北京中海过去是丰台楼市的灯塔 ，现在更是。
伴随万泉寺地块即将入市，西郊冷库地块随后紧跟，北京中海重仓丰台又添加筹码。
从去年五盘同开中的丰和叁號、公园里和永定玖里，再到今年的两盘新开，北京中海重仓丰台已经不止5盘，正在重塑丰台楼市的价格棋局。
其中，丰和叁號院是饱受争议的楼盘之一，坊间讨论很激烈，结论也是两极分化。而且，分化很极端。
两个观点很对立：有不及格的59分，还有差一分就满分的99分。
A派认为：丰和叁號院表现不及预期，59分，不及格，差一分及格。
B派认为：丰和叁號院表现很好，99分，差一分满分。
A派认为，网签结果定天下，丰和叁號院网签表现不及。
B派认为，从投资、产品力、景观、营销等方面看，丰和叁號院堪称北京豪宅顶流水平，只是差一点点运气，放在大周期里看，目前表现已经很好，接下来更好。
表弟作为第三方，更多偏向B派观点。先来还原丰和叁號院故事的源起。
1.孰对孰错大争论
差一分不及格观点，来自下面这张图表：
从2024年3月31日首次开盘至今，约有12个月，丰和叁號院已经网签房源套数65套，月均网签5.4套，平均一周卖0.8套，太少了。
而且，网签回款金额10.64亿，占到地价款的20%。如果按此速度，大约需要5年，地价款才能回笼，时间太长了。
表弟是B派，打了99分，不是满分100分，差的那一分，就是还没有卖出来，属于是市场的不可抗力。
而且，从解题角度，丰和叁號已经表现很好，是高手中的高手。同样一块地，北京市场还没有哪家开发商能做得比北京中海好。
针对丰和叁號地块地下有两条地铁网线的槽点，
中海丰和叁號院地块卫星图
北京中海天才般创意下，空降圆明园“的「九洲清晏」，
圆明园「九洲清晏」画作
在三环主城造园，首次做出了千平大湖、万平园林。表弟现场感受就是两个字：
震撼！
中海丰和叁號院地大湖实景
从风水上说，地下两条地铁线是两条游龙，两条游龙穿大湖而过，格局和ZNH的风水格局相似，是吉位。
而且，开发商也都出具了声音污染检测报告，地铁噪音不会影响居家生活和买房人身体健康。
有风水理论背书，又有科学报告，但从丰和叁號网的最新签数据看，买房人依然不买账。市场把卖不好的账也都记在穿湖而过的两条地铁龙身上。
倘若上述结论成立，同在郭公庄的中建云境，有地铁之便利，却坎坷地铁困扰，应该一骑绝尘式卖好。事实上，中建云境也有自己的苦衷。
到底原因在哪里？
表弟觉得，没有人长后眼，更不可能预测拿地后的南城土地市场供应疯狂。所以，丰和叁號表现不理想，不是北京中海操盘原因，南城的土地供应太卷下的蛋。
这就是不可抗力，人类智慧不能抵达的上限。
回到两年前的那个秋天，就会发现丰和叁號的故事开始，可能是北京中海换仓季节最好的拿地选择之一。
2.拿地理由很足——热烈且美好的回忆
2023年的10月31日，北京的深秋已有一丝凉意，但并没有影响开发商拿地的热情。
中海北京和中建八局斥资130亿，分别以溢价6.67%和15%斩获郭公庄姊妹地块。
中海丰和叁號院与中建云境土拍回顾
表弟从当年的竞买盛况来看，郭公庄板块的热度远超当时的市场预期。
甚至中建东孚621-627地块（中建云境）的竞拍热度高于中海北京614地块（丰和叁號院），更是直接溢价率触顶并摇号竞得。
抢地，肯定是大家都看好才会抢。事实上，郭公庄板块的确很火，是无懈可击的「六边形」战士。
更早追溯至2011-2013年。
早在14年前，随丰台科技园各类产业公司的陆续入驻，京南新兴板块的热度迅速崛起。同年5月中海九号公馆项目热销开盘，从此奠定了郭公庄板块的高端改善基调。
今天表弟刚刚查了一下中海九号公馆的二手挂牌房源：
170平顶底小高挂牌价——单价8万/总价1350万
420平独栋挂牌价——单价7万/总价3000万
