2025.03.05
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作者 |第一财经 马一凡
房地产市场近日迎来了一波早春热潮——受入学政策的影响，二、三月份正是学区房成交旺季，在部分城市的核心地段，学区房又开始受欢迎了。
过去，在市场的盲目追高下，曾出现过许多“天价学区房”，但随着市场趋于冷静，部分“天价学区房”价格相较高点出现30%-50%的下跌。
近期，有学区房持有者对记者表示，上海学区房市场在今年春节后有所复苏，价格也出现小幅上升。
杭州一位资深中介经纪人称，春节后杭州几个一梯队名校对口的学区房成交显著回暖，价格在企稳的基础上有小幅上涨，但涨幅普遍低于5%，价格总体稳定。
中原地产分析师卢文曦表示，节后随着楼市“止跌企稳”趋势明朗，学区房议价空间也在缩小，有名校加持的学区房出现回暖态势。
卖房者：学区房的“春天”又来了
“我的那套学区房，原本到去年已经较高点跌了30%，但是最近我竟然涨价卖出去了，比我六年前的买入价还高了一些，我这套学区房终究是没有砸在手里！”近日，持有上海市静安区某知名公办学校学区房的一名业主对第一财经反映。
拥有浦东新区某一梯队公立学校学区房的另一名业主也反馈春节后学区房的热度升温：“原本去年挂牌后还要被中介劝降价，今年春节过后，中介竟然不时主动打电话给我，问我想什么时候卖，价格方面都好说。”
另一名正在寻找合适的浦东学区房入手的买家则告诉记者：“去年年底已经看好了几套，想着春节后签约，顺便看看价格还有没有可能再降，结果近期发现我看中的都已经卖了。”
这股学区房的暖风也吹到了杭州。
在杭州市拱墅区，九年一贯制的杭州市文澜实验学校是区域内的一梯队学校，据板块内的资深中介经纪人介绍，春节后文澜实验学校周边的对口学区房回暖明显，不仅带看量大大提升，学区房的价格也走出了下跌的阴霾，开始止跌回升。
该经纪人对记者举例称：“虽然价格涨得不多，但是确实在涨，比如我这边有一套挂牌价495万元的房子，去年有个客户还价到490万元，还是有点犹豫，今年节后，不仅495万买不到了，即便加价到500万，房东也不卖了，现在房东不愿意让价已经成了一个比较普遍的情况。”
房东涨价的底气来自于成交节奏的提升。该经纪人称，这个板块内比较优质的学区房，挂牌一周左右就能成交。
参考贝壳找房APP数据，也能发现杭州不少知名学区对口楼盘成交均价在小幅回温。比如杭州著名的“孟母盘”耀江文鼎苑，对口杭州学军小学紫金港校区，去年8月的成交均价为5.1万/平方米，今年1月的成交均价为5万元/平方米，而今年2月份的成交均价则为5.5万/平方米。
位于杭州西湖区文教板块、对口文一街小学的石灰桥新村，今年2月份的成交均价为5.6万元/平方米，创下近一年来的新高，去年3月，该小区成交均价仅为4.5万元/平方米。
中介：“并非所有学区房都在涨价”
顶级学区房曾经是楼市中“不跌的神话”，不过近两年来，因为种种因素叠加，也一度出现价格下行趋势。
对于今年春节后上海学区房市场的回暖现象，上海中原地产资深分析师卢文曦表示：“这跟整体市场环境密切相关，我们注意到，在今年春节以后，不仅仅是学区房，上海整个二手房市场的价格谈判空间都在缩小，成交价已逐步企稳。”
“比如去年购买二手房的客户还能在挂牌价基础上还价8%-10%，而现在还价2%的可能性都不大了。我们也发现房东对价格的态度越来越强硬，几乎不愿意降价。那好的学区房还有名校加持，自然更难砍价。”卢文曦说道。
他认为，目前上海学区房呈现的回暖态势并不是季节性的。“按照上海的入学政策，一般来说，每年的二、三月份确实是学区房的成交旺季，学区房的交易一般都不会拖到四月份。但是过去两年，我们并没有录得学区房价格在二、三月份上涨，即便成交量起来了，价格还是下行的。但是今年的情况则有所不同，所以我认为这一趋势跟上海楼市整体企稳有很大关系。”
前文所述杭州拱墅区的资深中介经纪人则对记者表示，三、四月份也是杭州学区房的传统成交旺季，他认为目前的学区房回暖与成交旺季有一定关联，不过更重要的则是去年9月房地产新政后杭州二手房的企稳大势。
“学区房是一种楼市刚性需求，在价格没有稳住之前，很多学区房购房者在观望，他们的购房需求实际上被压抑了，而现在趋势逐渐明显，所以出手的人多了起来。”
不过，该经纪人也注意到，并不是所有的学区房都在涨价。“其实不同学区之间差异很大，口碑好的名校，其对口楼盘品质又比较好，才有涨价动力；还有一部分‘学区房’其实仍然在阴跌，更多的学区房价格在僵持中。”
一位杭州的学区房买家刚刚经历了与房东“谈崩”的过程。“在我不断试探其价格底线之后，房东直接让中介撤销挂牌，并表示不会降价。”这位买家对记者说，近期他确实感受到了卖家态度的强硬，不过他认为可能在学区房的成交旺季过去之后，还会有价格谈判空间。
卢文曦也表示，目前一部分已经在涨价的学区房，其存在“特殊性”，比如所在区域较为核心、学校是顶级名校等，而大部分普通学校对口的学区房则不具备这种特殊性，购房者还需注意甄别。
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