套房源，开盘售罄。
商品住宅-成交排名
02月，位于不夜城板块的越秀静安天玥项目为商品住宅成交销冠。成交121套，成交面积1.53万平米，成交均价120682元/平米。项目开盘当日售罄，触发限售。
公寓市场
02月，上海公寓市场供应量10.36万平米，环比下跌36.06%，同比下跌14.50%。成交量22.53万平米，环比下跌54.62%，同比上涨65.24%。成交均价71656元/平米，环比下跌12.52%，同比上涨17.22%。
公寓市场-成交排名
02月，位于不夜城板块的越秀静安天玥项目为公寓成交面积冠军，成交121套，成交量1.53万平米，均价120682元/平米。 项目本次入市147套房源，认购260组认购率178%，开盘售罄。
别墅市场
02月，上海别墅市场供应面积0.40万平米，环比下跌38.89%，同比下跌74.42%。成交面积2.41万平米，环比下跌55.04%，同比下跌19.94%。均价62501元/平米，环比下跌4.06%，同比下跌36.13%。
别墅市场-成交排名
02月，别墅市场销售冠军为位于崇明新城板块的保利明玥潮升，本月成交12套，0.15万平米，成交均价31276元/平米。项目为老项目存量销售，累计去化六成。
商品住宅存量
02月，上海商品住宅存量789.28万平米，去化周期升至14.3个月。去化周期连续4个月下降，本月受春节假期影响成交缩量，本月去化放缓甚至14.3个月，但是表现依旧优于去年同期的16.4个月。
上海各环线商品住宅存量
02月，上海商品住宅内环内存量占比8.59%，上升0.01百分点。内中环存量占比6.55%，上升0.18个百分点。中外环占比10.19%，下降0.09个百分点。外郊环占比41.66%，下降0.05个百分点。郊环外占比33.01%，下降0.04个百分点。存量主要集中在外环外，占总量74.67%。
市场结构性成交分析
成交区域结构
02月，成交区域结构中，嘉定、闵行区、浦东新区成交量位于榜单前三。其中，嘉定区成交主力为南翔板块的时代之城项目，成交量0.92万平米；闵行区成交主力为浦江板块的大华星曜项目，成交量0.51万平米；浦东新区成交主力为北蔡板块的国贸中国铁建西派海上项目，成交量0.30万平米。
成交板块结构
02月，不夜城板块为成交榜首，其次为长征板块、南翔板块。其中，不夜城板块成交主力为越秀静安天玥项目，均价为120682元/平方米；长征板块成交主力为中海领邸玖序项目，均价为149657元/平方米；南翔板块的成交主力为中铁世博云境项目，均价99922元/平方米。
成交环线结构
02月，外郊环为成交主力环线，占总量的46.73%，环比上升5.04个百分点。另外内环内区域成交占比扩大，占总量10.15%，较上月上升1.64个百分点；内中环区域占比下降4.75个百分点，占总量的5.98%；中外环成交占比16.46%，下降3.26个百分点，郊环外成交占比20.68%，上升1.33个百分点。
成交环线结构-项目排名
02月，主力成交环线外郊环Top3项目中，南翔板块的时代之城为销量冠军。内环内销冠是不夜城板块的越秀静安天玥，内中环成交首位是北蔡板块的国贸中国铁建西派海上，中外环销冠是长征板块的越秀苏河和樾府，郊环外成交居首的是青浦新城板块的保利建发印象青城。
成交总价结构
02月，上海500万元以下总价项目为成交主力，占总量35.01%，占比上升2.61个百分点；500-800万元总价段占比31.50%，上升1.41个百分比；800-1200万元占比缩减5.45个百分比，占比12.00%；1200-1500万元总价段占比10.72%，上升4.21个百分点；1500万元以上总价段占比10.77%，下降2.78个百分点。
成交总价结构-项目排名
02月，总价500万元以下项目中，浦江板块的大华星曜项目销量最高；总价500-800万元项目中，南翔板块的时代之城项目销量居首；总价800-1200万元的项目中，销冠是青浦新城板块的保利建发印象青城；总价1200-1500万元项目中，长征板块的越秀苏河和樾府项目销量最高；总价1500万以上价格段登顶的是，不夜城板块的越秀静安天玥。
成交均价结构
02月， 各均价段占比变动较大。其中5万元以下均价段为成交主力，占比38.76%，较上月上升3.51个百分点；5-8万元均价段占比为34.68，上升0.26个百分点；8-10万元占比下降4.54个百分点，为7.45%；10-15万元本月占总量的18.17%，上升4.36个百分点；15万元以上占比0.95%，下降3.59个百分点。
成交均价结构-项目排名
02月，均价5万元以下项目中，位于浦江板块的大华星曜在该均价段内销量最高；均价5-8万元项目中，位于南翔板块的时代之城销量领先；均价8-10万元项目中，位于北蔡板块的国贸中国铁建西派海上销量居首；均价10-15万元以上的项目中，销冠来自不夜城板块的越秀静安天玥；15万元以上项目中，浦东世博板块的保利世博天悦成交量最高。
成交户型结构
02月，从成交户型上来看，成交主力面积段是90-120平米占成交总量的53.70%，占比下降1.06个百分点，90平米以下占总量的10.58%，较上月下降1.02个百分点；120-140平米占比上升4.18个百分点，占总量的18.69%；140-200平米占比上升2.11个百分点，占总量的13.66%；200平米以上占总量的3.37%，较上月下降4.20个百分点。
成交户型结构-项目排名
02月，90平米以下户型中销量最高的是，位于亭林板块的保利云湖壹号，90-120平米户型销量最高，其中位于泗泾板块的招商时代潮派为本月销冠；120-140平米户型中销冠是，位于长征板块的越秀苏河和樾府；140-200平米户型中，销量居首的是位于不夜城板块的越秀静安天玥；200平米以上户型中，位于老西门板块的露香园天誉项目销量最高。
豪宅均价成交结构
02月，全市成交商品住宅2108套，均价10万元/平米以上豪宅成交403套，占成交总量的19.12%。其中，10-12万均价成交209套，占豪宅总量51.86%；12-15万元均价成交174套，占比最大达到43.18%；15-20万元均价成交19套，占比4.71%；20-25万元均价成交1套，占豪宅总量0.25%。
豪宅总价成交结构
02月，全市成交商品住宅2108套，总价在1000万元以上豪宅成交523套，占成交总量的24.81%。其中，1000-1200万元总价成交70套，占豪宅13.38%；1200-15000万元总价成交226套，占比43.21%；1500-2000万元总价成交127套，占比24.28%；2000-2500万元总价成交38套，占比7.27%；2500-3000万元总价成交24套，占比4.59%；3000万元总价以上占比达到成交38套，占比7.27%。
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