月薪3k表弟直呼当年和现在乃至未来依旧买不起、买不起，因为表弟没有总部基地上班。
中海丰和叁號院和中建云境区位关系图
中海九号公馆某家挂牌房源-高层
中海九号公馆某家挂牌房源 -独栋
此后到2017年万达广场开业，更是进一步的夯实了郭公庄板块的价值。
其热度一直持续到了2020年限竞房时代。
直至「白盆窑三兄弟」（中铁诺德逸府+中铁诺德春风和院+京投发展臻御府）横空出世，当时以6.8万低价入市，凭借市场价格倒挂大卖，一度成为丰台最火的板块。
表弟梳理了一下当年「白盆窑三兄弟」成交额，2020年累计卖了125亿，2021年累计卖了100亿，火热程度即使到了现在都无出其右。
如今三兄弟5年限售期已经到，表弟认为「白盆窑三兄弟」的二手房价格低不了。
除此之外，郭公庄的爆火还得益于其优越的环线位置和丰富的配套资源。
当表弟梳理完配套以后都不得不感叹，郭公庄板块真的是做到了板块配套的「六边形」战士，该有的配套全都有，而且都是步行可达。
中海丰和叁號院周边配套分布
交通配套：地铁9号线、房山线郭公庄站约400米步行可达，至四环主路1公里，未来丽金线开通后可直达金融街，通勤便利性突出；
商业配套：万达广场、永旺商场等抬脚就到，周边小商业更是琳琅满目；
医疗配套：驾车10分钟就能到天坛医院；
教育配套：虽然学校名气卷不过海淀西城，但步行即可实现涵盖幼儿园到中学阶段的一站式教学，其中包括丰台八中学附属小学、怡海小学、北京八中怡海分校、首经贸附属中学等。
然而这一路「繁花」在2021年后被迫按下了暂停键。
所有人都以为2020、2021年连续两年的百亿销售额是郭公庄板块辉煌的开始。但之后郭公庄就再没有土地供应，断供潮一直持续到2023年11月。
这几年间丰台其他板块你方唱罢我方登场，比如我们熟知的丽泽、大红门、大瓦窑、小瓦窑、青塔、新宫，甚至还有羊坊等都有地块相继供地，唯独没有郭公庄。
所以当2023年时隔4年郭公庄再次供地，而且还是同时两块临铁地块一起出让，各家开发商的热情不言而喻。
表弟也认为这几年空档期周边应该积累了多少潜在的换房客户，无论哪个开发商看着总部基地各大办公楼里大量的潜在购房群体，肯定都会眼馋。
3.出人意料的解题思路
上述郭公庄两块地的信息概况如下：
621-627地块（中建云境）住宅2.5容积率、含5.3万方商业、4000平幼托，6家开发商竞价至15%溢价率上限后直至摇号，中建东孚成为最终的幸运儿。
614地块（丰和叁號院）住宅2.2容积率、含3.8万方养老，也以6.67%较高溢价率成交。
表弟认为，造成两块地热度差异的原因除了614地块养老占比较大之外，当时最让开发商头疼的因素还是：「地铁房山线从地块西侧三分之一处下穿，在地块红线以内」。
是的，你没看错，地铁线路在地块红线以内！
不怪各开发商头疼，表弟从业这么多年也没遇到过这种情况。在中海拿地以后，表弟就十分期待他们会用什么方法解题破局。
表弟自己也想象过各种规划设计思路，但怎么也解决不了地铁下穿产生的共振和噪音的影响。
所以当看到中海「千平大湖+万平园林」的设计思路，表弟不得不佩服北京中海的设计小伙伴：
巧妙地在地铁上方人工造湖，利用水的特性，即解决了地铁穿行造成的共震影响；
又在湖面设岛，根据取自圆明园「九州九景」的设计灵感，湖景与园林会所相互交融，营造出静谧而高贵的居住体验；
同时又在园林内种植了十多种珍贵树种，并使用了600吨造型石，打造出丰富的生态景观层次……
年前表弟去了实景，湖中养殖了锦鲤，岸边还有黑白天鹅休憩，着实被惊艳到了——北京中海果然是「解题高手」。
此外，强排规划层面中海索性极致高低配。
