租房住得好好的，突然房主说要卖房让租户赶紧搬走，或者房屋过户后新房主以产权人变更为由，不认可原租赁合同要求租户搬走，甚至有的采取断水断电等非法手段，这种糟心事，不少租客都遇到过。这种事法条上对承租人的保护很明确，但实际遇到的情况可能就要复杂得多了，杨律师分析一下。
《民法典》第七百二十五条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。法律上这叫买卖不破租赁，意思很简单，比如租赁合同的期限是一年，刚住了六个月房主要卖房，没关系房主可以卖房过户，但租户有权住到一年期满。在租赁期间房子过户到新房主名下了，租户跟原房主签的租赁合同对新房主也仍有约束力，协商一致双方可以按原合同的内容，把出租人变更成新房主，协商不成不变更也没关系，租户仍有权按原合同的条件继续租用房子到一年期满。
这是法律规定，但在实践中有的房东蛮横不讲理，不搬就给找麻烦，断水断电甚至换锁，这样的事也发生过。所以不管是老房东还是新房主，如果合同没到期就要求租户搬走，作为租户怎么办？
首选肯定是友好协商，如果房东愿意给一定准备时间并给一定赔偿，建议租户本着互相理解的原则，条件可接受的话选择同意提前解除租赁合同，没必要非坚持合同到期。
但如果因为房主不愿意给时间、给赔偿，或者双方对赔偿标准协商不成，租户可以向房东明确相关法律规定，表示自己有权继续住到合同期满。如果碰到房主以给租户找麻烦，比如要断水断电甚至换锁之类的威胁，作为租户，应该先收集相关房东提出违约或威胁的证据，然后考虑是坚持顶一顶试试，还是先搬走然后起诉索赔。
如果房东已经实施了换锁、断水断电等非法手段时，除拍照录音录像收集证据外，一定要报警。这种事警方不会强制处理，一般是进行调解，能调解成最好。调解不成，警方的出警记录也可能成为将来诉讼中的重要证据，
杨律师建议，如果已经发生房东采取违法手段捣乱的情况，收集到证据之后是应该及时搬离，然后持证据向法院起诉，要求退还剩余房租、退还押金，并要求赔偿合同约定的违约金受到的实际损失。有些人选择碰到这种情况不搬，耗着对方也要拿到合理赔偿。但我认为对普通人来讲，真没有那个精力成天呆在房子跟房东对耗，从最大限度避免损失和风险的角度讲，收集到足够证明对方违约的证据后，选择慢慢打官司索赔更妥当。
本文作者：北京杨文战律师,第一届北京网络知名人士联谊会理事,微博十大影响力法律大V,北京市中盾律师事务所高级合伙人，执业二十余年。
