最近几年，一线城市的土拍市场，大多都是国企身影，民企拿地很难。
从去年开始，具有国企背景的“闽系房企”象屿地产在上海拿地也非常困难。在最近的上海土地出让中，象屿地产再次“陪跑”。
春节过后，上海土地市场拉开2025年首次土地出让的序幕，竞争异常激烈，节后土地拍卖战况火热。
尽管象屿地产积极参与奉贤新城10单元06-07地块的争夺，却未能战胜龙湖与建华组成的联合体，再次折戟。
自2024年以来，象屿地产在上海土地市场的收获屈指可数，仅拿到3宗地块，这一数字明显低于过往年份。
上海作为象屿地产的深耕之地，当前土地市场补仓难度的增加，从某种程度也彰显了象屿地产目前的生存状况。
抢滩上海频频折戟
春节过后，上海首轮土拍共出让4宗地块，包括虹口地块、浦东新杨思地块、奉贤新城地块、松江地块。
除了参与奉贤新城地块竞拍，其他3宗地块竞拍中并未出现象屿地产的身影。值得一提的是，这是象屿地产再次与奉贤新城地块失之交臂。
去年12月30日，在上海第八批次土拍中，象屿+天安、保利置业、贝好家争夺奉贤附小西地块(奉贤新城10单元17-02地块)，最终被贝壳旗下的贝好家以6.97亿元摘得。
在此之前，象屿地产旗下公司曾提前发布过该地块的招标计划公告。在奉贤新城两宗地块附近的龙湖观萃，去年“三开三罄”，相比之下，象屿地产遗憾错过多次销售额显著提升的契机。
事实上，自去年6月上海土地出让取消限价以来，象屿地产曾积极参与多宗地块的竞拍，比如杨浦东外滩、杨浦周家嘴路以及静安曹家渡等地块，但均遗憾落败。
据中指研究院数据，2024年全年，象屿地产在上海仅摘得三宗地，权益地价合共68.6亿元，与2023年拿地数量持平，却远低于2022年。
除了土地获取困难，象屿地产的产品口碑也遭遇危机。其在上海推出的多个项目饱受诟病，以虹桥嘉悦府为例，该项目自2023年3月首开，多次加推，至今仍有超300套房源可售，去化不足七成。
在互联网平台上，诸多网友指责其存在虚假宣传、减标减配、房屋漏水发霉等问题，如故意隐瞒小区被公共通道分割的情况，将其美化成内部樱花大道等。
象屿路劲都汇云境也因购房者反映房源与样板房不符而受到关注，该项目自2023年4月首开，供应640套房源，至今仍有93套可售。
象屿招商公园1872同样问题不断，屋内裂缝、地板松动、中央空调减配、小区排水设计隐患等问题频出。
受此影响，象屿地产在上海的业绩也呈现出下滑趋势。根据克而瑞统计，2024年象屿地产全口径销售额为279.9亿元，较2023年的425.1亿元明显下降。
其中，上海市场销售额占比从2023年的67%降至2024年的44.38%，在上海市场的排名也从2023年的第5名大幅下降至2024年的第14名。
债务压力与日俱增
在房地产行业深度调整的大背景下，象屿地产的业绩表现尚可，但债务压力在随之增加。
自2020年起，象屿地产的业绩快速增长。2020-2022年，象屿地产签约销售额从122.7亿元攀升至330.4亿元。
2023年，象屿地产业绩爆发，营业总收入为80.27亿元，同比增长46.21%；净利润更是同比大增95.18%，达到8.92亿元。
在房地产销售业务方面，2023年度象屿地产房地产销售收入为75.66亿元，同比增长47.86%。
在业务扩张过程中，象屿地产采取联合拿地、合作开发的模式。随着项目开发和销售力度的加大，其营业成本也相应增加。
2023年，象屿地产营业成本同比增长51.17%，毛利率下降5.34个百分点，降至28.18%。
同时，象屿地产的管理和销售费用也有所增加，尽管利息收入的大幅增加使得财务费用同比减少约70%，但三项费用合计仍占营业收入的比重约为9.7%。
进入2024年，象屿地产上半年实现营收137.59亿元，同比增加1514.5%；净利润为6.47亿元，去年同期为-2.25亿元，同比扭亏为盈。
据克而瑞统计，2024年象屿地产全口径销售额为279.9亿元，相比2023年的425.1亿元有所下降。
随着业务规模的扩张，象屿地产对资金的需求日益增长，债务规模也随之攀升。
2023年初和2023年末，象屿地产合并报表范围内公司有息债务余额分别为234.28亿元和222.05亿元，同比变动-5.22%。
虽然从数据上看有息债务余额略有下降，但短期借款的期末余额却从2022年末的0.28亿元增加至2023年末的5.92亿元，同比变动2048.48%，主要原因是项目借款规模增加。
到了2024年，由于房地产市场的不确定性增加，象屿地产为了维持项目开发和运营，融资规模进一步扩大。
据相关报告显示，2024年象屿地产的有息债务余额有所上升，长期借款相较于2023年末增加40.08%至127.38亿元，期末短期借款较期初的5.92亿元增加至6.27亿元，加上一年内到期的长期借款12.72亿元，短期有息负债总额为18.99亿元。
尽管期末现金及现金等价物期末余额为91.52亿元，现金短债比4.8，看似偿债能力尚可，但持续增长的债务规模依然给象屿地产带来了不小的压力。
如何平衡业绩与口碑？
象屿地产成立于1993年，是象屿集团旗下专业从事城市开发运营的全资子公司。象屿集团成立于1995年，是厦门市属国有企业。
2003年，象屿地产进军上海，正式布局长三角区域，并打造虹口区第一个全装修小户型社区，逐渐崭露头角。
此后，象屿地产在长三角持续深耕，2005年进入福建南平开发130万方城市大盘，2006年进入江苏，夯实长三角区域布局。
2007年，象屿地产成立物业公司，正式涉足物业服务管理领域，构建起从地产开发到物业服务的完整业务链。
同年，象屿地产进入湖南，开启中南区域布局。2010年，象屿地产进入重庆，布局西南区域，业务版图不断扩大。
2012年，象屿地产品牌正式亮相，首进中国地产百强。2014年，公司正式更名为集团，标志着其发展进入新阶段。
2016年，象屿地产进入福建福州，夯实华南区域；2017年，象屿地产进军天津，布局华北区域；同年进入太仓，持续巩固长三角布局。
2019年，象屿商发品牌发布，正式进入长租、养老板块，在厦门、上海等地成功打造多个商业项目。
之后，象屿地产战略布局发生变化。2021-2022年高层人事变动后，新管理层带领象屿地产从稳扎稳打的发展模式转向快速扩张。
在这一战略转变下，象屿地产重仓押注上海市场。据不完全统计，2021年至今，象屿地产（包括联合体）在上海拿地不下15宗。
但随着规模不断扩大，象屿地产的口碑开始频频出现问题，如部分项目因质量和宣传问题受到消费者诟病。
如此看来，如果平衡规模与质量，始终是横在房企面前的一个难题，象屿地产亦是如此。
房产|楼市|企业|人物|项目
石头侃房已入驻全媒体平台