地块西侧坐落了三座776-784㎡中式四合院，已经网签一套（总价高达6000万），其余两套表弟也听说已经有了买家。
地块东侧则为3栋8层的洋房以及4栋25层的高层，面积段168-262㎡全四居高端改善户型，总价1500-2500万。
中海丰和叁號院地强排方案
4、网签里的遗憾
场瞬息万变，再完美的解题方案也会面临土地市场端的风云变化。
我们先来看看网签里的数据和变化。
a.网签10.64亿：丰和叁號院于2024年3月31日开盘，截至2025年3月1日签约65套住宅，含认购累计成交97套。
表弟也承认相比「千平大湖」带来的惊艳，但是，这个成交表现着实不是特别优秀的成绩，却是解题后的最好成绩。
下面的网签成交明细里，卖得最好的是200的四居，其次是168/178四居，实现双位数网签，其余都是个位数网签。
中海丰和叁號院网签明细
b.降价不果断
目前网签均价为9万元/㎡，自开盘以来成交价格涨跌不一，最高为去年9月的9.26万元/㎡，最低为今年1月的8万元/㎡。
中海丰和叁號院成交价格和金额走势
c.东侧楼栋相对较好
项目整体去化率不高的情况下，地块东侧168/178㎡洋房、200㎡高层相对较好。
洋房单价8.94万、总价1500万
小高单价8.5万，总价1690万
此外2#、4#楼240㎡小高定价最高，达9.7万。
中海丰和叁號院户型去化统计
中海丰和叁號院户型价格分布统计
开盘以来，丰和叁號院的整体去化情况不尽人意，表弟也感觉到很惋惜。
即使北京中海的设计师已经使出浑身解数给出了产品的最优解。但市场上没有永远的「小甜甜」，只有逐渐成为过去式的「牛夫人」。
从产品上，细说表弟的理解：
1、丰和叁號院极致高低配下造成的高层占比过多，其中高层占比达83%。
小高得房率不含赠送76%-81%，洋房得房率86%-87%。
在「好房子」产品席卷市场快速迭代的当下，丰台东铁营金茂璞逸丰宜项目实现南侧「双阳台」+北侧设备平台赠送，其实得面积得房率可高达94%。
相比之下丰台其他项目包括中建云境，均面临不小的产品压力。
中海丰和叁號院主流产品（黄色为全赠送，红色为半赠送）
中建云境主流产品（黄色为全赠送，红色为半赠送）
金茂璞逸丰宜主流产品（黄色为全赠送，红色为半赠送）
2、丰台区其他在售项以价换量，借助市场脉冲节点跑量，零和博弈下开发商很难实现既要流速又要利润。
以下为表弟梳理的中建云境的网签实录，2024年4月27日开盘，截至2025年3月1日，网签128套/13.1亿，成交单价8.1万，果断抓住12月年底冲刺迅速跑量。
中建云境网签成交分布
中建云境成交价格和金额走 势
3、丰台目前在售项库存排行TOP20，共7266套，未来去化压力较大。
2月丰台成交套数排行TOP2都在羊坊板块：
中建壹品花香壹号网签23套
其贴身竞品招商臻园网签13套
未来市场走向，表弟认为以价换量仍为市场主旋律，竞争更加白热化。
丰台库存TOP20与2月各项目成交表现
综上所述，表弟认为北京中海是好公司，丰和叁號院是好产品。
但是，当下市场里，开发商们不断卷赠送、卷产品、卷社区、卷园林景观，而卷价格是最终利器。
如果后续土地市场有更优质更便宜的竞品地块出现，丰和叁號院可能困难会加大。
如果丰和叁號院凭借产品力卷起价格，可能是不错的选择。只是因为万泉寺的出现，丰和叁號院又有不一样的解题思路。
注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，不代表对项目信息作出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。
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